開征物業(yè)稅的相關(guān)問題研究

馬源臨

一、物業(yè)稅簡述

“物業(yè)稅”(realproperty tax),顧名思義,是指以物業(yè)為征稅對象征收的一種稅。物業(yè)稅從廣義的角度理解,屬于財產(chǎn)稅類的個別財產(chǎn)稅稅種。狹義的物業(yè)稅是指對保有土地和房屋建筑物等不動產(chǎn)課征的財產(chǎn)保有稅,這也是大多數(shù)人的理解。本文也取狹義,認為物業(yè)稅即指在一定時期或一定時點上,要求其所有者或承租人(個人或法人)對其所有或使用的土地和房屋建筑物等房地產(chǎn)繳付一定稅款,其稅款額度隨房產(chǎn)價值的變化而變化,理論上通常稱之為房地產(chǎn)(不動產(chǎn))保有課稅。

二、開征物業(yè)稅的必要性

(一)優(yōu)化稅制的需要

從國外稅收體制的發(fā)展來看,現(xiàn)代稅制體系一般包括商品稅類、所得稅類和財產(chǎn)稅類三大部分。隨著改革開放和社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展,我國的商品稅和所得稅的制度設計已經(jīng)達到了一個相對比較完善的程度。但在財產(chǎn)稅方面,與當前經(jīng)濟社會的發(fā)展相比,仍處于相對滯后的狀態(tài)。其中保有階段房地產(chǎn)稅收存在的問題主要表現(xiàn)在:(1)稅制陳舊且目標分散;(2)房地產(chǎn)保有階段稅負輕;(3)征稅范圍狹窄;(4)計稅依據(jù)、稅率設定不合理;(5)稅制不統(tǒng)一。迫切需要規(guī)范和完善財產(chǎn)稅類,因此開征物業(yè)稅不僅是大勢所趨,更是優(yōu)化稅制的需要。

(二)物業(yè)稅能夠?qū)κ杖敕峙涞牟还竭M行調(diào)節(jié)

開征物業(yè)稅,對不動產(chǎn)的保值階段進行征稅,在一定程度上可以重新分配社會財富,減輕社會財產(chǎn)集中的程度,以緩解社會財富分配不均的問題。如果不開征物業(yè)稅,可能促使高收入階層把現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn),進行保值增值,既不能公平調(diào)節(jié)收入分配,且難以有效、合理利用房產(chǎn)和土地。因而物業(yè)稅有助于實現(xiàn)社會公平。

(三)增加政府收益,維護公共利益

開征物業(yè)稅能夠讓政府所代表的社會公共利益有機會在長期發(fā)展過程中持續(xù)不斷地分享城市化、工業(yè)化以及經(jīng)濟規(guī)模擴張所帶來的好處。同時,還可以使政府在改善基礎(chǔ)設施、優(yōu)化環(huán)境,提供更多公共產(chǎn)品上的投入獲得間接補償,使公共利益獲得可持續(xù)的擴張動力。

三、開征物業(yè)稅面臨的困難

(一)如何建立公允的房地產(chǎn)評估體制

開征物業(yè)稅,必然要對不動產(chǎn)進行評估,那么問題是如何來保證評估結(jié)果的公正公平?評估的主體由誰來承擔?評估費誰來出?目前,我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)可以分為兩類,一類是原各級房地產(chǎn)管理部門成立的評估機構(gòu),現(xiàn)已大部分進行了脫鉤改制,成為股份制公司。另一類是沒有政府背景,按市場化運作的評估公司。這兩類評估機構(gòu)資質(zhì)良莠不齊,報告質(zhì)量的公正性值得仔細考慮。

(二)操作中的技術(shù)條件與征收方式

物業(yè)稅的開征不僅牽涉到復雜的政府、房地產(chǎn)企業(yè)、老百姓等各方的利益及中央與地方政府的博弈這些深層次問題,還面臨一個比較現(xiàn)實的征管技術(shù)與社會配套條件層面的問題。從技術(shù)層面講,征收物業(yè)稅的技術(shù)條件十分復雜。各地房地產(chǎn)市場的情況各不相同,因此稅基的確定、稅率的界定等必然也難以一刀切。因此,物業(yè)稅的開征必須充分考慮到征管技術(shù)、配套條件和措施。若不能實施有效征管,那么物業(yè)稅的開征則仍遙遙無期。

