我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題及對策探討

張元麗　汪　甜

摘 要:隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的先導性行業(yè)近年來持續(xù)升溫。但是,在其快速發(fā)展的背后卻隱藏了極大的危機,資金來源渠道單一——絕大部分依賴銀行信貸,房價持續(xù)且快速上升,即使政府頻頻出臺限制政策進行降溫,然其發(fā)展卻是“愈挫愈勇”,使房地產(chǎn)發(fā)展聚集了大量危險泡沫,從融資渠道和房價方面著手探討一種解決方案,以期既可拓寬其融資渠道,又可緩解房價上漲壓力,從而促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞:融資;房價;REITs

中圖分類號:F235.91文獻標識碼:A文章編號:1672-3198(2009)16-0160-02

房地產(chǎn)業(yè)在我國已經(jīng)發(fā)展成為先導性的行業(yè),對整個國民經(jīng)濟的的發(fā)展運行都起著非常重要的作用,因此,它不僅是一個關(guān)系眾多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的大事,更是已經(jīng)成為關(guān)系到整個社會健康運行的社會問題。

1 房地產(chǎn)業(yè)面臨的困惑

然而,我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展卻存在不少問題和風險,其中最為突出的是其融資問題。盡管中央銀行多次表示“將配合有關(guān)部門為開發(fā)商開辟多種融資方式,特別是通過股權(quán)融資,項目融資等方式支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”可是在目前,房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化還只是局限于解決商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款流動性不足的問題,而我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又在很大程度上是依賴銀行信貸作為其主要籌建資金來源的。粗略估計,在目前的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中,直接或間接來自于商業(yè)銀行的資金可能超過60%。據(jù)此,我們可以清楚的看到,我國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源主要是銀行貸款,來源渠道極為單一,這就在很大程度上將房地產(chǎn)風險與金融風險(銀行風險)進行了綁定,從而將其風險乘方。我國房地產(chǎn)近年來出現(xiàn)發(fā)展過快的勢頭,房價猛升不降,再加上現(xiàn)在的全球資源危機沖擊股市,造成股市震蕩,及由其促使的人民幣升值預期加大,再加上美國次級債券因素的不利影響,巨額國內(nèi)外“熱錢”紛紛涌入高回報的房地產(chǎn)業(yè),聚集了大量的“危險泡沫”。即使政府采取了大量的政策措施,限制外資進入房地產(chǎn)業(yè),限制銀行貸款給開發(fā)商等等,卻均無法抑制房地產(chǎn)“愈挫愈勇”的趨勢。但是物極必反,而且,依照經(jīng)濟學的規(guī)律來講,房地產(chǎn)價格也不可能永遠這樣漲下去。如果有一天,我們也遭遇到了美國欺詐日本的“糖衣炮彈”,在大量外幣“熱錢”隨著人民幣被抬高的情況下掠奪我們國家的財富,而在匯率下降之后抽身而退,那么房地產(chǎn)神話必將破滅,房價必將驟跌,銀行出于自身利益考慮,也必然會“封殺”對其貸款,失去了可以說是衣食父母的房地產(chǎn)業(yè)來說,必然會像多米諾骨牌一樣,一夜之間便覆滅,這不僅會反過來對銀行業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊(巨額貸款無法收回,抵押資產(chǎn)大幅貶值),同時,也會像亞洲金融風暴一樣襲擊整個金融行業(yè),造成經(jīng)濟的巨大衰退。

因此,解決當前這種房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)之間“一損俱損”的尷尬境況已經(jīng)是迫在眉睫。其實,實質(zhì)上這就是要解決房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題,并且對當前這種房地產(chǎn)價格持續(xù)升溫的“怪圈”進行一定的緩沖。

2 解決的途徑

2.1 聯(lián)合開發(fā),集團化經(jīng)營

房地產(chǎn)業(yè)應該走一種聯(lián)合開發(fā),合作經(jīng)營,集中和規(guī)?；缆?。房地產(chǎn)業(yè)作為一個高投入高風險的行業(yè),特別需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行規(guī)?；?集團化經(jīng)營。不僅可以提高其防御風險的能力,而且可以借助其規(guī)模效益優(yōu)勢,為企業(yè)籌集到更多的開發(fā)資金。同時,走規(guī)?；缆?可以在一定程度上提高行業(yè)進入壁壘,相對減少了社會資源的浪費,更有利于提高生產(chǎn)效率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整合可以通過資產(chǎn)重組,讓一部分有實力的企業(yè)借助資本市場,通過資本運作,以控股方式組建緊密或松散的企業(yè)集團,通過橫向聯(lián)合增強企業(yè)的資金實力,或是通過垂直聯(lián)合來延伸企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈,也可以鼓勵有實力的企業(yè)集團采用兼并中小企業(yè)的方式,實現(xiàn)規(guī)模效益,獲得由規(guī)模擴大帶來自身成本的降低,共享技術(shù),管理經(jīng)驗,市場信息等資源,開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行公司債券也是一條比較好的途徑,通過透明,規(guī)范運作,也能提升房地產(chǎn)企業(yè)并購。

