這里什么都可以炒

顧彥平

溫州直接參與房產(chǎn)投資的資金，在最高峰階段，據(jù)說達(dá)2000多億，而今天，至少也有1000多億。溫州人信奉“錢生錢”的投資文化，就連一輛三輪車的車牌，甚至都曾經(jīng)炒到了4萬元。不過，溫州人始終覺得房子是最實(shí)在的。

身穿藍(lán)色體恤、紅色跑鞋的陳明，看上去像那種對什么都躍躍欲試的年輕人。一年半以前，他被總部位于杭州的綠城房地產(chǎn)開發(fā)公司派到了溫州工作。

由于溫州方言晦澀難懂，陳明總感覺對這座城市依然一知半解。不過，城市中有一種特質(zhì)讓他越來越確定，那就是“到處有錢在洶涌的流動(dòng)”。

洶涌的資金不僅推高了溫州當(dāng)?shù)氐臉鞘?、吸引了大大小小的外地開發(fā)商爭奪溫州客源，而且還形成了一個(gè)特殊的群體“溫州炒房團(tuán)”。

記者多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“溫州炒房團(tuán)”其實(shí)是一種基于溫州文化的“朋友帶朋友”方式發(fā)展出來的一種團(tuán)購行為，資金的多寡決定了他們與開發(fā)商們博弈時(shí)的底氣。并且，這些“炒房團(tuán)”并沒有確切的組織形式，僅僅是一種松散的信息共享聯(lián)盟，在一波波的宏觀調(diào)控中，他們也在分化。

資金洶涌的城市

在溫州，金錢的洶涌不只是存在于街頭隨處可以看見的諸如卡宴、捷豹、寶馬7系等名車，更體現(xiàn)在樓市充足的購買力上。

作為溫州綠城房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷策劃部副經(jīng)理，陳明參與的項(xiàng)目是溫州首個(gè)同時(shí)也是綠城集團(tuán)開發(fā)史上第一個(gè)綜合體項(xiàng)目——綠城·溫州鹿城廣場。這個(gè)被稱為溫州本地高端市場最具代表性的項(xiàng)目位于溫州市區(qū)人氣旺盛的江濱路，匯聚辦公、購物、休閑、住宅等為一體，項(xiàng)目的住宅部分均價(jià)為4萬元/平方米，由于頂層是定制戶型，更是高達(dá)8萬元/平方米。陳明說，去年8月1日住宅項(xiàng)目一期開盤后，至今已銷售了九成，累計(jì)銷售40億。

鹿城廣場的定價(jià)多少顯示出開發(fā)商對當(dāng)?shù)刭徺I力的信心。作為擅長中高端住宅開發(fā)的代表，綠城在杭州的樓盤價(jià)位普遍在2萬元/平方米，在北京西山的豪宅項(xiàng)目綠城·御園也不過是3萬元/平方米。而在溫州，4萬元/平方米的均價(jià)，動(dòng)輒2000萬元一套的住宅，卻取得如此旺銷，溫州人的購買力可見一斑。

不僅高端樓盤的定價(jià)“駭人”，普通樓盤價(jià)位之高也令人咋舌。6月20日，南都周刊記者在“2009溫州品質(zhì)房產(chǎn)展示交易會(huì)暨首屆二手房展銷會(huì)”現(xiàn)場看到，溫州新城區(qū)域二手房掛牌價(jià)都在2萬元/平方米以上，而江濱路沿線的房源3萬元/平方米也很常見。展會(huì)現(xiàn)場的人氣項(xiàng)目“京都城”，雖然位置并不在溫州市區(qū)，目前只是處于意向客戶登記階段，但據(jù)透露定價(jià)也在2萬元/平方米以上。

面包價(jià)高，面粉也水漲船高。就在今年4月，溫州還誕生了新的單價(jià)“地王”，原溫州長運(yùn)集團(tuán)地塊持續(xù)一個(gè)多小時(shí)的爭奪，創(chuàng)下高達(dá)19607元/平方米的樓面地價(jià)，是2008年以來的全國最高價(jià)。

一個(gè)地級城市的房價(jià)為何如此高？

土地供應(yīng)量有限而民間資金充裕是原因之一。溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長周德文告訴記者，“溫州直接參與房產(chǎn)投資的資金，在最高峰階段，可能有2000多億。目前，至少也有1000多億?！?/p>

