試論房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的分步控制

鄧鑫 河南四建股份有限公司 475002

試論房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的分步控制

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98年初，我國(guó)在全國(guó)范圍內(nèi)停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。自此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，伴隨而來(lái)的是持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，這已成為現(xiàn)階段關(guān)系民生建設(shè)的一大難題。分析房?jī)r(jià)上漲的原因并進(jìn)行控制是控制房?jī)r(jià)的當(dāng)務(wù)之急，本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成出發(fā)，分別討論了降低土地成本、建設(shè)成本和間接費(fèi)用的途徑和方法，提出了相關(guān)建議。

房地產(chǎn)項(xiàng)目；土地成本；建設(shè)成本；間接費(fèi)用

1 引言

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元，比上年增長(zhǎng)16.1%。其中，商品住宅增長(zhǎng)14.2%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.7%。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積93713萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)42.1%。就房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，僅2009年12月，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.1%，漲幅比11月份擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。2010年，房?jī)r(jià)繼續(xù)保持著強(qiáng)勁的上漲勢(shì)頭，2月份，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲13%，漲幅比1月份擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。不斷攀升的房?jī)r(jià)成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，國(guó)家已經(jīng)采取了一系列措施以保證房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)建筑成本的控制，保證合理的利潤(rùn)空間，才能提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

按房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的先后順序分，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本可分為項(xiàng)目前、項(xiàng)目中和項(xiàng)目后成本，具體為土地成本、工程建設(shè)成本和間接費(fèi)用。對(duì)各種成本分布分析并加以嚴(yán)格地控制，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制提供了一種新思路。

2 土地成本控制

土地是一種稀缺資源，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)占用的土地是有價(jià)格的，從另一種角度看，這就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地成本。土地成本主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。土地成本約占總成本的40%，該項(xiàng)成本一般較穩(wěn)定，變化不大，其成本控制的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確的成本分析。具體的成本控制手段有:

（1）加強(qiáng)項(xiàng)目的招投標(biāo)成本控制。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究和項(xiàng)目可行性研究，積極投入對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究，做到正確客觀投標(biāo)。開(kāi)標(biāo)前，應(yīng)按照程序從評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)熘羞x取相應(yīng)評(píng)標(biāo)專(zhuān)家組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，委員會(huì)對(duì)投標(biāo)人的資格應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格審查。研究投標(biāo)策略，中標(biāo)后在簽約及履約的過(guò)程中爭(zhēng)取對(duì)土地開(kāi)發(fā)、交地和付款的有利條件，降低土地成本。

（2）加強(qiáng)合同管理。合同管理工作是房地產(chǎn)項(xiàng)目一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的起始點(diǎn)，它不僅涉及財(cái)務(wù)、預(yù)決算、工程、采購(gòu)等職能部門(mén)，還涉及各部門(mén)在合同控制中的工作側(cè)重點(diǎn)。合同應(yīng)顧及到整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)階段，設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款時(shí)，應(yīng)增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款。對(duì)工程價(jià)款的約定除了約定的合同價(jià)款外，還應(yīng)有可能轉(zhuǎn)化為價(jià)款責(zé)任的條款。在履行合同的過(guò)程中，但出現(xiàn)一些與簽訂合同時(shí)估算相差較大時(shí)，應(yīng)及時(shí)簽訂補(bǔ)充合同協(xié)議，以彌補(bǔ)合同本身的缺陷。

（3）處理好與政府及其他房地產(chǎn)商的關(guān)系?！案瘮〕杀尽碧Ц叻?jī)r(jià)，這是有關(guān)調(diào)查的結(jié)論，也是活生生的事實(shí)。房?jī)r(jià)的不合理已經(jīng)威脅到國(guó)計(jì)民生，因此，對(duì)“腐敗成本”的控制也是降低土地成本的重要舉措之一。國(guó)家應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管和立法，促使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)商應(yīng)積極與政府協(xié)商，爭(zhēng)取盡可能的優(yōu)惠政策、稅收返還，在規(guī)劃設(shè)計(jì)允許的條件下，盡可能爭(zhēng)取高容積率，間接降低土地成本。對(duì)于其他房地產(chǎn)商掛牌轉(zhuǎn)讓的地塊，應(yīng)對(duì)地理位置、區(qū)位環(huán)境以及該公司的財(cái)務(wù)狀況等方面進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，減少操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)與轉(zhuǎn)讓方協(xié)商，調(diào)整付款期限，降低資金成本。

