上海市房地產(chǎn)市場管理對策探討

[摘 要] 隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中支柱產(chǎn)業(yè)地位的確定，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對國民經(jīng)濟的影響日益顯著。但是，就現(xiàn)實情況而言，上海房地產(chǎn)市場明顯存在發(fā)展不平衡的問題。本文從金融政策、土地政策、房地產(chǎn)供給體系及建立房地產(chǎn)預(yù)警體系等方面對房地產(chǎn)市場管理進行探討，提出相應(yīng)的建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場 金融政策 土地政策 預(yù)警體系

1998年7月1日，根據(jù)國務(wù)院的決定，實行40多年的實物分配福利房的做法宣告結(jié)束，各黨政機關(guān)企事業(yè)單位開始推行住房分配貨幣化，由此我國進入住宅建設(shè)市場化和住房消費貨幣化的進程。此后伴隨著一系列的利好政策及寬松的經(jīng)濟環(huán)境，上海的住宅產(chǎn)業(yè)取得了飛速的發(fā)展。2008年，上海實現(xiàn)了生產(chǎn)總值(GDP)13698.15億元，按可比價格計算，比上年增長9.7%，已連續(xù)17年保持9%以上增長。全年，上海市全社會固定資產(chǎn)投資4829.46億元，比1997年增長144.51%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資1366.87億元，比1997年增長122.53%。全年商品房銷售面積2296.12萬平方米，實現(xiàn)商品房銷售金額1895.45億元，這些數(shù)據(jù)都比1997年有了數(shù)倍的提高。

但是，就現(xiàn)實情況而言，上海房地產(chǎn)市場明顯存在發(fā)展不平衡的問題。中心區(qū)、浦東新區(qū)及各區(qū)縣之間房地產(chǎn)市場化程度還有較大差異，發(fā)展中也出現(xiàn)了一些新情況、新問題。有的區(qū)域投資增幅過大，有的市場供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，價格上漲過快，不利于房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

這些問題的存在，既有在面對快速發(fā)展的市場，政府調(diào)控經(jīng)驗不足、調(diào)控能力有待提高的因素，也與市場的自我調(diào)節(jié)、自我完善機制沒有形成有著密切的關(guān)系。因此，當前進一步推進以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)市場化改革的重要任務(wù)，就是要完善政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控機制，完善市場的自我調(diào)節(jié)機制，在政府宏觀調(diào)控下充分發(fā)揮市場在配置資源中的基礎(chǔ)性作用。因此，為了保證上海市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展，必須從宏觀調(diào)控、市場管理等多方面進行管理。

一、利用金融政策，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定

外部因素是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，金融政策可以很好地調(diào)整上海市房地產(chǎn)市場的發(fā)展步伐。

從資金來源看，房地產(chǎn)投資資金主要來自貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個人按揭。目前房地產(chǎn)市場需求下降，需求量的下降必然帶來預(yù)付款、訂金數(shù)量與個人按揭貸款的減少。同時，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動性的憂慮也使其進一步收縮對房地產(chǎn)市場的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場衰退所帶來的風險。 因此，目前房地產(chǎn)市場的“源頭”有被抑制的現(xiàn)象。

為了解決這個可能造成房地產(chǎn)市場動蕩的因素，一方面，政府部門、銀行等機構(gòu)可以出臺一系列有利于回復房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心的政策，適度放寬房地產(chǎn)建設(shè)項目資本金比例的規(guī)定;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要將自身發(fā)展目標和開發(fā)戰(zhàn)略放在這個大局中加以調(diào)整，應(yīng)該更加注重開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，提供差異化的產(chǎn)品，以期在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位，加快資金回籠的速度。

