萬科　二線城市囤地

牛思遠

整個一季度的房子熱賣加上捂緊錢袋，讓萬科腰包鼓鼓，具備了大手筆拿地的資本。現(xiàn)在“錯過了最好拿地時節(jié)”的萬科開始發(fā)力了。

萬科的夏天來了。

7月4日，萬科公布了6月份銷售及近期新增項目情況簡報。今年6月份，公司實現(xiàn)銷售面積67.1萬平方米，銷售金額68.6億元，分別比去年同期增長49.9%和57.1%。而單月68.6億元的銷售額更創(chuàng)下了今年以來的最高記錄，并繼5月份以來連續(xù)兩個月銷售金額超過60億元。

事實上，這還不是最讓萬科舒心的數(shù)字。在這份報告中，萬科還披露了今年1~6月份的最新銷售數(shù)據(jù)：累計銷售面積348.8萬平方米，銷售金額307.6億元，分別比2008年同期增長31.2%和27.5%。

萬科的日子確實過得還不錯。

7月1日，由易居中國發(fā)布的“2009年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜”顯示，萬科以269.41億元的銷售金額和305.50萬平方米的銷售面積拿下了“雙冠王”，力壓第二名保利的195.49億元和239.24萬平方米，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)老大。

然而，相比這些不錯的銷售表現(xiàn)，萬科最引人注目的卻還不是房子賣得好，而是近期在拿地上驟然發(fā)力的姿態(tài)。萬科近兩月的報表顯示，5月，萬科斥資23.14億元在佛山、無錫、沈陽、青島四城獲取6幅地塊，合計建筑面積為188.3萬平方米；而在6月，萬科更是在廈門、福州、佛山、鞍山、重慶、上海一口氣拿下八塊地，總建筑面積為203.3萬平方米，地價款高達47.03億元。這個數(shù)字，創(chuàng)下萬科自2008年2月以來單月土地收購投資的最高紀錄。

而在這之前，萬科對于國內(nèi)土地市場卻完全是另一種態(tài)度。今年1~4月，萬科在土地交易市場上僅成交1筆，公司所支付總地價款不過區(qū)區(qū)4.54億元。而此前有媒體披露稱，在今年5月份之前，萬科的土地儲備只夠其未來兩年半時間的開發(fā)，遠遠落后于保利、中海等競爭對手，業(yè)內(nèi)也出現(xiàn)了關(guān)于“萬科踏空”的言論。自2008年以來，萬科一直執(zhí)行“現(xiàn)金為王”的策略，貨出得很快，必須補充項目資源。

這樣的言論并非空穴來風，萬科執(zhí)行副總裁肖莉之前就曾公開表示“萬科錯過了最好的拿地時節(jié)”。但不管是否后悔，萬科還是決定出手了，更何況現(xiàn)在正是萬科手頭最寬裕的時候。

整個一季度的熱賣加上捂緊錢袋，讓萬科腰包鼓鼓，具備了大手筆拿地的資本。萬科一季報顯示，截至報告期末，萬科持有現(xiàn)金269.2億元，財務(wù)狀況穩(wěn)健。這樣的大好形勢，為萬科利用市場調(diào)整機會獲取土地創(chuàng)造了足夠的條件。

不過，2007年高價拿地被減值計提的陰影并沒有散去，即便大肆囤地，同其他大佬在一線瘋狂圈地相比，萬科的拿地策略依舊顯得謹慎，萬科更多的是在二線城市游弋。

6月25日，在萬科近期拿地最多的重慶，經(jīng)過88輪激戰(zhàn)，保利地產(chǎn)以38.1億元的成交價擊敗萬科，拿下重慶鴻恩寺地塊，高出起拍價9.12億元，使該地塊成為重慶“地王”。而在5月，萬科也在北京通州九棵樹地塊、大興黃村16號地和廣渠路15號地的現(xiàn)場競價中表現(xiàn)低調(diào)。雖然都參與了競價，萬科卻并沒有出高價，反而早早退出了競爭。

而細究萬科近兩月拿下的土地，這種謹慎態(tài)度更是明顯。5月份萬科拿下的土地全部位于佛山、無錫、沈陽和青島，沒有一個是在一線城市。而且這六個項目中只有沈陽鐵西膠管廠和青島雙山南山兩個地塊是萬科擁有100%權(quán)益，其余四塊都是合作開發(fā)，萬科只有55%權(quán)益。

到了一片形勢大好的6月，萬科拿下的八塊地倒是有七塊是100%權(quán)益，但唯一位于一線城市上海的項目，卻是51%的權(quán)益，需支付地價款不過0.79億元，是所有項目中最低的。

“萬科在這些城市拿地，并非是萬科不看好一線城市，而是我們認為只有在這些城市還能拿到合理成本的土地?！比f科董事會秘書譚華杰否認了看空一線城市的猜測，但也坦陳其對于拿地成本的慎重。

在國信證券研究所的方焱和區(qū)瑞明看來，萬科這些在二線熱點城市核心區(qū)域的土地中，有多個項目可以分期支付地價款，短期對資金的占用不大，而8個項目的平均樓面地價僅為2347元/ 平方米，未來盈利比較有保障?！肮具x擇在土地市場尚未明顯升溫的二線城市提前布局，體現(xiàn)了其在戰(zhàn)略上的前瞻性眼光。”他說。