溫州人喜歡在家鄉(xiāng)置業(yè)的宗土文化傳統(tǒng)則是原因之二。它使得溫州樓市雖然是一個(gè)區(qū)域市場，但它的購買力卻大量來自分散在全球各地的溫州人。

或許，還有一個(gè)不可忽視的事實(shí)，是溫州人在市場浪潮中產(chǎn)生的信奉“錢生錢”的投資文化?！皽刂萑耸裁炊枷矚g拿來炒一炒，就連一輛三輪車的車牌，甚至都曾經(jīng)炒到了4萬元?！碑?dāng)?shù)匾粋€(gè)媒體人士告訴記者，“不過，無論炒什么，溫州人都覺得房子最實(shí)在?！?/p>

杭州千島湖陽光水岸度假公寓銷售總監(jiān)吳小節(jié)是土生土長的溫州人，曾經(jīng)是一名炒房者的她對溫州人熱衷買房的投資文化有著很深的理解。

“投資股票、基金等需要專業(yè)知識，很多溫州人并不具備這樣的能力，很多人炒股都是追逐所謂內(nèi)幕消息，但實(shí)際上套牢了很多人。還有一些人投資煤礦，金融海嘯之后，很多做煤礦的朋友虧得很慘。經(jīng)歷了多樣化投資后，很多人反思自己的投資策略，認(rèn)為房地產(chǎn)作為中國的支柱產(chǎn)業(yè)不可能崩盤，所以幾番折騰下來，溫州人還是喜歡買房?！眳切」?jié)說。

于是，自去年年末樓市步入低點(diǎn)之后，夾雜著洶涌資金、宗土觀念和投資文化的合力，再次推高了溫州當(dāng)?shù)氐臉鞘?；不僅如此，樓市中的特殊群體“溫州炒房團(tuán)”，在銷聲匿跡一陣后，在上海、北京、深圳等城市又重出江湖。

“溫州炒房團(tuán)”圖像

鄒凌云個(gè)子中等，有些瘦弱，一身T恤牛仔，走在人群中一點(diǎn)也不顯眼。目前，他正依靠自身的力量在維持一個(gè)名為“溫州投資置業(yè)精英會(huì)”的看房團(tuán)。

上個(gè)月，他帶團(tuán)去了上海兩次，每次看房團(tuán)的規(guī)模都在四五十人，一般每次看兩到三個(gè)樓盤。

“有一個(gè)樓盤在上海新天地區(qū)域，一套房子的總價(jià)在500萬左右，雖然比起溫州可能單價(jià)高一些，但總價(jià)差不多。很多溫州人都有這個(gè)財(cái)力，更不用說一些總價(jià)在200萬到300萬的房產(chǎn)了?！苯?jīng)常帶團(tuán)往來于上海與溫州的鄒凌云，對看房團(tuán)的購買力很有信心。

鄒凌云從2004年底時(shí)就開始做起了組織看房團(tuán)的業(yè)務(wù)。當(dāng)時(shí)在《溫州商報(bào)》廣告部工作的他經(jīng)朋友介紹被《上海商報(bào)》聘請為溫州辦事處負(fù)責(zé)人，主要工作就是發(fā)展看房團(tuán)會(huì)員。

令鄒凌云印象深刻的一次帶團(tuán)經(jīng)歷是2005年初，他和同事分別帶了一個(gè)“汽車團(tuán)”、一個(gè)“火車團(tuán)”去上?？捶?，“那個(gè)周末一共看了6個(gè)樓盤，總共成交了180套?！?/p>

然而好景不長，隨著宏觀調(diào)控的到來，市場交易量直線下降。2006年，《上海商報(bào)》由于成本高企放棄了溫州辦事處，頗有眼光的鄒凌云就自己維持看房團(tuán)。

2007年初樓市在沉寂之后又開始火爆，鄒凌云的看房團(tuán)業(yè)務(wù)也一路飄紅，“每次四五十人的看房團(tuán)，最少能成交三、四套，多的時(shí)候一次成交十幾套的也有?！?/p>

