夾心層住房求解

童大煥

茅于軾先生多年來矢志不移地反對經(jīng)濟(jì)適用房，其觀點(diǎn)也屢屢引起強(qiáng)烈反對和爭議。日前時寒冰先生又針對其觀點(diǎn)發(fā)表看法，認(rèn)為不能因?yàn)楦瘮【头磳?jīng)濟(jì)適用房。

的確，很多地方所謂的經(jīng)濟(jì)適用房其實(shí)都是掛羊頭賣狗肉，從一開始就不是真心為“夾心層”量身定制的，而是直接為公務(wù)員包括領(lǐng)導(dǎo)干部謀福利，根本就不打算賣給夾心層，更不可能公開銷售。但卻在暗地里打著經(jīng)適房的旗號，充數(shù)完成經(jīng)適房的開發(fā)量，對外、對上宣稱自己為民辦實(shí)事蓋了多少經(jīng)適房。既然很多地方政府并沒有多少誠意為夾心層建足夠的經(jīng)適房，既然經(jīng)適房業(yè)已成為特權(quán)和腐敗的產(chǎn)物，那么它還有存在的必要嗎?

我相信只要真正把監(jiān)督的權(quán)利還給公民，并且“動真格”對腐敗祭起行政和刑事懲罰的利器，比如以詐騙國家財(cái)產(chǎn)罪等論處，經(jīng)適房的腐敗問題不是不可以解決的。但真到那時我想大部分腐敗問題也已經(jīng)解決了，可不知要等到哪個年月。同時，還要對經(jīng)適房限制產(chǎn)權(quán)，如時寒冰所說的限制交易，溢價歸政府等等，以從內(nèi)部機(jī)制上限制經(jīng)適房的腐敗和尋租行為，防止大面積腐敗導(dǎo)致法不責(zé)眾法難責(zé)眾。

但是，這仍然不是經(jīng)適房必須存在的理由。仔細(xì)分析經(jīng)濟(jì)適用房的內(nèi)在機(jī)理，會發(fā)現(xiàn)它其實(shí)會對窮人和夾心層造成雙重剝奪。首先，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)必須以廉價或相對廉價的土地為前提條件，它勢必牽涉到征地過程的相對廉價。這是對農(nóng)民等土地?fù)碛姓叩南鄬儕Z，有損于他們隨行就市的財(cái)產(chǎn)性收入。另一方面，經(jīng)適房的交易溢價歸政府或部分歸政府，筆者曾經(jīng)仔細(xì)算過賬，發(fā)現(xiàn)它是對購買經(jīng)適房的住房夾心層的隱性剝奪，也侵害了他們在住房這個財(cái)產(chǎn)上本應(yīng)擁有的財(cái)產(chǎn)性收入。

假設(shè)在同樣地段購買同等面積的住房，經(jīng)適房的單價是普通商品房的一半，則若干年后，房價_只要上漲21％以上，購買經(jīng)適房就開始比購買普通商品房虧，漲幅越大，虧損也越大。如果按購房時總價相同(即假設(shè)購房人購買經(jīng)濟(jì)適用房時的經(jīng)濟(jì)能力已達(dá)極限，不可能再多出一分錢去購商品房)，那么，若以購經(jīng)適房同等的錢去購買同地段商品房，只能買到經(jīng)適房的一半面積，則當(dāng)房價上漲75％以上，購買經(jīng)適房就不再合算，70％的溢價歸政府，就等于政府向中低收入階層多要了“回報(bào)”，這自然又是旁人階層子子孫孫無窮盡地向政府隱性“進(jìn)貢”的“負(fù)福利”。

當(dāng)然，上述假設(shè)基于一個前提：就是房價長遠(yuǎn)看是漲的。這個假設(shè)至少在未來二三十年內(nèi)沒有問題。首先，即使按貨幣長遠(yuǎn)貶值和工資剛性增長的人類發(fā)展趨勢看，年均10％房價增長，從購房之日起滿5午后平均房價將增長61％，6午后就是77％，77后是95％，8年后是114％。這是沒有考慮城市化因素的“自然增長”，如果考慮中國史無前倒的高密度、大規(guī)模、高速度城市化、大城市化因素，房價增長的速度可能還要更快一些。事實(shí)上，從2000年至2007年的過去7年間，多數(shù)城市的房價都不止翻倍，計(jì)算下來年均上漲20％還多。

既然經(jīng)適房在真正對窮人和夾心層有利時，貨真價實(shí)的窮人和夾心層往往橫豎撈不著；而在對他們無利時才有可能分一杯羹；況且經(jīng)適房并不對大量最需要住房的新移民開放，這樣一種徒有其表的“福利”還是不要的好。

試圖用經(jīng)適房去解決不合理的房價過高下夾心層住房問題，實(shí)際上在用一種不合理的政策糾正另一種不合理的政策。它只會導(dǎo)致不合理不公平的問題越來越多。解決的辦法惟有市場。市場是迄今為止人類最公平最合理也是最有效率的手段。現(xiàn)行房價過高的癥結(jié)不是市場化，而是市場化程度不夠、不徹底。如果城中村的居民和城郊的農(nóng)民都能夠自由提供自己的土地與城市國有土地“同地同價”進(jìn)入土地一級市場，則市場的分層自然會形成，高收入者和中低收入者的住房需求便將得到各取所需的滿足。