(三)土地出讓金是否應該包含到物業(yè)稅中

土地出讓金問題是對物業(yè)稅開征構(gòu)成最大阻礙的因素。有人主張可以把土地出讓金與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅,并把土地出讓金由一次性交納分攤在物業(yè)稅當中,按年繳納。地方政府則反對改變目前一定期限內(nèi)全額付清的制度,認為如果物業(yè)稅把土地出讓金分攤繳納,就可能導致城市建設資金吃緊。也有人認為,把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅,而把土地出讓金單列,繼續(xù)按照目前的模式征收。但是,這就意味著70年的土地出讓金仍舊一次性轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,令住房價格不會因物業(yè)稅的開征而降低。因此,這也是一個難題。

(四)如何確定物業(yè)稅的優(yōu)惠政策和過渡期

我國國情復雜,在物業(yè)稅的征收上如何體現(xiàn)公平和公正的原則需要好好考慮。同時,目前高企的房價使得大多數(shù)購房者缺乏足夠的承受力,在開征物業(yè)稅之前需要有一個過渡期進行緩沖,那么如何確定這個過渡期呢?這關(guān)系到物業(yè)稅能否在全國范圍內(nèi)順利開征和充分發(fā)揮物業(yè)稅在經(jīng)濟發(fā)展中的作用,也是物業(yè)稅開征前必須解決的問題。

四、開征物業(yè)稅的政策建議

(一)建立科學的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息系統(tǒng)

物業(yè)稅征收的前提是產(chǎn)權(quán)足夠清晰,目前我國產(chǎn)權(quán)不明晰,成為征收物業(yè)稅的一大障礙。物業(yè)稅的征收涉及到土地和房屋,因此要明確土地和房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。我國目前土地產(chǎn)權(quán)有國有和集體所有兩種形式。就城鎮(zhèn)地區(qū)的住房而言,商品房、經(jīng)濟適用房、房改房等多種形式并存,雖然這些年我國已經(jīng)逐步實行了住房改革,但如果統(tǒng)一開征物業(yè)稅,具體應該上溯到什么時期來界定這些房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是一個難題,也成為順利開征物業(yè)稅的關(guān)鍵。因此,需要建立科學的房屋產(chǎn)權(quán)信息系統(tǒng)。對房屋業(yè)主的信息進行全面采集,明確業(yè)主擁有房屋的性質(zhì)(商品房、經(jīng)濟適用房等)、類型(普通住宅、公寓或別墅等)、面積及套數(shù),從而方便物業(yè)稅的征收和管理工作。

(二)建立科學完善的物業(yè)稅評估體系

整頓現(xiàn)行評估機構(gòu),建立物業(yè)稅專署評估機構(gòu)。我國現(xiàn)有的評估機構(gòu)分屬建設部、國土資源部、國資局三個部門。因此對同一個不動產(chǎn)的評估,可能會出現(xiàn)三個不同的價值量。所以有必要對現(xiàn)行的評估機構(gòu)進行整合,使評估機構(gòu)脫離主管部門,割斷部門利益關(guān)系,使評估機構(gòu)真正成為不以盈利為目的的公正、誠信、公平的中介機構(gòu)。同時要建立客觀、公正的評估制度,規(guī)范評估行為,提高估價師的準入門檻、加強現(xiàn)有估價師的繼續(xù)教育以及實行估價師等級化等方面進行把關(guān),不斷提高評估人員的素質(zhì),以保證公允的評估。

(三)健全和完善社會保險和社會保障制度

由于土地資源的不可再生性和對土地資源的無限需求,土地升值是必然的。通常,物業(yè)稅是按照房地產(chǎn)評估價值的一定比例征收的,這就意味著人們每年繳納的物業(yè)稅將隨土地的升值而不斷提高。同時,隨著老齡化社會的到來,物業(yè)稅的征收幅度與國家社會保險和社會保障的水平不協(xié)調(diào),就有可能引起嚴重的社會問題。因此,社會保險和社會保障的增加幅度要達到或超過物業(yè)稅的增幅,以保證絕大多數(shù)老年居民在靠退休金生活的前提下,在繳納完物業(yè)稅后,生活水平保持不變或穩(wěn)中有升。

(四)完善相關(guān)法律

稅收是政府財政收入的主要來源。物業(yè)稅更是稅制完善的政府的主力稅收,為了確保物業(yè)稅的及時足額征收,較少偷稅漏稅抗稅事件的發(fā)生,相關(guān)法律部門必須用明確的法律加以規(guī)范。建議我國盡快制定《物業(yè)法》,并將有關(guān)物業(yè)稅的征收細則和懲罰措施寫入法律,保證政府的各項措施有法可依。

(作者單位:浙江財經(jīng)學院)