警惕樓市反彈后的二律背反

葉　鋒　鄧華寧

中國指數(shù)研究院報告顯示,今年上半年,北京、天津、重慶、深圳、武漢等重點城市的住宅成交面積同比增幅接近或超過100%,市場成交量基本恢復到2007年上半年水平。房地產(chǎn)業(yè)對上下游經(jīng)濟帶動作用巨大,房地產(chǎn)的復蘇是“保增長”的有力保證。

但是,房地產(chǎn)業(yè)超常規(guī)反彈、房價上漲過快,也會為實體經(jīng)濟埋下“隱患”。

房地產(chǎn)業(yè)成為巨大“吸金池”

7月29日,國內(nèi)最大的建筑房地產(chǎn)綜合企業(yè)集團中國建筑在A股上市,成為IPO重啟以來的首只“超級大盤股”。中國建筑在A股市場首發(fā)融資超過500億元,堪稱全球建筑企業(yè)上市的規(guī)模之最。

中國建筑的上市標志著房地產(chǎn)企業(yè)IPO的時間窗口已經(jīng)打開。據(jù)記者的不完全統(tǒng)計,目前,包括恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、萬達集團、寶龍集團在內(nèi)的20余家房企正在籌劃A股和H股的上市計劃。另外,已進入A股申報審批程序正在“排隊”的房企有5家?？梢灶A計,房企將迎來又一波“吸金潮”。

同時,記者還發(fā)現(xiàn),5-7月間,不少一、二產(chǎn)業(yè)的上市公司也紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)。一些公司雖然尚未變更名稱,但經(jīng)營范圍和資金流向卻明顯向房地產(chǎn)行業(yè)靠攏,這類實業(yè)股票已被業(yè)內(nèi)稱為“隱形地產(chǎn)股”。歸納起來,其“轉(zhuǎn)型”方式主要有三:

一是通過資產(chǎn)購買、注入而進入地產(chǎn)行業(yè),或通過非公開發(fā)行購買資產(chǎn),轉(zhuǎn)變成土地一級開發(fā)商。典型的如國內(nèi)牛仔布行業(yè)唯一一家A股上市公司江蘇黑牡丹(600510)。該公司近日實施定向增發(fā),購買實際控制人持有的常州高新城投公司和常州火炬置業(yè)公司股權(quán)。這樣,公司在原有紡織業(yè)務的基礎(chǔ)上,新增常州市新北區(qū)城市綜合功能開發(fā)業(yè)務。此外,公司還將對在上述開發(fā)區(qū)內(nèi)新獲得的1500多畝地塊,以及未來廠房搬遷后的老廠土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。

二是通過收購資產(chǎn),并入了房地產(chǎn)業(yè)的個股。例如傳統(tǒng)的電纜企業(yè)煙臺新潮實業(yè)(600777)通過收購房地產(chǎn)和建筑安裝企業(yè),已形成了以房地產(chǎn)和電纜為主導產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營格局。公司主要土地儲備都在煙臺地區(qū),已擁有可開發(fā)土地2000畝左右。一些證券分析師預計,由于公司拿地成本偏低,未來幾年房地產(chǎn)開發(fā)將成為該公司業(yè)績的主要增長點。

三是以房地產(chǎn)為副業(yè),但目前正在逐步擴大房地產(chǎn)份額。例如以農(nóng)業(yè)為主營業(yè)務的順鑫農(nóng)業(yè)(000860),其控股子公司順鑫佳宇在7月1日競拍得到北京市順義區(qū)站前街商業(yè)金融(西側(cè))項目用地。這是該公司第三次獲得此地段的商業(yè)用地。再如,以水利建筑施工為主業(yè)的安徽水利(600502)目前在安徽省6個城市儲備土地超過2000畝,目前已成為安徽省內(nèi)最大的本土地產(chǎn)商之一。

