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    觀察

    2009-12-31 00:00:00
    南方人物周刊 2009年39期

    拆遷成本過高 我們不拆如何?

    造就地王的原因之一是拆遷成本高,不拆遷,留些貧民窟又如何?

    葉檀

    現(xiàn)在拆遷成本已經(jīng)是天價。

    有些業(yè)內人士認為,導致上海高地價有三大因素,一是土地資源稀缺,二是保障型用地推出擠占資源,三是動拆遷成本等前期費用大增。比如征地的補償費、動遷安置補償費、占補平衡費、市政配套費用等等。以上海較為偏遠的朱家角區(qū)域為例,2006年以前,每畝地前期開發(fā)費用大概在50萬元,現(xiàn)在已達80萬元,加上占補平衡指標費和市政配套費用,成本已達150萬元/畝。征地補償費原來是農(nóng)用地1.2萬元,現(xiàn)在漲到2萬元。因為拆遷成本的問題,上海虹口區(qū)的虹鎮(zhèn)老街、世博園區(qū)的拆遷工程十分困難。

    廣州同樣如此,9月中旬越秀區(qū)河涌整治拆遷方案轟動全城。拆遷補償標準被稱為“史無前例”,房屋拆遷的貨幣補償將不分地段和樓齡,住宅補償每平方米不低于8000元。7月31日前交出被拆遷房屋的,還將給予最高4500元/m2的獎勵和補貼,住宅拆遷補償可高達1.3萬元/m2。去年廣州全市平均樓面地價為2869元/m2。具體到中心6區(qū),據(jù)不完全統(tǒng)計,去年平均地價成本為3656元/m2。此次東濠涌整治,光是拆遷補償就是其三四倍。

    大動干戈大拆大建后遺癥無窮。

    高拆遷補償會成為未來高房價的風向標,如果拆遷補償與周邊房價持平,相當于政府給予市場明確的暗示,對不起,本地的地價與房價還會提高,要買請趁早。大規(guī)模拆遷還給房地產(chǎn)市場制造了源源不斷的需求者;還制度性地制造出購入動遷房的專業(yè)釘子戶,這些專業(yè)人士專門買入有動遷可能的房子,以搏取高額差價。

    通常居住在待改造的舊區(qū)中的居民,擁有相對固定的生存樣態(tài),如上海虹鎮(zhèn)老街等舊區(qū)和提籃橋、新港、乍浦等區(qū)域,多數(shù)外來人員靠個體經(jīng)營為生,周邊形成大規(guī)模的批發(fā)零售中心,這些人大多從事小生意、開個小鋪面,維持生活。舊居改造之后,這些居民得到了補償,卻失去了賴以謀生的手段和環(huán)境。政府必須考慮,在拆遷過后這些居民靠什么為生,難道政府高額補償了這些居民,就足以讓他們吃喝一輩子?寄生蟲的增加,是社會資源的浪費與效率的低下。

    出錢的并不是政府,而是開發(fā)商。開發(fā)商不是活雷鋒,必然轉嫁到購房者身上。開發(fā)商有兩個殺手锏,一是與政府博弈增加容積率,二是繼續(xù)提高房價,前者將會使城市建筑慘不忍睹,在不到30年的時間里,讓大規(guī)模興建的高容積住房成為新的貧民窟;后者則在搖搖欲墜的高房價頂尖上再壓一根沉重的稻草。

    從政府、開發(fā)商到購房者,所有的人都在打賭房價不會跌,就像次貸危機爆發(fā)前一樣,所有的人都不愿回憶房價下跌的慘烈。但房地產(chǎn)市場終將下跌,不管我們愿不愿意。

    為什么非要動遷不可,實在讓人費解。如果是為了改造居民生活,完全可以通過改造電網(wǎng)、自來水管、排污管道等基礎工程,讓居民過上相對體面的生活。

    高價拆遷壞處多多,為什么那么多地方政府樂此不疲?可能的原因包括,土地一動、黃金萬兩,城市改造是最有含金量的基建工程之一,也是推高本地房價的有力手段。一輪漲價潮必然挾裏著一輪遷拆潮。

    另一種因素也不容忽略,各個城市的地方官自命為父母官,在這些官員的頭腦中,舊房等于貧民窟,等于臟亂差,等于必須被消滅,而現(xiàn)代化就等于紐約業(yè)已倒塌的雙子建筑,沒有林立的高樓,國際化大都市從何體現(xiàn)呢?于是,我們看到新一輪建筑文化大潰敗,在大拆大建中,許多具有歷史意義、具有建筑藝術的舊建筑被拆除,取而代之的是毫無美感可言的鋼筋叢林,是千城一面的刻板與無聊。自以為是的國際化恰恰違背了國際都市最亟需的人文與市場理念。

    拆遷說到底是為了讓城市居民過上更美好的生活,更應該看到,拆遷是一連串復雜的契約關系,政府、開發(fā)商與被拆遷戶之間討價還價達成契約,如果拆遷讓房價高處不勝寒,如果拆遷的結果是惡化貧富關系,讓中國建設制度與文化粗鄙化,我們?yōu)槭裁匆谑兄行牡慕ㄖ蠈懸粋€大大的“拆”字呢?

    中國城市建筑文化經(jīng)歷工人新村歷史、經(jīng)歷高層單位房歷史,現(xiàn)在又在往統(tǒng)一的國際化方向改造,看來,統(tǒng)一的粗鄙文化是沒有盡頭的。

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