許家印的過山車

薛　芳

從2008年首次上市失敗到“中國新首富”,恒大經(jīng)歷了極富戲劇色彩的一年半

11月5日,香港聯(lián)交所異常的熱鬧,美林、高盛、瑞信等投資機構代表以及各路記者陸續(xù)進入大廳。9點鐘的時候,臉上一直掛著笑容的許家印意氣風發(fā),被恒大高管團隊簇擁著,出現(xiàn)在2樓發(fā)布會的展廳。

當天恒大成功上市,“中國新首富”誕生,“香港最大市值的民營內地房產(chǎn)股”的光環(huán)套在了恒大頭上,許家印成為地產(chǎn)界新的領軍人物。

許家印的開懷被現(xiàn)場的多家媒體解讀為百感交集。過去19個月時間里,這個被外界贊為“房地產(chǎn)業(yè)中最帥的老總”和他的恒大地產(chǎn)坐了一次過山車。從2008年首次上市失敗到這一天,恒大經(jīng)歷了極富戲劇色彩的一年半。

戛然而止

現(xiàn)年51歲的許家印出生于河南太康。1997年,已經(jīng)39歲的許家印帶著七八個人創(chuàng)立了恒大集團,經(jīng)過10多年的經(jīng)營和銳意開拓,創(chuàng)造了一個與富力地產(chǎn)、碧桂園等齊名的地產(chǎn)行業(yè)的“廣東五虎”。

2007年,對許家印來說是個節(jié)點。上半年的時候,恒大的規(guī)模還不足以支撐許家印成為商業(yè)明星,他只在華南小有名氣;到了下半年,許家印和他的恒大地產(chǎn)因為龐大的土地儲備被驟然推到鎂光燈下。

“許家印即將成為下一位中國首富”、“恒大——第二個碧桂園?”等主題被大肆報道。這些喧囂幾乎令人們相信,恒大上市成功和首富易姓都已是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

2008年3月,恒大地產(chǎn)啟動全球路演并公開招股,因其龐大的土地儲備,市場對其估值高達1200-1300億港元。這也意味著,恒大地產(chǎn)在港成功IPO后,許家印的身價可能在800億港元左右,有望成為內地新“首富”。

金融風暴讓這一切戛然而止。

貝爾斯登轟然倒掉令美國各大基金驚惶失措,紛紛觀望,當時基金和一些機構投資者的報價遠低于恒大最低詢價3.5港元/股。許家印覺得不能承受資產(chǎn)這么大的折價。上市擱淺。

上市擱置當夜,許家印即組織高管通宵達旦開會,重新安排遍布全國的20多個項目開發(fā)進程。

從“5?12”地震至去年9月,是恒大最為煎熬的時期。恒大內部人士透露,這一階段恒大用兩三個項目的銷售支撐20多個項目的建設,資金缺口高達120-150億元。

略有諷刺意味的是:這個為中國慈善事業(yè)豪擲千金多年、在中國內地房地產(chǎn)業(yè)具有“美男子”之稱的地產(chǎn)奇人,前半生的媒體報道量還比不上那一個月的曝光率。

高調

與從不面對媒體的碧桂園掌門楊國強相比,許家印顯得比較高調。

恒大集團今年6月份正式重啟上市。7月2日,恒大在京宣布向中華慈善總會捐款3000萬元。

一周后,借恒大廣州超五星級酒店開業(yè),許家印遍請媒體、合作伙伴、投行前去捧場。那一天,他在100多家媒體面前宣布:2009年沖擊300億銷售目標,而新開工面積會使得集團動工總量達到1500萬平方米,超過“地產(chǎn)一哥”萬科。

8月1日,恒大女排與郎平簽約。6天后,恒大向港交所遞交了上市申請。8月23日,恒大位于15個核心城市的27個樓盤同步發(fā)售,依然有約八五折的折扣。第二天,在全國主要報紙和網(wǎng)絡媒體上,恒大高調招聘15名地區(qū)分公司董事長。雖處靜默期,但恒大短時間內營造了極高人氣。

另一方面,高調歸高調,許家印努力在公眾面前刻畫一個公關化的形象。在媒體報道中,許家印常常以一位“地產(chǎn)梟雄”和“慈善家”的面目出現(xiàn)。

在恒大,有專門負責許家印形象的部門,這是恒大集團唯一一個部門領導能享受集團副總待遇的。據(jù)說,這個部門的職責就是把一個有血有肉、有痛苦和煩惱、有幸福和快樂的許家印完全隱藏起來。

許家印在公眾場合發(fā)表的言論僅限于“房地產(chǎn)的泡沫論”、“當勞模的感言”、“恒大模式”等,而涉及他自己的生活,例如他的家庭、婚姻、子女、人生觀、世界觀均被包裹起來。

去年春節(jié)期間的大雪災中,許家印捐款200萬元安置滯留廣州的民工;地震賑災中,他表示捐款2000萬元。

據(jù)說,曾有媒體把一份探究人的內心的問卷拿給許家印請他作答。一開始他的策劃部欣然同意了。但當他們發(fā)現(xiàn)幾乎所有的問題都涉及人生態(tài)度時,經(jīng)過討論,這份關于許家印的心靈問卷,被定在不能公布的范圍。

