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    “營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)影響及應(yīng)對(duì)策略

    2016-10-11 17:09
    大眾理財(cái)顧問 2016年9期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)營改增

    李發(fā)麗

    【摘 要】關(guān)于“營改增”的政策,在房地產(chǎn)業(yè)方面實(shí)施后產(chǎn)生有利也有弊的效應(yīng)。在“營改增”的制度下,能夠減少重復(fù)征收稅款的現(xiàn)象產(chǎn)生,具有很好的減稅效果。然而房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)不僅僅只是受到“營改增”政策的影響,還會(huì)受到其他因素的影響,比如外購的項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)扣除的比例等,但往往這帶來的稅收也許是上升的。因此本文據(jù)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的稅負(fù)問題進(jìn)行分析從而保證房地產(chǎn)業(yè)能夠減少稅收負(fù)擔(dān),穩(wěn)定發(fā)展。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè);營改增;稅負(fù)影響及對(duì)策

    重復(fù)征收稅款是目前房地產(chǎn)行業(yè)一直存在的主要問題,為解決這一問題,政府實(shí)施“營改增”的制度。所謂的“營改增”即“營業(yè)稅改為增值稅”,在中國境內(nèi),營業(yè)稅是對(duì)經(jīng)營而取得的營業(yè)額進(jìn)行征收一種流轉(zhuǎn)稅。

    一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”現(xiàn)狀

    (一)房地產(chǎn)“營改增”的背景

    而增值稅簡(jiǎn)單地說就是在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額進(jìn)行收取稅款的一種流轉(zhuǎn)稅。這兩種稅款是明顯不同的。所以應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)更為明顯。由于目前房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅問題不少,即繳納營業(yè)稅項(xiàng)目眾多,不僅在施工環(huán)節(jié)需要納稅,而且對(duì)于銷售不動(dòng)產(chǎn)也要納稅,而政府在推行“營改增”的制度能夠很好地改善我國當(dāng)前的稅收環(huán)境,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?!霸鲋刀悺钡膶?shí)施有利于稅收公平的實(shí)現(xiàn),在一定程度上也強(qiáng)化了稅收,避免在同一個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重復(fù)征收稅款,這也有利于完善我國當(dāng)前的稅收制度,有利于保證相對(duì)的公平,減少偷漏稅等行為的發(fā)生。

    (二)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)環(huán)境的影響

    實(shí)施“營改增”的制度需要一個(gè)適應(yīng)的過程,也就是說它有一個(gè)過渡時(shí)期。在“營改增”實(shí)施之后財(cái)務(wù)操作、會(huì)計(jì)核算流程相對(duì)于實(shí)施“營改增”制度之前增加了很多,并且也變更較為煩瑣。這是由于財(cái)務(wù)管理的水平不能有效地提高,因此在房地產(chǎn)企業(yè)上的稅負(fù)也就無法大大地降低、減少,與此相反會(huì)不斷增多,但盡管如此,實(shí)施“營改增”制度,在與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的企業(yè)的發(fā)展中是利大于弊的。那么在這種背景下,可見房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”是能夠減少稅負(fù),只要政府和企業(yè)能夠齊心應(yīng)對(duì)。

    (三)國家政府政策的支持和實(shí)施

    “營改增”制度于2012年1月1日開始試點(diǎn),隨著改革不斷加深,然后就逐步將該制度推廣到全國各地。起初試用的行業(yè)主要有部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、上海的陸路運(yùn)輸、水路運(yùn)輸、航空運(yùn)輸。而在2013年國務(wù)院再次召開常務(wù)會(huì)議,新增鐵路運(yùn)輸及郵政業(yè)為“營改增”的試點(diǎn)。此后2014年“營改增”的試點(diǎn)又增收一名新成員,即電信業(yè)。隨著國家相關(guān)政策的進(jìn)一步推動(dòng),這些試點(diǎn)紛紛取得了一定的成效,看來在政府的大力支持之下,其他未被納入“營改增”的產(chǎn)業(yè)也將逐步被納入“營改增”的陣營。這些產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)之外還有建筑業(yè)和金融業(yè)等。

    二、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的窘境

    (一)難以設(shè)計(jì)合理的稅率

    在房地產(chǎn)業(yè)中,實(shí)施“營改增”制度意味著稅率的變化,營業(yè)稅的稅率為一般是5%左右。而增值稅的稅率一般是17%、11%及簡(jiǎn)易征收的5%。房地產(chǎn)項(xiàng)在《建筑工程施工許可證》中注明的合同開工日期是在2016年4月30日前,也就是說選擇了簡(jiǎn)易征收方式的項(xiàng)目,這就是所謂的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,在這些項(xiàng)目中應(yīng)扣繳稅額=購買方支付的價(jià)款÷(1+稅率)×稅率,我們可以很清楚地看到明顯降低了在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中稅收負(fù)擔(dān)。在增值稅當(dāng)中,一般納稅人是當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期應(yīng)納稅額。根據(jù)這個(gè)公式就可以推算出在實(shí)施“營改增”之后房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)的變化的情況。但是不同的增值稅的稅率,相應(yīng)的稅收的負(fù)擔(dān)也就會(huì)隨之改變。增值稅的稅率的不斷變化會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)加重,但也有可能減輕,這就要看稅收稅率的設(shè)計(jì)與制定了。

    (二)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣存在阻礙

    房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額是決定稅收負(fù)擔(dān)高低的一個(gè)關(guān)鍵因素。一般來說,如果房地產(chǎn)企業(yè)繳納較少的增值稅,那么就說明進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣得越多。建筑施工之中,政府規(guī)定不能參與抵扣,因此就出現(xiàn)了一大批不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額,根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》,可知納稅人不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣掉接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用,就造成了進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣困難的窘境。此外,在房地產(chǎn)本身建筑的工程中存在著很多不力的因素,也會(huì)造就進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣困難。上游企業(yè)建筑的安裝、材料、勞務(wù)以及部分的設(shè)備都是屬于房地產(chǎn)企業(yè)的外購項(xiàng)目。

