公租房，期待規(guī)范和有效監(jiān)督

李惠男

2009年7月27日,北京市土地整理儲(chǔ)備中心推出海淀區(qū)西二旗公共租賃房地塊,用于公共租賃房的開發(fā)和建設(shè)。2008年,北京曾在朝陽(yáng)區(qū)立水橋推出了3萬(wàn)平方米公共租賃房,但是均配建在商品房小區(qū)中。而此次推出的西二旗地塊,則是北京首個(gè)集中建設(shè)的公共租賃房地塊,總建筑面積約5萬(wàn)平方米。根據(jù)出讓公告,該地塊位于海淀區(qū)西二旗,雖然地處五環(huán)外,但交通比較便利,距離13號(hào)線西二旗站只有約700米的距離。項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期限為3年,建成后,將由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)或政府委托的其他單位以5700元/平方米的價(jià)格回購(gòu)。

“公共租賃房”即此前北京提出的“政策性租賃房”,是以低租金租賃的政策性住房,由政府建設(shè)或回購(gòu),供中低收入住房困難家庭租賃居住。今年北京市將至少完成50萬(wàn)平方米公共租賃房的建設(shè)收購(gòu)計(jì)劃。

從1998年福利分房停止開始,北京積極探索經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等各種保障房政策。2009年8月1日,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)布的《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》開始正式實(shí)施。這標(biāo)志著北京市由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和公共租賃房組成的四級(jí)住房保障管理體系基本建立。對(duì)沒(méi)有購(gòu)房支付能力的低收入家庭實(shí)行廉租政策,對(duì)有一定支付能力的低收入住房困難家庭配售經(jīng)濟(jì)適用房,對(duì)中等收入家庭的自主需求提供限價(jià)房,對(duì)夾心層和處于過(guò)渡期的家庭提供公共租賃房。

對(duì)于北京市政府出臺(tái)的這一舉措,大部分民眾表示了歡迎,認(rèn)為政府能夠考慮到房?jī)r(jià)的壓力,為低收入群體提供較為寬松舒適的住房環(huán)境,值得肯定。但是,民眾心中也是充滿了顧慮,我們是否能得到真正的實(shí)惠呢?

毀譽(yù)參半的經(jīng)濟(jì)適用房

為切實(shí)解決老百姓住房難的問(wèn)題,從1994年起,我國(guó)開始啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃。截至2009年,通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房這一保障性住房制度,政府為中低收入家庭提供了上千萬(wàn)套價(jià)格相對(duì)低廉的住房。國(guó)家為建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房投入了大量補(bǔ)貼。很多老百姓也切切實(shí)實(shí)得到了實(shí)惠。但是由于相關(guān)的制度設(shè)計(jì)不完善,運(yùn)行體制運(yùn)轉(zhuǎn)不暢,監(jiān)督和后評(píng)價(jià)缺失,長(zhǎng)期以來(lái),大量問(wèn)題存在于經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目,為人所詬病。業(yè)內(nèi)人士把經(jīng)濟(jì)適用房存在問(wèn)題歸納為“對(duì)象失控,面積失控,價(jià)格失控,用途失控。”具體表現(xiàn)為:一些經(jīng)濟(jì)適用房超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)成了別墅區(qū)和富人區(qū),經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格成了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的底線和上漲的推手,違規(guī)出租、轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象屢禁不止。

事實(shí)上,經(jīng)濟(jì)適用房之所以離設(shè)計(jì)之初的目標(biāo)有一定差距,并不是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的設(shè)計(jì)理念和基本的原理存在問(wèn)題,主要問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)適用房長(zhǎng)久以來(lái)一直在一種真空和無(wú)序的狀態(tài)下運(yùn)行:沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的模型;缺乏具體的、具有可操作性的文件指導(dǎo);對(duì)于其中的違規(guī)和違法行為沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)督措施和必要的懲罰手段;在一個(gè)項(xiàng)目完成后,不進(jìn)行項(xiàng)目的跟蹤和科學(xué)的后評(píng)價(jià),因而同一個(gè)問(wèn)題一而再再而三地犯。直到2004年5月13日,為了加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理,建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部和人民銀行共同頒布了我國(guó)第一部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。這個(gè)管理辦法嚴(yán)格界定了經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品房,嚴(yán)禁將經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目變成商品房項(xiàng)目,規(guī)定對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的戶型標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象及銷售價(jià)格等進(jìn)行了嚴(yán)格限制。經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入了有法可依,有章可循的發(fā)展階段,但是先前存在的問(wèn)題并沒(méi)有完全杜絕,畢竟,如果政府要讓所有人都放棄利益的吸引而遵紀(jì)守法還需要下很大的功夫,其中包括執(zhí)法成本和監(jiān)督成本。