二、合理使用稅收杠桿

健全和完善的房地產(chǎn)稅收制度可以在經(jīng)濟波動初期充分發(fā)揮財政政策的自動穩(wěn)定機制，在經(jīng)濟出現(xiàn)大幅波動時，在行業(yè)上有區(qū)別地出臺相應(yīng)的政策，是可以對經(jīng)濟的影響進行平衡的。當房價快速上漲是由于投機熾熱造成時，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，其效果是明顯的。但實際上，2005年國家出臺的一系列房產(chǎn)新政，己在一定程度上抑制了投機，當政府再次面對房價的非理性上漲時，對以往政策的實施結(jié)果就需要進行驗證和數(shù)據(jù)分析，就需要對執(zhí)行政策后的市場需求進行詳細的測算。如果房價上漲的原因主要是因為需求增加，盡管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易環(huán)節(jié)的稅收對抑制住房需求未必很有用，反而容易轉(zhuǎn)化為交易的成本，進一步推升房價。由于只考慮到對賣方市場的限制，希望通過調(diào)整二手房交易稅收來限制購房者的投機行為，卻忽略了買方市場的購買力，制約了二手房的合理流動，從而可能加劇了房價的上漲。因此政府應(yīng)該細化貸款政策，宜對初次置業(yè)者與再次置業(yè)者區(qū)別對待，鼓勵并幫助首次置業(yè)者購房;同時在目前階段，還宜降低對房屋流通的稅收，提高對保有房屋的稅收，從而盤活閑置住房，降低購房者的成本。

三、改革、完善土地供應(yīng)體制

在房地產(chǎn)市場中，要保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，最有效的辦法之一就是有計劃地進行土地供給，并合理控制土地交易價格的增長幅度。

對土地市場的調(diào)控，應(yīng)該按照控制增量、力求平衡、盤活存量的要求，合理規(guī)劃土地的供給數(shù)量，優(yōu)化土地的供給結(jié)構(gòu)，嚴格土地招投標制度，保持適度的房地產(chǎn)投資規(guī)模。供應(yīng)總量要確保固定資產(chǎn)投資和城市建設(shè)需要，要從結(jié)構(gòu)上改善房地產(chǎn)市場供求關(guān)系。

1.積極盤活存量建設(shè)用地，加大閑置土地清理力度

加大土地收購儲備力度，在擴大收購儲備范圍上下功夫，結(jié)合舊城改造、城市土地整理和工業(yè)企業(yè)搬遷，運用法律、行政和經(jīng)濟手段進一步將城市的各類存量土地、劃撥土地和各種閑置土地集中統(tǒng)一管理，積極發(fā)揮土地收購儲備的蓄水池作用，為調(diào)控土地市場，進而調(diào)控經(jīng)濟發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。進一步優(yōu)化土地資源配置，使之發(fā)揮最佳的經(jīng)濟社會和環(huán)境效益。

2.加大政府對房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地的處理力度

以治理整頓土地市場秩序為契機，認真清理房地產(chǎn)開發(fā)和非農(nóng)業(yè)項目建設(shè)中的閑置土地，在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，按照土地管理、房地產(chǎn)管理法律法規(guī)，區(qū)別情況依法做出處理，并明確閑置時間未滿兩年的，限期開發(fā);對閑置超過兩年的堅決收回，依法收回土地使用權(quán)。通過對閑置土地的處理，加快房地產(chǎn)開發(fā)進度，增加適銷對路的商品房的有效供給能力，滿足市場需求。同時加強建設(shè)工程的監(jiān)管力度，完善措施，對未按規(guī)定建設(shè)的項目進行依法處理。

3.加快地價監(jiān)測體系建設(shè)

加快建立以計算機技術(shù)為手段的城市地價監(jiān)測點和基準地價動態(tài)更新系統(tǒng)及地價信息發(fā)布、查詢系統(tǒng)，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，對全市供地價格進行監(jiān)測，為政府決策提供準確信息，為市場提供價格導向，避免盲目追求土地拍賣“天價”。