    (三)在“營改增”中房地產(chǎn)業(yè)存在的不利因素

    首先,大量的政府規(guī)費(fèi)是令大多數(shù)房地產(chǎn)商都頭疼的問題。如城市建設(shè)的配套費(fèi)所要繳納的稅款就很高。在未實(shí)施“營改增”之前這些是不需要收取稅費(fèi)的,但是實(shí)施“營改增”之后盡管政府規(guī)費(fèi)不需要繳納增值稅款,可是它不能在繳納增值稅的時(shí)候,從銷項(xiàng)稅額中扣除掉,那么這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)同樣也是個(gè)問題。其次,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)的過程中也存在著零星的勞務(wù)費(fèi)用及購進(jìn)貨物及小規(guī)模增值稅3%最低稅率抵扣的問題。除此外,零星的購進(jìn)貨物有很多也不能提供增值稅的專用發(fā)票證明,那么進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣就存在問題。在此,在我國的政府規(guī)定之中,明確規(guī)定不能抵扣期初庫存及固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅。在“營改增”后這兩項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)項(xiàng)稅額不參與抵扣,將極大地導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后稅收負(fù)擔(dān)就不斷呈現(xiàn)增加的趨勢(shì)。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營改增”帶來的問題的對(duì)策

    (一)明確各種政策

    政府進(jìn)行稅務(wù)改革。主要是要讓企業(yè)能夠減少稅收負(fù)擔(dān),達(dá)到減少稅收負(fù)擔(dān)不增加稅收負(fù)擔(dān)的效果。因此對(duì)于在房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)的效果反應(yīng),進(jìn)行調(diào)整修改制定相關(guān)有效的措施,以進(jìn)一步達(dá)到能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的水平。首先各個(gè)企業(yè)要明確政府出臺(tái)的各種能夠進(jìn)行抵扣的政策,各個(gè)企業(yè)應(yīng)該盡量與具有一般納稅人資格的上游公司簽約,而盡量減少與資質(zhì)不夠的小規(guī)模企業(yè)資質(zhì)的簽約,增加能夠取得稅款專用的發(fā)票,已達(dá)到減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本,達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的作用。其次,房地產(chǎn)企業(yè)也可以在試點(diǎn)的過程中,根據(jù)自身的試點(diǎn)效果向有關(guān)的部門反映,建議有部門能夠制定有效的政策減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。例如,根據(jù)我國的稅收優(yōu)惠政策有關(guān)部門可以免除其應(yīng)繳的部分稅款,或者有關(guān)部門能夠按照其繳納的稅款一定的比例給予返還等等。最后,要明確各種不征收增值稅的項(xiàng)目,比如國家指令的無償提供的鐵路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)、存款利息等。

    (二)根據(jù)“營改增”合理處理存量房產(chǎn)

    房地產(chǎn)企業(yè)要制定合理的能夠銜接“營改增”的政策和方案,并且正確根據(jù)制定的政策和方針合理的處理房產(chǎn)存量的問題。在政府實(shí)施“營改增”制度之后,在銷售樓盤方面就會(huì)出現(xiàn)大量的房產(chǎn)存量問題,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際測(cè)算盡量選擇簡(jiǎn)易征收方式,降低企業(yè)因“營改增”帶來的稅負(fù)波動(dòng)影響。政府明確的頒布、出臺(tái)、制定過渡時(shí)期的銜接政策,維持稅收負(fù)擔(dān)和房產(chǎn)存量之間的平衡勢(shì)在必行。

    (三)扶持優(yōu)惠政策的頒布及引導(dǎo)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)

    企業(yè)的發(fā)展很大一部分與政府有關(guān),政府制定關(guān)于扶持企業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策之舉是勢(shì)在必行的。在“營改增”之后更是要制定政策幫助困難的房地產(chǎn)業(yè),針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新情況及新問題,積極制定相關(guān)的措施,以保證政府能夠有效地幫助困難企業(yè)。例如,可以成立財(cái)政專項(xiàng)資金這種類型的項(xiàng)目,然后根據(jù)企業(yè)的情況,對(duì)于稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行調(diào)整。 除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)外購勞務(wù)管理的引導(dǎo)十分重要,政府有義務(wù)幫助其開發(fā)建設(shè)。而對(duì)于零星的貨物購進(jìn)或者說勞務(wù)問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該慎重選擇勞務(wù),減少稅負(fù),比如選擇一般納稅人身份的勞務(wù)公司,這樣可以減少額外的稅收負(fù)擔(dān),或者房地產(chǎn)企業(yè)在請(qǐng)勞務(wù)的時(shí)候,要求他們到政府的有關(guān)部門開增值稅專用的發(fā)票,有關(guān)部門也盡可能地給予幫助,這樣日后收取增值稅可以進(jìn)行抵扣,以此達(dá)到輔助的效果。

    四、結(jié)語

    實(shí)施“營改增”制度在一定程度上能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),但也存在一些問題,為了更好完善“營改增”制度,政府和房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)做出自己的努力,在“營改增”的改革中以減輕房地產(chǎn)行業(yè)所帶來不利影響,從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

    [1]高玲玲.房地產(chǎn)資本稅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及部門經(jīng)濟(jì)的影響[D]. 東北財(cái)經(jīng)大學(xué),2012:80-81.

    [2]周啟光.房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅立法改革研究[D].中國政法大學(xué),2012.

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