公租房,期待規(guī)范和有效監(jiān)督

“經(jīng)濟(jì)適用房”、“限價(jià)房”、“廉租房”政策在實(shí)施過(guò)程暴露出的一些問(wèn)題給我們新出臺(tái)的公共租賃房的實(shí)施提供了兩點(diǎn)值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn):第一,一項(xiàng)政策的成功落實(shí)必須在設(shè)計(jì)的過(guò)程中進(jìn)行縝密的考慮,并將相關(guān)的內(nèi)容制度化和法律化,這樣在實(shí)施的過(guò)程中才會(huì)有章可循,有法可依,而不是一個(gè)地方一個(gè)樣,換個(gè)地方大變樣。第二,政策的實(shí)施首先要求有制度和法律的保障,更重要的是要能夠真正做到有法必依,按規(guī)章辦事,這其中免不了要有嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制和嚴(yán)厲的懲罰措施?，F(xiàn)階段,社會(huì)生活中完整的信息管理系統(tǒng)尚未建立,人們信用基礎(chǔ)不牢靠,違規(guī)、違法的道德成本和社會(huì)成本普遍較低。在這樣的社會(huì)背景下,即使設(shè)計(jì)得再完善的政策在實(shí)施過(guò)程中也一定會(huì)走樣。所以要求任何一項(xiàng)政策的出臺(tái)必須要有相關(guān)配套制度作為保障,否則就是一紙空文,老百姓很難真正得到實(shí)惠。

可喜的是,伴隨保障性住房新政策“公租房”的出臺(tái),相關(guān)的管理辦法——《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》,也于8月1日正式實(shí)施。較前三類保障性住房政策相比,此次住房政策加強(qiáng)了相應(yīng)的監(jiān)管。例如,公租房的對(duì)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借的行為進(jìn)行細(xì)致的規(guī)定并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管、嚴(yán)厲處罰?！掇k法》規(guī)定了6種承租家庭禁止的行為,包括:“1.將承租住房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借;2.擅自改變承租住房居住用途;3.連續(xù)6個(gè)月以上未在承租住房?jī)?nèi)居住;4.連續(xù)3個(gè)月以上未按期交納租金;5.獲得其他形式政策性住房保障的;6.其他違反租賃合同行為。這6種情況只要出現(xiàn)1種,產(chǎn)權(quán)單位可與承租家庭解決租賃合同,收回住房?！?/p>

《辦法》還對(duì)違規(guī)行為制定了相應(yīng)的處罰措施:“實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)管制度,禁止轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或用于非居住用途。合同解除或到期暫時(shí)不能騰退住房的,承租家庭要按照同類地段類似房屋市場(chǎng)租金繳納租金。有欺詐性行為的要記入個(gè)人誠(chéng)信檔案,并且5年內(nèi)不能申請(qǐng)政策性住房?！?/p>

但是,還有許多實(shí)際的問(wèn)題,我們?cè)凇掇k法》中并不能找到相關(guān)的答案,如:目前確定的公共租賃房受益群體是否合理,其他群體是否也應(yīng)該考慮?資格審定的程序是否經(jīng)得起檢驗(yàn)?如何防止富裕階層強(qiáng)占弱勢(shì)群體的福利,從而使政府的轉(zhuǎn)移支付落到實(shí)處?如何建立科學(xué)的退出機(jī)制,使已經(jīng)有能力擁有自己住房的人不再占用有限的“公租房”資源?如何杜絕“公租房”管理中的腐敗?公租房的建設(shè)資金將如何籌措?這些都是政府管理部門需要深入考慮的問(wèn)題。

根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所倪鵬飛主任的觀點(diǎn),目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入保障化建設(shè)階段。針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、百姓住房難的問(wèn)題,2007年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》,提出要建立多層次住房保障體系建設(shè),加快住房分類供應(yīng)體制的實(shí)施。無(wú)論是何種保障形式,只有以詳盡的制度和法律作保證,輔以完善的監(jiān)督和必要的懲罰,政策才能真正落實(shí)到實(shí)處,老百姓的利益才能得到保障。