淺談房屋預(yù)售制度的幾個(gè)問(wèn)題與對(duì)策

李　珞

近年來(lái),隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,出現(xiàn)了一種新的房屋銷(xiāo)售制度——房屋預(yù)售。它是指開(kāi)發(fā)商在房屋尚未建成時(shí),預(yù)售給客戶(hù),預(yù)收首期付款,待樓宇峻工并可以交付過(guò)戶(hù)時(shí)再由購(gòu)房人交足剩余部分的款項(xiàng)。相對(duì)于一般的現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài),也稱(chēng)之為期房買(mǎi)賣(mài)。對(duì)此制度《中國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》作了一般性規(guī)定,哈爾濱也就此制度做了相應(yīng)的調(diào)整。作為一種新興制度,因立法規(guī)定的不足和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的欠缺,在房屋預(yù)售中有一些基本問(wèn)題認(rèn)識(shí)不清,難以解決,甚至出現(xiàn)糾紛和案件。從法理上看預(yù)售制度,雙方行為的本質(zhì)仍是買(mǎi)賣(mài)行為,預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán),開(kāi)發(fā)商接受價(jià)款也自然負(fù)有交付房屋的義務(wù)。預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買(mǎi)賣(mài)合同相同。

房屋預(yù)售制度作為一種新興制度,一些問(wèn)題認(rèn)識(shí)并不會(huì)很清晰,需要進(jìn)一步探討。

一是預(yù)售合同的本約與預(yù)約之分。預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定合同的契約,本約則是因履行該預(yù)約而訂立的契約。預(yù)約的權(quán)利人僅可以請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約的義務(wù),不得直接依預(yù)定之本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。預(yù)約、本約的實(shí)際意義在于二者約定內(nèi)容不同,違約救濟(jì)不同。

二是預(yù)售合同登記效力?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定房屋預(yù)售合同必須到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記,否則不受法律保護(hù)。房屋預(yù)售合同要以辦理登記為生效要件。通過(guò)這種登記制度使房屋預(yù)售情況載明在固定的簿冊(cè)上,公之于眾,另外在合同登記的過(guò)程中市場(chǎng)管理機(jī)關(guān)還要對(duì)合同的真實(shí)、合法性進(jìn)行審查,保護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益。

三是房屋預(yù)售是不是分期付款買(mǎi)賣(mài)。預(yù)售房屋價(jià)金的交付,無(wú)論其名目為工程款,款項(xiàng)多需根據(jù)施工進(jìn)度分期交付,這種做法類(lèi)似于分期付款買(mǎi)賣(mài)。分期付款買(mǎi)賣(mài)制度是方便買(mǎi)受人利益而設(shè)立,買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物于合同生效之時(shí)仍屬出賣(mài)人所有,但標(biāo)的物必須交付給買(mǎi)受人使用收益。分期付款買(mǎi)賣(mài)與預(yù)售房屋交易,同屬分期繳付價(jià)款,而且付款完畢之前,標(biāo)的物所有權(quán)亦同屬于出賣(mài)人。但分期付款買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物必須在合同生效時(shí)交付給買(mǎi)受人,這是二者區(qū)別之一。且分期付款的價(jià)金必須在標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人后,尚有二期以上的價(jià)金尚未支付;預(yù)售房屋則無(wú)此限制,事實(shí)上一般預(yù)售房屋的買(mǎi)賣(mài)在交屋前,開(kāi)發(fā)商均要求預(yù)購(gòu)人以貸款繳付價(jià)金完畢或以現(xiàn)金付清剩余房款,更不是在標(biāo)的物交付后尚有二期以上的價(jià)金需支付,此為二者不同之二。故預(yù)售房屋絕不是分期付款買(mǎi)賣(mài),在經(jīng)濟(jì)功能上,房屋預(yù)售是買(mǎi)方向賣(mài)方融資,分期付款買(mǎi)賣(mài)是賣(mài)方向買(mǎi)方融資。另外從預(yù)購(gòu)人轉(zhuǎn)賣(mài)期房的權(quán)利觀察,預(yù)售房屋尤其與分期付款的性質(zhì)不同,如將房屋預(yù)售的買(mǎi)賣(mài)類(lèi)型解釋為分期付款買(mǎi)賣(mài),對(duì)于預(yù)購(gòu)人不免有嚴(yán)重?fù)p害。

