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    商業(yè)地產(chǎn) 宜家的新砝碼

    2009-12-29 00:00:00馮嘉雪
    中國新時代 2009年9期

    英特宜家在中國商業(yè)地產(chǎn)市場邁出了自己的第一步,或許還將幫助他的姊妹公司(宜家家居)在危機中度過難關

    當中國的商業(yè)地產(chǎn)已被各路資本競逐得熱火朝天時,一個熟悉而又陌生的面孔忽然出現(xiàn)在眾人之前。

    2009年7月27日,宜家集團亞太區(qū)總裁杜福延宣布,他們已成功拍下位于北京市大興的西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期用地,未來將對此地進行綜合開發(fā)并建立一個大型購物中心。

    據(jù)悉,此次購得該土地項目的外資公司實為“英特宜家”。宜家中國區(qū)公關經(jīng)理許麗德告訴《中國新時代》:“英特宜家集團與宜家集團是姊妹公司,均由同一個創(chuàng)始人創(chuàng)立?!迸c后者主要做家居零售不同,前者主營大型購物中心,“目前英特宜家已在歐洲的50多個國家建立了shopping center,運行狀況良好。”

    7月29日,北京英特宜家置業(yè)有限公司的名稱出現(xiàn)在商務部公布的“完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)名單”中,由此,英特宜家成為北京市第一家通過“招、拍、掛”獲得商業(yè)地塊的外資公司。

    當記者詢問英特宜家為何選擇在這個時機進入中國時,許麗德立刻敏感地表示:“這與經(jīng)濟危機無關!其實為了找到合適的地塊,英特宜家已經(jīng)在中國考察好幾年了?!?/p>

    盡管初來乍到,但英特宜家的胃口并不僅僅限于北京這樣的一線城市,許麗德透露,此前英特宜家已在無錫買下了一塊地,而在武漢,他們也有同樣的購買意向,只是目前尚未敲定具體位置。

    自從1998年進入中國,宜家的發(fā)展速度一直比較緩慢。雖然許麗德表示金融危機對他們的影響并不大,宜家下一步還是會繼續(xù)在中國市場擴張,但2008年中國房地產(chǎn)尤其是住宅市場的低迷,自然對宜家的銷售帶來不小的影響。而英特宜家進軍的商業(yè)地產(chǎn)項目,雖然耗時較長、耗資較大,但遠期來看,利潤回報將更加可觀。

    隨著經(jīng)濟的日漸回暖,中國商業(yè)地產(chǎn)的前景不斷趨好。同時,宜家家居亞洲最大的旗艦店也將落戶于新建的購物中心之內(nèi),英特宜家的出手不僅使他們在中國邁出了第一步,也許還將幫助他的姊妹公司在危機中度過難關。

    未來的黃金地

    與業(yè)內(nèi)很多人士的臆測相反,英特宜家在北京的“尋地之旅”并非是想象中那般隨心所欲?!霸诒本┑貐^(qū),并不存在說有很多個地塊可供我們選擇,事實上只有大興這塊地可以讓我們來做?!痹S麗德表示。

    近幾年,商業(yè)地產(chǎn)項目日益受到外資房地產(chǎn)和投資公司的青睞,隨著競爭的加劇,想要拿到一線城市的黃金地塊也越來越難。因此,宜家中國區(qū)副總裁吉麗安感嘆,“找地是我們在中國開店的最大挑戰(zhàn)。”

    據(jù)悉,為了找到合適的開發(fā)地塊,宜家已將北京各區(qū)搜索了一遍,而在今年年初,宜家亞太地區(qū)總裁杜福延以及中國區(qū)高層便開始與大興的領導就項目開發(fā)等事宜進行過交流。在對人流、物流、消費能力等綜合因素考察之后,宜家最終下定決心。

    2009年7月23日,英特宜家以7.9億元的競拍底價,獲得了北京大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期項目用地,目前該地塊的規(guī)劃建筑面積為30.4萬平方米,折合樓面價2599元/平方米。

    雖然如許麗德所言,英特宜家最終選擇大興這個地塊似乎是無奈之舉,但從2009年上半年中國眾多房地產(chǎn)公司對大興地塊爭奪的激烈程度來看,宜家的選擇將帶給其意外的驚喜。

    2009年7月6日,經(jīng)過激烈的競拍,上海綠地集團以30.25億元競得大興黃村19號商業(yè)金融混合用地和20號居住項目用地,根據(jù)最終成交價格計算,該地塊的樓面地價約為6605元/平方米,成為大興的新“地王”。隨后,大興黃村新城北區(qū)2號地則被保利地產(chǎn)以16.3億元拿下,折合樓面地價約7248元/平方米,再次刷新了大興區(qū)的樓面地價紀錄。

    由于地處南城,大興的發(fā)展一直受交通網(wǎng)絡的制約而較為遲滯。隨著近兩年軌道交通建設的開工,北京市南三環(huán)至南六環(huán)交通條件的日臻完善,大興的商業(yè)開發(fā)價值也逐漸顯露出來。除了交通短板的剔除,北京市政府“東擴南移”的城市規(guī)劃戰(zhàn)略也讓越來越多的投資方將目光聚焦于大興。

