不動產投資的出路

2009年的春季房交會，房地產開發(fā)商、普通購房者、投資者、政府部門都是極度關注。房交會所反映出的信息，似乎可以充當未來本地樓市走向的晴雨表和風向標。全球金融危機對各個行業(yè)都產生了或大或小的影響，房地產市場也不例外。民眾的不動產投資，是盈利還是被套牢？在房交會的契機下，權衡考量，為已投資的不動產尋找一條出路。

投資事件

投資者：胡小姐/27歲/地鐵公司職員

投資類型：商鋪

投資地點：主城區(qū)市中心天府廣場旁

投資樓盤：城市理想

入手價：58000/平米，共7.6平，接近40萬

投資時間：2008年8月

處置方式：自留

胡小姐：我買了這個商鋪之后不久就遇上全球性金融危機的爆發(fā)，加上5·12地震的影響，但“城市理想”的價位沒有什么明顯的大波動。其實商鋪的個體差異會使得價錢相差很遠，就算在同一排，可能由于位置的不同也會使每個鋪面的售價有很大差別，所以很難用一個標準去判斷是漲了還是跌了。但是我買的那個鋪面的價位維持在當時我購入的水平，不過如果現(xiàn)在再去買，所剩的數(shù)量有限了，因此可以選擇的余地也變小了。買商鋪其實選擇的余地和空間我覺得還是挺重要的。

現(xiàn)在還沒有交房，要到明年吧。預計租金會在400/平米左右，差不多3000/月的租金收入。不過商鋪能不能有好的收益，除了地段和口岸的因素之外，更重要的是后期的經(jīng)營和策略。這些目前還無法預計。買這個商鋪我的想法就是長線投資，將來也不會考慮賣掉的。其實現(xiàn)在大家都覺得“城市理想”有一種假口岸的感覺，我們也是在賭。不過我覺得不動產投資本來就是長遠的事情，有人可能喜歡做短線，見好就收，風險小一些。但是我個人傾向于長線的。我覺得長期固定的租金收入比轉手賺一筆差價來得更加穩(wěn)妥，保值性更高吧。

投資者：陸小姐/29歲/地產公司職員

投資類型：民用商品房

投資地點：新都區(qū)新城區(qū)

投資樓盤：香洲半島

入手價：3500/平米，共99平，接近35萬

投資時間：2007年8月

處置方式：自留

陸小姐：當時是考慮到遠郊的“香洲半島”是個大盤，環(huán)境好，適于生活，買這套房子給父母養(yǎng)老用的。購入時正是房價高峰期，現(xiàn)在現(xiàn)房3000/平米就可以買到了。其實我們買了之后父母也沒有過去住，因為周邊的配套還沒有跟上，生活并不方便。對老年人來說，舒適的生活環(huán)境必須包括完善的配套設施，所以這房子現(xiàn)在還是閑置的。但是我們也不打算出租，一是因為房子是清水房，沒有裝修租不起價，另外租房客一般是很看中生活便利這樣的條件的，現(xiàn)在“香洲半島”還不具備這樣的競爭力，如果租金不理想，我也不想把全新的房子出租，所以就打算一直空置，再等五年看看，到時候父母還是不喜歡的話就考慮轉手了?，F(xiàn)在暫時不想賣，主要是我的進價成本確實有點高，賣出就會虧錢，除非急需資金才會考慮。

專家聲音

《居周刊》編采中心副主任 謝宏

不動產投資，是一種典型的長線投資，與股票等投資產品是有較大差別的。案例一中所提到的“城市理想”，屬于地鐵物業(yè)，增值空間比較大。投資者可以計算一下其他理財產品的投資回報率，與商鋪的投資回報率做個比較，就會發(fā)現(xiàn)持有商鋪是穩(wěn)妥且明智的選擇。至于“香洲半島”，我個人認為郊區(qū)物業(yè)的周邊配套肯定是異于主城區(qū)的，就象未來的城南高新區(qū)的配套，都是另外一種低密度的模式。但是作為新都新城區(qū)的大盤，伴隨著入住率的提高，周邊的配套設施也會逐步完善起來。如果沒有急于套現(xiàn)的需求，當然是選擇持有。