由此可見(jiàn),加強(qiáng)對(duì)預(yù)購(gòu)人權(quán)利的保護(hù)十分必要。在房屋預(yù)售中,交易標(biāo)的有許多不確定因素,使預(yù)購(gòu)人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比一般現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)大得多。有時(shí)開(kāi)發(fā)商預(yù)收了購(gòu)房者房款后,由于各種原因,致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行,甚至停工,給購(gòu)房人造成巨大損失。有時(shí)因?yàn)榉N種原因,個(gè)別開(kāi)發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋使購(gòu)房人無(wú)法按時(shí)進(jìn)住或出租。有時(shí)購(gòu)房人在交付了首期房?jī)r(jià)款后,個(gè)別開(kāi)發(fā)商會(huì)以種種借口提出后期的房?jī)r(jià)款要漲價(jià),甚至要求首期已經(jīng)付過(guò)的房?jī)r(jià)款要重新加價(jià)等,使購(gòu)房人無(wú)所適從。除上述房屋本身情況不確定外,在預(yù)售合同的簽約機(jī)會(huì)上雙方力量也難均衡。由于預(yù)售協(xié)議除法定標(biāo)準(zhǔn)合同之外,其余補(bǔ)充協(xié)議和合同附件都由開(kāi)發(fā)商事先擬訂好,并在售屋現(xiàn)場(chǎng)簽訂,加之買(mǎi)方法律知識(shí)和建筑知識(shí)的欠缺,所以,實(shí)際上買(mǎi)方很少有能力對(duì)簽約進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。一些對(duì)己不利的約定條款也不得不接受,如交屋時(shí)間確定,不可抗力條款的解釋,共有面積的確定分?jǐn)?公共設(shè)施的開(kāi)發(fā)利用及物業(yè)管理等方面問(wèn)題常有開(kāi)發(fā)商在合同上大做手腳。

根據(jù)現(xiàn)行實(shí)踐情況和理論設(shè)想,應(yīng)注意加強(qiáng)和采取如下方面的措施保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。一是行政管理措施。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)建筑行業(yè)、銀行業(yè)的管理和約束開(kāi)發(fā)商的行為來(lái)保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成立條件,保證開(kāi)發(fā)商資力雄厚、信譽(yù)良好。以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序的穩(wěn)定,避免一些資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),給利用開(kāi)發(fā)搞詐騙之行滋生基礎(chǔ);嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定,對(duì)非法預(yù)售的開(kāi)發(fā)商要嚴(yán)厲查處;嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記措施,對(duì)不合乎法律,顯失公平的合同不予辦理登記;嚴(yán)格貫徹執(zhí)行法定標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售合同,對(duì)于不使用法定標(biāo)準(zhǔn)合同者或補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)合同沖突者認(rèn)定為無(wú)效,以避免開(kāi)發(fā)商利用經(jīng)濟(jì)上或事實(shí)上的優(yōu)越地位,強(qiáng)迫預(yù)購(gòu)人接受不利的合同條款;加強(qiáng)房屋查驗(yàn)和質(zhì)量監(jiān)督管理。房屋完工驗(yàn)收時(shí),應(yīng)嚴(yán)格依照《建筑質(zhì)量管理?xiàng)l例》,對(duì)于房屋之主要構(gòu)造,室內(nèi)間隔及建筑物設(shè)備等與設(shè)計(jì)圖紙是否相符,面積計(jì)算是否準(zhǔn)確等應(yīng)特別檢查;加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的管理,可考慮責(zé)令由銀行或信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)管,確保工程款項(xiàng)充分供給,對(duì)于監(jiān)管機(jī)構(gòu)由開(kāi)發(fā)商給付報(bào)酬。二是合同法保護(hù)措施。購(gòu)房者在選購(gòu)房產(chǎn)時(shí),應(yīng)同時(shí)對(duì)欲購(gòu)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商有所了解調(diào)查,不要圖一時(shí)小利。完善的預(yù)售合同可以有效地規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為,從而有力地促使開(kāi)發(fā)商履行義務(wù),同時(shí)也有效地保障了購(gòu)房者的合法利益。三是物權(quán)法保護(hù)措施。相對(duì)來(lái)說(shuō)物權(quán)是一種排他性、支配權(quán),對(duì)預(yù)購(gòu)人利益的保護(hù)更穩(wěn)妥一些。應(yīng)賦予登記經(jīng)過(guò)的預(yù)售合同的排他效力。依據(jù)此登記契約產(chǎn)生的權(quán)利在理論上不好說(shuō)是一種物權(quán),但在其實(shí)踐功能上賦予其物權(quán)效力并無(wú)不可。應(yīng)設(shè)立預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售房屋的法定抵押權(quán)制度。法律規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須取得土地使用權(quán)才能預(yù)售,但在實(shí)踐中有些開(kāi)發(fā)商預(yù)售前或預(yù)售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款,做法會(huì)給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)嚴(yán)重危險(xiǎn),開(kāi)發(fā)商日后如不能償還貸款,銀行行使抵押權(quán),則預(yù)購(gòu)人有房無(wú)地。對(duì)于設(shè)有土地抵押權(quán)的在建房屋不準(zhǔn)預(yù)售,對(duì)于已預(yù)售的房屋不允許再就土地使用權(quán)設(shè)定抵押?！?/p>

(編輯/丹桔)