    今年上半年,大興區(qū)政府加大了土地供應的力度。據(jù)統(tǒng)計,在截至6月24日的2009年上半年,大興區(qū)已成交19宗工業(yè)用地,成交土地面積81.04萬平方米,規(guī)劃建筑面積高達 125.90萬平方米;5宗商業(yè)用地,土地面積18.66萬平方米,規(guī)劃建筑面積43.44萬平方米。

    毫無疑問,在大興的所有地段中,位于地鐵商圈的黃村區(qū)域由于緊鄰市區(qū)和商業(yè)中心,最具商業(yè)開發(fā)價值。今后北京天壇醫(yī)院、北京市設計產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地等在周邊的落戶,也必將帶動其人氣和商業(yè)氛圍的提升。

    英特宜家此次拿下的土地正位于地鐵大興線西紅門的位置?!氨本┑陌l(fā)展非??欤熬耙?guī)劃也很好,人們的消費水平提高很快,越來越多的人需要像宜家這樣的大型購物中心,我們把亞洲最大的店建在北京大興,表明了宜家對北京、對中國經(jīng)濟的信心。”在獲得這塊土地后,杜福延說。

    已有業(yè)內(nèi)人士估計,隨著明年大興地鐵線路的開通,沿線的置業(yè)需求將被拉動,相關區(qū)域的投資價值也會不斷增加。盡管自己購買土地并進行商業(yè)開發(fā)會比較耗時、費力,但英特宜家的遠期回報也將十分可觀。

    復制宜家模式

    除了商業(yè)開發(fā)價值,由于大興一直缺乏大型綜合購物中心,英特宜家的到來也將填補這一空白。此前有消息稱,該項目工程將于2010年7月開工,2012年7月竣工。但許麗德表示,他們目前并沒有給出具體的開工建設時間表,“其實我們拿下土地只是第一步,下一步還要辦理各種手續(xù),至于招商等問題目前還沒有考慮到。”

    據(jù)悉,為了更好地進行商業(yè)地產(chǎn)項目的投資與開發(fā),英特宜家專門在中國注冊成立了英特宜家置業(yè)有限公司。今年年初,原宜家中國區(qū)財務經(jīng)理兼共享服務中心經(jīng)理丁暉被調(diào)至這家新公司擔任董事總經(jīng)理一職。

    在完成人事布局并已在北京、無錫拿下兩塊地后,英特宜家也將揭開它在中國的神秘面紗。截至目前,英特宜家已在歐洲的50多個國家建立了shopping center(購物中心),且發(fā)展狀況良好。

    “英特宜家shopping center的最大的特點就是自己拿地并自行建設?!痹S麗德告訴記者,與同行業(yè)相比,英特宜家并沒有太大的區(qū)別,但其最大的特點就是每個英特宜家的shopping center中肯定會有宜家家居。

    此次落戶于北京大興的英特宜家也不例外,杜福延已公開表示,這家大型購物中心將包含宜家家居亞洲最大的旗艦店——也將是全球第二大店,僅次于位于瑞典的全球第一大店斯德哥爾摩店。

    作為一家創(chuàng)立于瑞典的家居用品企業(yè),宜家的經(jīng)營理念是“提供種類繁多、美觀實用、老百姓買得起的家居用品”。在歐美等發(fā)達國家,宜家把自己定位于面向大眾的家居用品提供商。其產(chǎn)品由于價廉物美、款式新穎等特點,受到眾多中低收入家庭的歡迎。

    然而宜家在進入中國市場之初發(fā)現(xiàn),由于中國的人均消費水平較低,低端家具廠商的競爭已十分激烈,與此同時高端家具又少人問津,因此宜家將目標人群劃定為那些大城市中相對富裕的階層,將中國市場定位于“想買高檔貨,而又付不起高價的白領”。因此,宜家家居的產(chǎn)品在保持價格優(yōu)勢的同時,也不乏精美耐用等特點。

    雖然英特宜家并未對其在中國的定位以及招商等事宜予以公布,但不難推測,其定位應該不會與宜家中國有太大的差異。尤其在北京,宜家家居已在四元橋有一家門店,很多白領已經(jīng)習慣在下班后或周末空閑時自駕前去購物。吸引他們的,不僅僅是宜家的產(chǎn)品,而是它代表的一種生活方式——簡約、清新和自然。

    截至目前,宜家家居已在全球擁有301家分店,在中國的分店數(shù)量為7家,所在城市分別為北京、廣州、深圳、大連、上海、成都和南京。

    英特宜家除已在北京、無錫購得土地之外,還準備在武漢購買土地。

    英特宜家在中國的進軍路線,似乎看不出任何規(guī)律,但他們也有自己的苦衷,“現(xiàn)在對于我們來說,首先是找到能夠適合英特宜家進行商業(yè)開發(fā)的地塊,這是最關鍵的?!痹S麗德說。言下之意,他們即使在中國定下了發(fā)展路線,也很難在短時間內(nèi)找到他們想要的合適地塊。但無論如何,英特宜家在中國的發(fā)展意向已十分堅定。

    宜家自從1998年進入中國以來,一直被外界詬病發(fā)展速度過慢,而英特宜家此次進入中國市場不久,就已將3座城市鎖定為目標。同時,英特宜家籌謀落戶的無錫、武漢對于宜家家居而言,正好也是空白點。因此,姊妹公司在中國的布局無疑也將帶動宜家家居的發(fā)展。

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