其實我建議陸小姐可以選擇在家裝行業(yè)的淡季把清水房裝修了，出租自用兩相宜。

對于成都樓市未來的走向，我個人是看漲的。所以在房價相對疲軟的時候，有投資需求的市民甚至可以考慮買進，但這種買進不是盲目跟風，我傾向于選擇上佳地段的現(xiàn)房作為購入目標，戶型倒不是一個很重要的關鍵因素，因為好的地段無論是大戶型還是小戶型都有較高的投資價值，好的地段和已交付使用這兩個條件可以有效降低置業(yè)投資風險。但是我個人不建議投資者選擇遠郊購房。主城區(qū)的房產具有更強的抗跌性，而遠郊房產投資風險較高。

《地產商》副主編 曾敏紅

案例一中所涉及的商鋪，處于黃金口岸，未來的高回報率是可以被預期的。至于案例二中的房產是售出還是持有，我認為取決于購房者的經(jīng)濟情況。如果有更優(yōu)的投資渠道，獲利率與上升空間都有所保證的話，我認為套現(xiàn)也不是不行，當然這必須建立在穩(wěn)定且高額的回報率上，如果沒有更好的新投資意向，持有也是可以的。今年三月樓市的小陽春讓之前累積的剛性需求得到了釋放，樓市的觸底過程在去年12月也有所表現(xiàn)，所以我們認為其實成都的房地產泡沫雖然存在，但是不大，做房產投資，本來就要看長線，目光應該放得更遠些。

銀行政策

不動產投資，對于投資者的現(xiàn)金要求還是不小的，于是就會涉及到與各大金融機構發(fā)生借貸關系。各大銀行對于“第二套房”的認定各有標準，執(zhí)行利率也會有所差異，建議不動產投資者提前做好了解咨詢。

●中國建設銀行第六支行個人房貸中心

第二套房的認定以家庭為單位，信用記錄良好的貸款者（可以有未還清貸款的房產，但不超過一套）購買第二套房可以享受在基準利率上打7折的政策，首付三成。

●中國工商銀行

根據(jù)95588客服的咨詢回復，工行對第二套房的認定以家庭為單位，貸款利率不低于同期同檔次利率的1.1倍。首付最低要求四成。

●中國農業(yè)銀行昭忠祠支行

農業(yè)銀行各個支行的規(guī)定不同，昭忠祠支行只對與該支行建立合作關系的開發(fā)商開發(fā)的樓盤的購買者提供貸款服務，暫時不能辦理非指定樓盤購買者的個人貸款業(yè)務。最低首付標準也從最初的四成降為兩成。

根據(jù)貸款者的個人信用情況、工作單位、收入證明、房產投資現(xiàn)狀，各大銀行會有不同的政策和優(yōu)惠措施，以上信息僅供參考。

簡單的政策表述不能幫助意向投資者形成清晰直觀的數(shù)據(jù)認知，現(xiàn)在我們以一對有房產投資打算的夫妻收入狀況為例，具體計算一下月還款額，為讀者提供參考。

王先生月入7500元IT業(yè)主管

王太太月入4500元公司職員

家庭月總收入 12000元

王先生一家打算貸款50萬購入位于市中心的某商品房作為長線投資，其家庭無其他房屋貸款未還清。按照建行第六支行的執(zhí)行利率，采用等額本息的還款方式，享受利率3.465‰打7折的優(yōu)惠，分20年還清，月還款額約為3072元，若分15年還清，月還款額約為3738元。按照王先生家庭總收入來衡量，此種還款方式不會有太大壓力，對生活質量無太大影響，并且充分預留了子女教育經(jīng)費的空間，比較合理。