一輪紅火之后又是一輪蕭條。2007年末樓市進(jìn)入拐點(diǎn)，看房團(tuán)業(yè)務(wù)也隨之降溫。鄒凌云對此已經(jīng)習(xí)以為常，市場不好的時(shí)候，他有段時(shí)間在親戚的公司里做出納。“整個(gè)2008年市場都不好。除了年初年末帶過幾次團(tuán)，基本上都在休息。即使去看盤，也是觀望的多，直接下單的少。”

今年三月份，一些老客戶主動(dòng)打電話詢問樓盤信息，鄒凌云敏銳地感覺到，樓市又好起來了。不過，客戶們還是很謹(jǐn)慎，“看房的人不一定當(dāng)場就下定金，很多人會(huì)選擇回去想想過幾天再買，一般最終會(huì)有幾套成交?！编u凌云對媒體不時(shí)爆出的“溫州炒房團(tuán)”的團(tuán)購大單頗有些懷疑。

采訪中，鄒凌云不斷地強(qiáng)調(diào)，“精英會(huì)的定位就是看房團(tuán)，而不是購房團(tuán)。”招募會(huì)員的主要方式是“朋友帶朋友”，精英會(huì)就是把有相同需求的人團(tuán)結(jié)起來，共享開發(fā)商的團(tuán)購優(yōu)惠政策。

事實(shí)上，記者在溫州多方調(diào)查了解后發(fā)現(xiàn)，在這一層面上，又衍生出幾種組織方式，并且不管是何種方式，它們都是松散的信息共享聯(lián)盟。

比如“投資置業(yè)精英會(huì)”，鄒凌云的角色就是房源信息和客戶之間的聯(lián)絡(luò)人，“上海的一些媒體會(huì)提供給我信息，我把樓盤信息用短信發(fā)送給會(huì)員，每次都能組織四五十人的看房團(tuán)，但每次看房的人都不固定，對會(huì)員也沒有什么硬性要求。”

在溫州，與“投資置業(yè)精英會(huì)”類似的還有溫州各類媒體以及中介機(jī)構(gòu)組織的看房團(tuán)，這類信息隨處可見。

還有種常見的團(tuán)購形式，存在于親戚朋友之間以及從事相同產(chǎn)業(yè)的生意伙伴圈內(nèi)。“有個(gè)朋友在杭州做生意，今年初在杭州買了一個(gè)樓盤的三套物業(yè)，生意圈的朋友知道了就跟著他買。一些人認(rèn)為以他的眼光買這個(gè)樓盤不會(huì)錯(cuò)，還有一些人則認(rèn)為以后住一個(gè)小區(qū)了，彼此做生意也方便?！币晃获v溫州的開發(fā)商告訴記者，“這樣就形成了一個(gè)人買房、一批人買房的情況。”

與以上幾種外界所謂的“炒房團(tuán)”不同，有一些是貨真價(jià)實(shí)的“職業(yè)炒家”。這些人往往財(cái)力雄厚，并可以召集起一批資金直接拿下整棟樓。如果說看房團(tuán)是“散戶”，那么這批人就是真正的“大戶”。

黃冬生就是這樣一位“大戶”。他可謂科班出身，大學(xué)讀的是工民建專業(yè)，畢業(yè)后進(jìn)入溫州規(guī)劃局，后來下海專門投資房地產(chǎn)。

他的投資方式與散戶完全不同，幾年前，他進(jìn)入北京市場時(shí)，特地花了10萬元聘請專業(yè)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)做了一個(gè)區(qū)域調(diào)查，而后，他整體買進(jìn)了距離地鐵五分鐘路程的某區(qū)域樓盤的精裝小戶型，然后出租。在上海，他也如法炮制。

在投資方式上，他偏好兩種類型，一種是“可以租給年輕白領(lǐng)、距離地鐵近”的小戶型，另外就是“可以租給老外、城市核心區(qū)域”的大戶型。在資金來源上，他舉例說，“如果自己拿出5000萬，一般還可以再吸引到5000萬的閑散資金一起投資，最后按投資比例、利潤等分成?！?/p>

熟悉黃的人對他的評價(jià)是“精于計(jì)算以及對宏觀形勢的把握能力”。在一波波的宏觀調(diào)控中，他都順利“潛伏”下來。2007年年底，一些開發(fā)商資金困窘之際，甚至專門找到他投資。如今，據(jù)說他已經(jīng)參股了五家開發(fā)商，“既做股東又做房東”。