起死回生

以恒大上市擱淺為標志,尾隨其后的30多家房地產(chǎn)企業(yè)相繼被擋在資本市場門外,中國房地產(chǎn)迎來近一年多的霜凍期。SOHO中國董事長潘石屹曾預言,3個月內那些為上市而大規(guī)模囤地的公司將有死掉的危險。

上市融資的通道被堵死了,而銀行也縮緊了錢袋子。

危機時刻往往能展示一個人的內在的力量。恒大上市擱淺后,一貫高調的許家印從媒體的視線中“消失”了。其倔強的梟雄本色以及堅強的信念也在這一次生死存亡的危機中顯露無遺。

現(xiàn)在可以開懷大笑的許家印回想當時的狀況時這樣說:“上市擱淺后,當時各種聲音都有,有說許家印逃了,有說恒大死定了。我當時就讓公司員工沉住氣,只需要埋頭把問題解決了?！?/p>

上市未成,恒大資金鏈極度緊繃。“當時考慮了很多,賣房子?賣土地?最后確定堅決不賣土地,采取增資擴股的方式在海外資本市場融資?！?隨后的3個月里,許家印一直在香港“找錢”。

2008年6月,鄭裕彤通過其控制的周大福以1.5億美元入股恒大。連同其他投資者共計5.06億美元的資金注入,恒大緩過氣來。

“恒大暫時停止了IPO后的3個月,我主要的精力都在香港,差不多可以說在這里上班了,瘦了四五斤?！?/p>

雪上加霜的是,下半年國內房地產(chǎn)市場跌至低谷,巨大的存貨量面臨空前的銷售壓力。

許家印孤注一擲。去年10月1日,公司全國18個樓盤齊開,降價銷售,巨大的折扣招徠了大量客戶,大大緩解了恒大資金緊缺狀態(tài)。恒大迅速回籠資金近50億元。

2008年年底,已經(jīng)渡過最艱難時刻的許家印迎來了政策回暖:占據(jù)社會投資總額25%,帶動相關50個行業(yè)的房地產(chǎn)被列為“拯救”重點。

許家印恢復了高調姿態(tài)。今年的“兩會”上,作為全國政協(xié)委員的許家印拋出“房地產(chǎn)企業(yè)利潤不應超過5%”的提案,很快成為熱點話題,在輿論上獲得了許多草根民眾的支持。

高調是高調者的通行證

不久前掛牌的恒盛地產(chǎn)在上市首日遭遇破發(fā),與恒大同期的明發(fā)集團和禹洲地產(chǎn),前者公開發(fā)售的認購率未滿一半,后者決定以招股價下限定價;10月27日,卓越地產(chǎn)成為今年首個中止IPO的公司,理由是“認購價太低”。恒大此番成功上市,更顯難得。

高調是高調者的通行證。在地產(chǎn)圈,恒大集團的開盤則是“無明星,不開盤”。

去年“十一”期間,廣州金碧天下開盤邀請古天樂、佘詩曼及李冰冰出席,開盤熱賣,單日斬金2.5億;武漢恒大華府開盤邀請了一線明星謝霆鋒、范冰冰出席開盤典禮,當日創(chuàng)下2.8億元的武漢樓市銷售紀錄……

盡管恒大營銷的大手筆也遭到了媒體質疑,但對許家印來說,這不是顯擺而是智慧。

“大量的廣告投入,是否導致恒大營銷成本過大?”許家印回答:“沒錯,我在廣州一個項目上投入了5000萬元營銷,但這個項目開盤當天就成交了10個億。相對于10億的快速回款,5000萬元的投入的確很劃算?！?/p>

許家印收獲的不僅僅是房產(chǎn)銷售中的真金白銀,他還常常以英皇旗下的明星代言樓盤,并就此結識英皇主席楊受成。據(jù)香港媒體報道,正是楊將許家印引薦給鄭裕彤,二人頗為投緣。

《環(huán)球企業(yè)家》雜志分析指出:在種種不利環(huán)境下恒大能夠上市,有賴于因勇猛和敢于冒險而被稱為“鯊膽彤”的鄭裕彤。鄭裕彤和他們的朋友們改變了這一切。恒大地產(chǎn)結束香港IPO路演,獲得國際配售11倍超額認購,公開發(fā)售部分超額46倍。

10月19日,恒大地產(chǎn)(0333.HK)首日路演午餐會上,主人看上去更像是鄭裕彤,而不是恒大董事局主席許家印。被記者團團圍住的這位84歲的香港新世界集團主席,力挺恒大“買得抵”。

而在11月5日,在恒大上市掛牌儀式和晚上的上市晚宴中——“星光閃爍”,新世界主席鄭裕彤、新世界發(fā)展董事總經(jīng)理鄭家純、恒大俱樂部女排主教練郎平、華置主席劉鑾雄及中渝置地主席張松橋到場。