觀察

拆遷成本過高 我們不拆如何?

造就地王的原因之一是拆遷成本高，不拆遷，留些貧民窟又如何?

葉檀

現(xiàn)在拆遷成本已經(jīng)是天價。

有些業(yè)內人士認為，導致上海高地價有三大因素，一是土地資源稀缺，二是保障型用地推出擠占資源，三是動拆遷成本等前期費用大增。比如征地的補償費、動遷安置補償費、占補平衡費、市政配套費用等等。以上海較為偏遠的朱家角區(qū)域為例，2006年以前，每畝地前期開發(fā)費用大概在50萬元，現(xiàn)在已達80萬元，加上占補平衡指標費和市政配套費用，成本已達150萬元/畝。征地補償費原來是農(nóng)用地1.2萬元，現(xiàn)在漲到2萬元。因為拆遷成本的問題，上海虹口區(qū)的虹鎮(zhèn)老街、世博園區(qū)的拆遷工程十分困難。

廣州同樣如此，9月中旬越秀區(qū)河涌整治拆遷方案轟動全城。拆遷補償標準被稱為“史無前例”，房屋拆遷的貨幣補償將不分地段和樓齡，住宅補償每平方米不低于8000元。7月31日前交出被拆遷房屋的，還將給予最高4500元/m2的獎勵和補貼，住宅拆遷補償可高達1.3萬元/m2。去年廣州全市平均樓面地價為2869元/m2。具體到中心6區(qū)，據(jù)不完全統(tǒng)計，去年平均地價成本為3656元/m2。此次東濠涌整治，光是拆遷補償就是其三四倍。

大動干戈大拆大建后遺癥無窮。

高拆遷補償會成為未來高房價的風向標，如果拆遷補償與周邊房價持平，相當于政府給予市場明確的暗示，對不起，本地的地價與房價還會提高，要買請趁早。大規(guī)模拆遷還給房地產(chǎn)市場制造了源源不斷的需求者;還制度性地制造出購入動遷房的專業(yè)釘子戶，這些專業(yè)人士專門買入有動遷可能的房子，以搏取高額差價。

通常居住在待改造的舊區(qū)中的居民，擁有相對固定的生存樣態(tài)，如上海虹鎮(zhèn)老街等舊區(qū)和提籃橋、新港、乍浦等區(qū)域，多數(shù)外來人員靠個體經(jīng)營為生，周邊形成大規(guī)模的批發(fā)零售中心，這些人大多從事小生意、開個小鋪面，維持生活。舊居改造之后，這些居民得到了補償，卻失去了賴以謀生的手段和環(huán)境。政府必須考慮，在拆遷過后這些居民靠什么為生，難道政府高額補償了這些居民，就足以讓他們吃喝一輩子?寄生蟲的增加，是社會資源的浪費與效率的低下。

出錢的并不是政府，而是開發(fā)商。開發(fā)商不是活雷鋒，必然轉嫁到購房者身上。開發(fā)商有兩個殺手锏，一是與政府博弈增加容積率，二是繼續(xù)提高房價，前者將會使城市建筑慘不忍睹，在不到30年的時間里，讓大規(guī)模興建的高容積住房成為新的貧民窟;后者則在搖搖欲墜的高房價頂尖上再壓一根沉重的稻草。

從政府、開發(fā)商到購房者，所有的人都在打賭房價不會跌，就像次貸危機爆發(fā)前一樣，所有的人都不愿回憶房價下跌的慘烈。但房地產(chǎn)市場終將下跌，不管我們愿不愿意。

為什么非要動遷不可，實在讓人費解。如果是為了改造居民生活，完全可以通過改造電網(wǎng)、自來水管、排污管道等基礎工程，讓居民過上相對體面的生活。

高價拆遷壞處多多，為什么那么多地方政府樂此不疲?可能的原因包括，土地一動、黃金萬兩，城市改造是最有含金量的基建工程之一，也是推高本地房價的有力手段。一輪漲價潮必然挾裏著一輪遷拆潮。

另一種因素也不容忽略，各個城市的地方官自命為父母官，在這些官員的頭腦中，舊房等于貧民窟，等于臟亂差，等于必須被消滅，而現(xiàn)代化就等于紐約業(yè)已倒塌的雙子建筑，沒有林立的高樓，國際化大都市從何體現(xiàn)呢?于是，我們看到新一輪建筑文化大潰敗，在大拆大建中，許多具有歷史意義、具有建筑藝術的舊建筑被拆除，取而代之的是毫無美感可言的鋼筋叢林，是千城一面的刻板與無聊。自以為是的國際化恰恰違背了國際都市最亟需的人文與市場理念。

拆遷說到底是為了讓城市居民過上更美好的生活，更應該看到，拆遷是一連串復雜的契約關系，政府、開發(fā)商與被拆遷戶之間討價還價達成契約，如果拆遷讓房價高處不勝寒，如果拆遷的結果是惡化貧富關系，讓中國建設制度與文化粗鄙化，我們?yōu)槭裁匆谑兄行牡慕ㄖ蠈懸粋€大大的“拆”字呢?

中國城市建筑文化經(jīng)歷工人新村歷史、經(jīng)歷高層單位房歷史，現(xiàn)在又在往統(tǒng)一的國際化方向改造，看來，統(tǒng)一的粗鄙文化是沒有盡頭的。