4.改變房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

政府要把土地收入的相當部分拿出來作為經(jīng)濟實用房與廉租房的投入或補貼，通過大規(guī)模擴大住宅供給來緩解住宅供求關(guān)系，特別是要給低收入群體提供必要的住宅保證。土地實行的批租制度轉(zhuǎn)變?yōu)楣_拍賣制度后，土地價格就出現(xiàn)了加速上漲的趨勢進而導致了房價出現(xiàn)成本推進的加速上漲。各級政府就應(yīng)當將相應(yīng)的土地或土地收益作為經(jīng)濟適用房與廉租房的建設(shè)投入，為中、低收入者提供安居樂業(yè)的生活環(huán)境，以緩解這部分群體為了安身之所而加入購房大軍所造成的對整個商品房市場供應(yīng)的壓力。

四、加快調(diào)整和完善房地產(chǎn)供給體系

繼續(xù)加強住宅建設(shè)，特別是加強經(jīng)濟適用房建設(shè)和管理，搞好普通商品房建設(shè)，完善廉租住房制度。控制商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)，特別是嚴格控制高檔寫字樓、別墅和高檔公寓建設(shè)。進一步搞活住宅二級市場，規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場和市場服務(wù)。調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)。

1.加大經(jīng)濟適用房建設(shè)力度

制定完善地經(jīng)濟適用房購買制度，使真正困難的群眾優(yōu)先購買經(jīng)濟房。每年確保一定比例地經(jīng)濟適用房新開工建設(shè)，同時，嚴格控制經(jīng)濟適用房準購條件，防止經(jīng)濟適用房成為新的炒賣房源。

2.大力發(fā)展中低檔普通商品房

要積極引導房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中低檔的普通商品住宅，有關(guān)政策要主動傾斜，以增加普通商品房的供應(yīng)總量。同時落實住房分配貨幣化政策的各項工作，使符合條件的中低收入家庭盡早拿到住房補貼。鼓勵中低收入家庭購買中低價位的二手房或經(jīng)濟適用房，要全面開放房地產(chǎn)二級市場，取消不利于二手房市場交易的各種限制措施，合理調(diào)節(jié)交易各方的收益分配辦法。同時還要逐步調(diào)整普通商品房與中低收入家庭住房消費水平的平衡點。

3.完善廉租房供應(yīng)體系

每年要從經(jīng)濟適用房中安排一批政策性房源，專項用于解決特困家庭的住房問題。對部分收入低、家庭生活確有困難的居民，由政府提供福利性的廉租房;同時根據(jù)實際情況的變化，要適時調(diào)整放寬廉租房的申請條件和標準，進一步擴大廉租房的社會保障面。

4.適度發(fā)展高檔商品房。

上海市作為國際大都市及其在全國所處的地位，要繼續(xù)保持在全國的高檔商品房市場中的地位和產(chǎn)品的品質(zhì)，應(yīng)適度發(fā)展高檔商品房、連排別墅、花園別墅和景觀房產(chǎn)，引導有購買能力的居民購買。

5.控制非住宅類用房的建設(shè)

上海市是一個國際化的大都市，需要建設(shè)相當數(shù)量的商業(yè)、辦公等非住宅用房，但由于土地資源的稀缺，非住宅用房開發(fā)的面積占總房地產(chǎn)開發(fā)面積的比例一定要控制在合理的范圍內(nèi)，否則容易造成資源浪費和住宅建設(shè)用地供應(yīng)短缺。，這個問題在2008年已經(jīng)凸顯，這就容易造成在今后2～3年內(nèi)，商品住宅供應(yīng)量的下降，直接影響商品房價格的走勢。

五、嚴格監(jiān)控個人貸款不良率

2007年4月，以美國第二大次級房貸公司新世紀金融公司破產(chǎn)事件為標志，美國爆發(fā)了次貸危機。這次危機也最終導致了全球性的金融動蕩。雖然我國銀行業(yè)沒有類似于美國次級貸款類型的金融產(chǎn)品，但這次危機也提醒銀行業(yè)要做好個人住房貸款的放貸和不良率監(jiān)控。

