超越萬科

住房商品化十年來的最好年景讓飽受擴(kuò)張之累房地產(chǎn)商命運(yùn)發(fā)生驚人逆轉(zhuǎn)

再好的電視劇10年不換主角也難言吸引力。在中國最具財(cái)富聚合效應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)，萬科把持頭名位置的時(shí)間幾乎與中國住宅商品化改革一樣長。但在10月19日，易居旗下的咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的第三季度房地產(chǎn)企業(yè)TOP20報(bào)告中，萬科終于在數(shù)個(gè)單項(xiàng)指標(biāo)上被新貴們擠下神壇。

第三季度的銷售榜上，恒大地產(chǎn)取萬科而代之。雖然在前二三季度銷售榜單上萬科仍以426億衛(wèi)冕，但保利、綠地、中海3家企業(yè)與萬科不過百億差距。這與萬科2007年邁AS00億級別時(shí)這些房地產(chǎn)企業(yè)還在100多億徘徊的情形迥然不同。更進(jìn)一步，在銷售面積上，萬科僅列恒大、綠地、保利之后。即使以前三季度計(jì)，萬科“賣掉最多房子的房地產(chǎn)商”的稱號也失手于恒大地產(chǎn)。若考慮衡量房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵，萬科面臨的競爭壓力更大——在開工面積上，恒大地產(chǎn)以1700萬平方米稱雄，這一數(shù)字是萬科的3倍。而在土地儲備上，萬科在十強(qiáng)中名列第九。

在行情慘淡的去年，萬科從年初就以低價(jià)出售樓盤，并兩度大幅下調(diào)開工面積，堅(jiān)決進(jìn)行去庫存化，這使得萬科成為蕭條時(shí)期的最大贏家。而那些表現(xiàn)激進(jìn)的房地產(chǎn)商如恒大則飽受資金鏈繃緊之苦。但在今年房地產(chǎn)市場自3月份開始的報(bào)復(fù)性反彈中，萬科的反應(yīng)卻略顯保守，其追隨者們則因靈活調(diào)整戰(zhàn)略迅速上位。

8月份，萬科迷途知返，將全年新開工面積提升45％至585萬平方米。不出意外，萬科仍可能在2009年創(chuàng)造中國住房商品化改革10年來的最高銷售紀(jì)錄——600億元。

“這是歷史上最好的一年。”中國房地產(chǎn)研究會秘書長顧云昌評價(jià)說。顧是10年前中國住宅商品化的設(shè)計(jì)者之一。

市場爆發(fā)力的刺激作用顯而易見。全力沖刺IPO的恒大一改3年內(nèi)將土地儲備擴(kuò)至5000萬平方米的計(jì)劃，只用了3個(gè)月就達(dá)成這一目標(biāo)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，二季度地塊成交溢價(jià)率翻番的地塊僅有37％，在第三季度這一數(shù)字達(dá)到了57％。

但如同2007年房地產(chǎn)市場攀上巔峰后旋即冷卻一樣，迅速抬高的價(jià)格損害了成交量的上升曲線。從6月份開始，主要城市的成交量環(huán)比已出現(xiàn)下跌。至10月份，觀望再一次取代了“黃金周”。各地方收緊銀根的結(jié)果也開始顯現(xiàn)：三季度十大城市成交量環(huán)比下滑約15％。顧云昌向《環(huán)球企業(yè)家》指出，年底房地產(chǎn)市場可能會徹底回歸平穩(wěn)走勢。

萬科或許因過于保守而遭受競爭者的壓力，但面對種種敏感的政策拐點(diǎn)，萬科仍是在不確定市場環(huán)境下最為穩(wěn)健的玩家。而在市場瘋狂時(shí)瘋狂，在低迷時(shí)聽天由命的新貴們的風(fēng)險(xiǎn)倒是難以測算。

但好的一面是，中國房地產(chǎn)企業(yè)正呈現(xiàn)出明顯的豐富性。在20強(qiáng)俱樂部中，保利和中海憑借央企的信譽(yù)背書和上市融資通道開始發(fā)力，成為取代萬科的最有力爭奪者。而恒大依然延續(xù)了2007年以前的對規(guī)模驚人的偏愛，成為增長最快的房地產(chǎn)企業(yè)；除此之外，以每平方米1.7萬元的均價(jià)，位列銷售收入和銷售面積三甲的綠城集團(tuán)則顯示出在商端地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)規(guī)模化的可能；而以3500多元的超低價(jià)著稱世紀(jì)金源，僅憑分布于貴陽、合肥、鄭州、長沙的四個(gè)超級大盤即進(jìn)ATOP20，其銷售面積更是沖到全國第六的位置。

中國的房地產(chǎn)市場化不過10年時(shí)間，對規(guī)模和速度的追逐仍是房地產(chǎn)商競爭的決定因素。穩(wěn)健而均衡的萬科和它各有風(fēng)格的競爭對手們到底誰能贏得長勢?未有定論。