城市綜合體遭遇“生長痛”

楊　敏

本期編輯部觀點:

“市場”與“市長”,是這一輪城市綜合體建設熱潮背后的兩大推手。盡管有人說,未來城市的競爭就是城市綜合體的競爭,但是并非所有城市綜合體都能帶動城市健康發(fā)展。

大廣場、大馬路、大立交,這些已經成為城市開發(fā)建設的“明日黃花”,眼下,城市綜合體正借助“市場之手”和 “市長之手”的合力,成為中國城市發(fā)展新的風向標。

就在杭州提出要建設100個城市綜合體的同時,沈陽、昆明、濟南、臺州等二三線城市也摩拳擦掌,動工開建多個城市綜合體項目。這一包含了商務辦公、商業(yè)零售、酒店餐飲和公寓住宅等核心功能的“城中城”,在2009年城市建設中熱得燙手。

從市場角度來看,在經歷了2008年房地產行業(yè)深度調整之后,住宅市場遭遇重創(chuàng),城市綜合體由于具有投資周期長,受金融危機影響小的優(yōu)勢,被開發(fā)商視為新的掘金之路,以至于萬達集團、中糧集團等行業(yè)翹楚確定只做城市綜合體的發(fā)展戰(zhàn)略,“市場”熱情由此可見。

從市長角度來看,一個成功的城市綜合體,不僅能將分散的城市功能整合起來,提高土地利用效率,帶動周邊土地升值,還能提供上萬個穩(wěn)定的就業(yè)崗位與源源不斷的企業(yè)稅金。城市綜合體在很多地方成為“市長工程”也在情理之中。

可以說,“市場”與“市長”,是這一輪城市綜合體建設熱的兩大推手。作為城市發(fā)展的階段性產物,一座城市到底在什么時候需要城市綜合體,到底需要多少個城市綜合體?

根據研究,當人均GDP達到4000美元的時候,城市綜合體處于起步階段,而當達到10000美元的時候,進入快速發(fā)展階段。城市綜合體的發(fā)展不僅與地方經濟發(fā)展水平相關,還與城市產業(yè)結構相關,當一座城市的服務業(yè)比重達到50%以上,綜合體的發(fā)展才能有更好的土壤。從這一角度說,對一些中國三線城市來說,建設這個商業(yè)“巨無霸”的時機還遠未成熟。

那么,對一座城市來說,綜合體是不是多多益善?

其實,按照人口密度劃分,50萬人口區(qū)域只需要建設一個城市綜合體。以600萬人口的城市為例,規(guī)劃建設10個左右就能滿足城市發(fā)展需要。由是觀之,縱然杭州有建設國際大都市的愿景,要建100個城市綜合體的目標,需要的不僅僅是“口氣”,還要有“底氣”才行。

“未來城市的競爭就是城市綜合體的競爭”,在今天已經是一個耳熟能詳?shù)呐袛唷５?幾乎在每一座城市,我們都能發(fā)現(xiàn)失敗案例,城市綜合體正在遭遇“生長痛”,湖南益陽“福中?！H城”項目就是一個典型案例。這個距離市中心不遠的城市綜合體,氣勢恢弘但經營慘淡,開發(fā)多年鮮有商家進駐。益陽絕非個案,規(guī)劃、資金、招商、運營等難題,都是城市綜合體面臨的現(xiàn)實煩惱,而規(guī)劃問題尤甚。

規(guī)劃的盲目性,是城市綜合體建設發(fā)展中不容忽視的共性問題。以日本著名的綜合體項目“六本目”為例,開發(fā)商的前期調研、考察、規(guī)劃準備了18年之久。而在國內,這個操作過程卻被倒置過來,開發(fā)商先匆忙拿地,拿完地之后才開始想應該做什么、怎么做。規(guī)劃盲目還只是一個方面,一旦城市綜合體成為“市長工程”,在前期規(guī)劃中,很容易忽視市場容量和消費能力,使得規(guī)劃方案染上鮮明的行政主導色彩。

所幸的是,在每一輪城市建設熱的背后,總會有理性聲音出現(xiàn),就在人們歡呼中國城市進入綜合體唱主角的新時代,也有人冷靜地提醒人們去關注另一種趨勢的出現(xiàn)。

去年,福布斯公布了世界十大購物中心,其中8個在亞洲,4個在中國,而歐美只有2個。為什么出現(xiàn)這種現(xiàn)象?有專家認為,西方國家已經出現(xiàn)了購物中心的區(qū)域化、功能化、主題化、小型化的趨勢。

可以預見的是,城市綜合體作為城市發(fā)展的階段性產物,并非城市發(fā)展的唯一路徑和憑仗。