正是因為有了企業(yè)這種集團優(yōu)勢或者說是規(guī)模優(yōu)勢,才能為企業(yè)提供更好的機會實行下面這種企業(yè)融資方式。它不僅可以在低成本的基礎(chǔ)上有效的拓寬企業(yè)的融資渠道,而且也可以在一定程度上穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。

其實,這是一種人們投資的方式,因為當前的房價居高不下,其中一個很重要的不可忽視的原因是人們現(xiàn)在已經(jīng)不局限于住房,而且大量的投資房地產(chǎn)。然而,很多人并沒有從中獲利,本文所敘述的這種投資方式不僅可以說是一種全面共享的利益機制,讓廣大投資者從中獲利,促進我國和諧社會主義社會的發(fā)展。而且,它同時也可以同時發(fā)展和提高資本市場的規(guī)模和標準,為房地產(chǎn)業(yè)提供多樣化的融資渠道及穩(wěn)定市場價格。

2.2 REITs的應用

REITs(Real Estate Investment Trust),即房地產(chǎn)投資基金,它是地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物。REITs是一個非常復雜的平臺,需要6個角色:基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和商業(yè)銀行組成。還要有專業(yè)的律師、稅務師等等。對于投資管理人方面主要由基金經(jīng)理和房地產(chǎn)投資顧問兩名或多名成員組成。借鑒日本契約型REITs的實踐經(jīng)驗,投資管理人有兩種選擇:(1)間接式。投資管理人可聘請國內(nèi)某基金管理公司擔任。根據(jù)新加坡的經(jīng)驗,投資管理人還應聘任一位擁有5年以上房地產(chǎn)投資或咨詢經(jīng)驗的顧問。該顧問可以同時負責房地產(chǎn)營銷和管理工作,但是不能評估其推薦購買或出售的房地產(chǎn)。對于交易金額超過凈有形資產(chǎn)5%的關(guān)聯(lián)交易,必須聘任獨立的房地產(chǎn)專家,向受益人指出該項交易是否符合一般商業(yè)交易規(guī)則。在間接式投資管理人選擇中,基金經(jīng)理應由基金管理公司人員出任,房地產(chǎn)投資顧問既可以從房地產(chǎn)公司聘任,也可以從信托公司的信托部門中遴選。(2)直接式。此種情況下,基金經(jīng)理可由信托公司房金部成員擔任,房地產(chǎn)投資顧問從信托公司的信托部門中遴選。間接式契約型REITs與直接式契約型REITs的區(qū)別在于,前者比后者多了一種委托代理關(guān)系,從而也就增加了一項資產(chǎn)管理運作費用。因此,基于此種考慮,對于有條件的信托公司,建議盡量采取直接式管理的模式為好。

同時,采用直接式管理也是基于境內(nèi)REITs管理人才稀缺的現(xiàn)實選擇。REITs管理團隊既需要懂得基金運作業(yè)務,更需要通曉房地產(chǎn)市場的理論與實務。而境內(nèi)基金公司的管理人員,不懂得房地產(chǎn)業(yè)務,房地產(chǎn)公司的管理人員又不懂得基金運作。在此情況下,要將兩個領(lǐng)域中的人員有機地統(tǒng)一在一個團隊當中,付出的成本會很高,遠沒有就地取材來得省時、省力,省錢。盡管境外REITs較多采取組建專業(yè)的投資公司進行經(jīng)營,但基于境內(nèi)當前的現(xiàn)實情況,在投資管理人的選擇上,還是來一點具有本土特色的REITs更為務實。另外,采取直接式管理的話,還能夠培養(yǎng)和鍛煉境內(nèi)第一批精通REITs各項業(yè)務的復合型人才團隊。

在REITs市場的發(fā)展過程中,良好的制度設(shè)計和機構(gòu)逐漸成為市場主體,更加公開透明的交易和監(jiān)管,將減少房地產(chǎn)市場不透明形成的人為炒作。房地產(chǎn)市場的交易數(shù)據(jù)不透明一直是政府調(diào)控和市場參與者面臨的一個很大的難題,這種不透明的狀況增加了人為制造緊張空氣,加劇了價格炒作的可能。政府有關(guān)部門出臺房屋交易網(wǎng)上備案制度,也是希望對此問題的解決有所進展,REITs作為一個公眾的投資基金,接受公眾和眾多管理部門的監(jiān)管,會不斷的主動或被動的被要求進行充分的信息披露,若其成為一個重要的市場參與者,將會大大加大市場的透明度,減少人為市場扭曲操作。同時,REITs的價格會更加及時的間接反應出房地產(chǎn)的價格,成為房地產(chǎn)市場價格的一個明確參照標桿。一旦價格有所偏離,市場這只無形的手也會進行調(diào)節(jié),REITs使得市場逐步由個人直接購買房產(chǎn)變?yōu)殚g接投資于REITs單位,通過這些專業(yè)的金融機構(gòu)及房地產(chǎn)資產(chǎn)投資和管理者的參與,市場的資金和價格將變得更加穩(wěn)定,有效減少房地產(chǎn)市場的價格風險。