1.掌控個人貸款客戶的信用度

美國次級貸危機的一個重要原因就是客戶信用度差，還款能力的不確定。銀行業(yè)間要避免行業(yè)內(nèi)惡性競爭，認真掌控個人貸款客戶的信用度，防止客戶提供虛假信息，從根本上減少不良貸款出現(xiàn)的機率。

2.加強個人貸款不良率的監(jiān)控

房地產(chǎn)市場偏熱或者過熱，造成的后果必然是個人貸款不良率的上升。因此在市場有偏熱或者過熱的趨勢的時候，就應(yīng)該加強個人貸款不良率的監(jiān)控，及時處置不良資產(chǎn)，減少不良資產(chǎn)的損失，避免不良趨勢的蔓延。

六、規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，減少人為推動房價上漲的因素

規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，消除信息的不對稱性，使整個房地產(chǎn)市場真正做到公開、公正、公平，讓購房者不再受到虛假信息的誘導。例如在商品房預(yù)(銷)售活動動態(tài)監(jiān)管方面，如商品房基本情況、預(yù)(銷)售范圍、銷售進度、銷售動態(tài)等信息，及時、全面、準確在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場進行公示;還有在商品房預(yù)(銷)售管理方面，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證，不得非法銷售商品房，不得以認購(包括認訂、登記、選號等)收取預(yù)定款性質(zhì)費用等各種形式變相預(yù)售商品房。

另外還要從政策、法規(guī)上明確認定虛假欺騙行為，對“囤地不開發(fā)” 、“捂盤惜售” 、“虛高報價” 等行為進行量化，使整個房地產(chǎn)市場都明確規(guī)范行為的底線，也為處罰明確了標準。

七、完善房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)

通過建立和完善房地產(chǎn)市場信息監(jiān)測系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系，準確及時地采集數(shù)據(jù)，客觀全面地分析，為各級政府實施房地產(chǎn)市場監(jiān)測，客觀全面地分析情況，為各級政府實施房地產(chǎn)市場調(diào)控提供科學依據(jù)，為房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營和居民消費提供信息參考。

1.強化數(shù)據(jù)采集，整合信息資源

在開發(fā)項目預(yù)售許可前，要依托房地產(chǎn)開發(fā)管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)，通過落實項目手冊制度，加強信用檔案管理，建立和完善開發(fā)項目管理系統(tǒng)等管理手段，采集開發(fā)項目的立項審批、規(guī)劃設(shè)計、資金投入、拆遷安置、建設(shè)進展等信息，并確保數(shù)據(jù)的準確性、及時性。依托房地頭交易登記管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)，實時采集市場信息。通過商品房預(yù)售許可管理，建立樓盤表，采集商品房供應(yīng)總量(分布、套數(shù)、面積)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)(用途、戶型)、供應(yīng)價格等信息。要通過建立樓盤表等方式，構(gòu)建統(tǒng)一的信息平臺，采用統(tǒng)一的樓盤和居室編號等識別信息，加強所采集數(shù)據(jù)的整合工作。積極加強與金融、土地、計劃發(fā)展、規(guī)劃、統(tǒng)計等相關(guān)部門之間的信息交流，通過房地產(chǎn)市場信息預(yù)留的數(shù)據(jù)接口，實現(xiàn)信息共享。

2.加強信息分析，完善信息發(fā)布

要加強市場信息分析，形成定期市場分析報告。要充分利用現(xiàn)有房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)生成的動態(tài)數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)市場運行狀況認真加以分析，重點關(guān)注供求總量、結(jié)構(gòu)、價格及其發(fā)展變化趨勢，并定期形成市場分析監(jiān)測報告。

參考文獻:

[1]上海市統(tǒng)計局.2008年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，2009.3

[2]《上海市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系研究》課題組.上海市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指體系研究.上海房地，2003(11)