從投機(jī)到投資

1998年開始的房改政策把房地產(chǎn)業(yè)真正推入了市場。在這十余年中，隨著2003年開始數(shù)次宏觀調(diào)控之手的縮緊，溫州形形色色的“炒房人”也產(chǎn)生了分化。

吳小節(jié)曾經(jīng)是一名炒房人。2001年，才24歲的她就在上海買下了外灘邊上的濱江名人苑。

說起這筆投資，吳小節(jié)還記得很清楚，語調(diào)中頗為興奮，“那套房就是在上海申辦世博會(huì)成功的前一天晚上買的。每平方米9千元左右買進(jìn)，花了19萬付了兩成首付款，三年后就賺了140多萬?！焙髞碓谑烂瘓F(tuán)舉辦的一次推介上，吳小節(jié)又買下一套北京東三環(huán)區(qū)域的世貿(mào)濱江公寓。“當(dāng)時(shí)，房價(jià)每平方米一萬元左右。房子都沒看就買下了?！闭f起當(dāng)時(shí)的投資，吳小節(jié)直言有些瘋狂。

2006年初，是令吳小節(jié)記憶深刻的年份。在中央多管齊下的宏觀調(diào)控下，曾經(jīng)瘋狂的市場一下子冷靜下來。

“那一波調(diào)控中，很多人虧得傾家蕩產(chǎn)，其中不乏一些‘大戶?！眳切」?jié)有一位朋友把自己的多套住房拿到銀行做抵押借錢炒房，本想短炒，但遇到調(diào)控，根本沒有能力消化，只能放棄?！岸嗵幏慨a(chǎn)被銀行沒收了，在銀行里也上了黑名單?！眳切」?jié)自己也有幾套房產(chǎn)被迫“割肉”。

從那時(shí)開始，“溫州炒房團(tuán)”發(fā)生了變化?！昂芏嗳硕疾怀戳?，去做實(shí)業(yè)了；還有很多人，擯棄了以前的投機(jī)心態(tài)，再也不會(huì)激進(jìn)得完全超出自己的能力去投資了。”吳小節(jié)說。

之后，吳小節(jié)也結(jié)束了炒房生涯，并運(yùn)用在“炒房”中鍛煉出的投資眼光進(jìn)入了房地產(chǎn)公司。“現(xiàn)在也會(huì)買房子，但是求穩(wěn)、以中長線為主，是投資的心態(tài)?！?/p>

與吳小節(jié)類似，以前做機(jī)械生意、業(yè)余時(shí)間和朋友一起“炒房”的戴道金現(xiàn)在談起房產(chǎn)投資來，謹(jǐn)慎、保守。

“以前買房子，糾集十幾個(gè)生意圈的朋友把一層樓買下來，等合適的時(shí)機(jī)賣出，再按出資比例分成。那時(shí)買房子就像買衣服?！贝鞯澜鹕晕⑼ｎD后，總結(jié)說：“其實(shí)那幾年也是因?yàn)檎吆谩，F(xiàn)在市場已經(jīng)很高了，我們也越來越謹(jǐn)慎?！?/p>

今年4月，戴道金加入了一家投資公司，“帶領(lǐng)幾十個(gè)人的團(tuán)隊(duì)收購爛尾樓等資產(chǎn)”。在他看來，這是類似于基金收購資產(chǎn)，重新包裝后在市場上推出，是一份更有前途也更有挑戰(zhàn)的工作。

胡海燕是杭州金都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司營銷策劃部溫州拓展部的經(jīng)理，據(jù)她觀察，現(xiàn)在溫州人投資房產(chǎn)，做短線的明顯少了。她接觸的一位買了一套總價(jià)700多萬的房產(chǎn)的溫州客戶，甚至是在用收藏古董的心態(tài)投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

“買下之后也不會(huì)出租，就是收藏起來?！焙Ｑ喾治隹蛻舻男膽B(tài)，“其實(shí)就是怕錢不值錢，這種理念的人，在溫州越來越多了?！?/p>

“十多年來，市場在成熟，個(gè)人也在成熟啊?！眳切」?jié)感嘆。