3 建設(shè)成本控制

工程建設(shè)成本主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)用、建筑成本、公共配套設(shè)施費(fèi)用等。前期費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括建筑地段的土地平整，達(dá)到通水、通電、通車(chē)投入的資金，還包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)、勘探、測(cè)繪等費(fèi)用支出；建筑成本主要是指建筑材料費(fèi)、施工費(fèi)用、人工成本等；公共配套設(shè)施費(fèi)用主要包括在水、電、煤氣、綠化、衛(wèi)生、教育等方面花費(fèi)的投入。工程建設(shè)成本的控制主要體現(xiàn)在以下方面:

（1）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用只占總成本的2%～2.5%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，因此，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少、工期的長(zhǎng)短和人力、物力、財(cái)力的投入。首先，在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，可以采取招投標(biāo)的方法，組織專(zhuān)家綜合評(píng)比，選擇好的設(shè)計(jì)單位，降低工程造價(jià)；其次，建立健全獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制，對(duì)設(shè)計(jì)單位推行限額設(shè)計(jì)，實(shí)行設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制；最后，設(shè)計(jì)出圖前，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核工作，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段。

（2）建筑材料、施工費(fèi)用和人工成本的控制。今年2月份，工業(yè)品出廠價(jià)同比上漲5.4%，其中原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格同比上漲10.3%，因此，降低建筑成本對(duì)控制房?jī)r(jià)有著決定性的作用。首先，建筑材料的采購(gòu)要遵循“質(zhì)量好、價(jià)格低、距離近”的原則，貨比三家，公平競(jìng)標(biāo)。采購(gòu)人員要熟悉材料的性能、規(guī)格、需要的時(shí)間、銷(xiāo)售點(diǎn)及其價(jià)格；根據(jù)工程的大小和工程經(jīng)驗(yàn)估計(jì)材料的消耗，定期盤(pán)點(diǎn)；對(duì)施工人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高其技術(shù)水平，提高材料的是使用率，對(duì)落地混凝土、砂漿、鐵絲等易耗品，要及時(shí)清理回收。其次，降低機(jī)械及運(yùn)輸成本，避免工程結(jié)束后機(jī)械大量閑置造成的資金周轉(zhuǎn)不靈，提高機(jī)械的使用率；運(yùn)輸工具的選擇應(yīng)根據(jù)建筑材料的種類(lèi)、運(yùn)輸距離的長(zhǎng)短選擇，盡量節(jié)約運(yùn)輸成本。最后，降低人工成本。人工成本是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中因使用勞動(dòng)力所發(fā)生的各項(xiàng)直接和間接人工費(fèi)用的總和，降低人工費(fèi)用要從提高勞動(dòng)效率入手，增加對(duì)員工的培訓(xùn)力度，提高員工的綜合素質(zhì)，使員工的工作效率提高。

（3）公共配套設(shè)施的成本控制。好的公共配套設(shè)施能為購(gòu)房者提供方便的服務(wù)，在預(yù)算公共設(shè)施的費(fèi)用時(shí)，應(yīng)充分考慮公共設(shè)施的投入和收益比，盡量提高房屋的入住率，避免因公共設(shè)施不完善帶來(lái)消費(fèi)者不滿的情況發(fā)生，降低投訴和其他管理費(fèi)用。

4 間接費(fèi)用的控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬二級(jí)管理機(jī)構(gòu)直接組織、管理項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用、籌資費(fèi)用等。相關(guān)稅費(fèi)主要有營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅等；管理費(fèi)用包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)等；籌資費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)商貸款產(chǎn)生的利息。依法納稅是每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，針對(duì)稅費(fèi)的控制，可以積極探尋稅收籌劃方法。管理費(fèi)用的控制應(yīng)通過(guò)加大開(kāi)發(fā)力度和開(kāi)發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。具體應(yīng)采取定崗定員，減少冗員；科學(xué)分?jǐn)偣芾碣M(fèi)用；注重核心業(yè)務(wù)，邊緣業(yè)務(wù)可實(shí)行外包；明確獎(jiǎng)懲制度，提高管理效率?；I資費(fèi)用也稱(chēng)財(cái)務(wù)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，具體來(lái)說(shuō)，貸款時(shí)應(yīng)綜合考慮總額、期限和利率；盡量避免資金的占用，提高資金的周轉(zhuǎn)率。

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從上述三方面抓起，完善細(xì)節(jié)，向客戶(hù)提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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10.3969/j.issn.1001-8972.2010.11.066

鄧鑫（1979-），男，本科，副高，研究方向?yàn)橥聊竟こ獭?/p>