上海一位有著10多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,與以往情況不同,今年的投資客中有不少是做實業(yè)的企業(yè)家,他們在江、浙、滬等地的企業(yè)出口受阻、業(yè)績不景氣,于是選擇把錢投入房市。一些企業(yè)家覺得,在目前形勢下,投資房地產(chǎn)比做制造業(yè)“來錢更快”。

硬幣的“另一面”:“住商倒掛”折射宏觀經(jīng)濟“低溫區(qū)”

即使在眼下,房地產(chǎn)業(yè)也并非如人所想是全然一片火爆。目前,一些重點城市存在“住商倒掛”的現(xiàn)象。比如,位于上海恒豐路的商鋪華森商務廣場,地處蘇州河畔黃金地段,自去年年底開盤預售。截至7月13日,總計369套可售商鋪僅售出34套,目前價格在1.8萬元/平方米左右。而與其不遠的住宅樓盤嘉里不夜城卓悅居(西區(qū)),同樣臨近蘇州河,最新一次開盤也是去年年底,迄今563套可售房源已只剩3套,最新售價已高達2.8萬元/平方米。

知名房地產(chǎn)專家蔡為民分析,商辦物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)等是宏觀經(jīng)濟的“晴雨表”。在一個健康的房地產(chǎn)市場上,相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價要比住宅項目高出30%左右。但目前國內(nèi)部分一線城市不但商鋪價格嚴重低于同地段住宅價格,而且還出現(xiàn)滯銷。蔡為民認為,這說明“目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟基本面的支撐,而且房地產(chǎn)業(yè)自身也出現(xiàn)了‘冷熱不均的不正?，F(xiàn)象”。

相關(guān)數(shù)據(jù)也說明了上述情況。國際知名物業(yè)服務商世邦魏理仕最近發(fā)布的報告顯示,今年第二季度上海辦公樓平均租金報價為每天每平方米7.05元,環(huán)比下跌4.6%。而今年上半年,上海辦公樓平均租金報價已下跌11.0%。

報告顯示,自2008年第四季度以來,上海辦公樓市場已連續(xù)三個季度出現(xiàn)吸納量為負的情況,新的物業(yè)項目不斷交付,而租戶卻縮減面積,使市場未租用率不斷上升。此外,去年上海辦公物業(yè)新增供應中有85%以上為甲級及超甲級物業(yè),而今年上半年的供應結(jié)構(gòu)則有所不同,有逾七成物業(yè)為乙級辦公樓。

戴德梁行新近的一份報告也顯示,在另一個房地產(chǎn)一線城市深圳,第二季度,盡管商鋪租賃市場有所活躍,但銷售市場依然較為冷清。4、5兩月一手成交商鋪面積僅1.64萬平方米,同比大幅下降61%。

商辦、工業(yè)的土地交易也顯得相對冷清。比如,在上海日前一次土地出讓中,5塊商辦用地的交易波瀾不驚,成交價平淡無奇。其中長寧區(qū)“221街坊3丘”地塊成交的樓面價僅為6873元/平方米,不及此前不久相近地段拍出的住宅用地2.2萬元/平方米樓面價的1/3。在大連、東莞等一些經(jīng)濟外向度較高的城市,還出現(xiàn)了工業(yè)用地流拍的現(xiàn)象。上海莘莊工業(yè)區(qū)董事長張金弟介紹,預計該工業(yè)區(qū)內(nèi)今年新成交土地面積約100畝,保持近幾年來的平均水平。

外資對中國商業(yè)地產(chǎn)也持審慎態(tài)度。新加坡騰飛集團下設(shè)的、旨在投資大陸工業(yè)(產(chǎn)業(yè))園、商業(yè)地產(chǎn)的私募基金,今年以來不曾出手。該基金相關(guān)負責人表示“目前還在積極尋找項目”。

“保增長”與“埋隱患”:警惕樓市強勢反彈過后陷入“二律背反”

中央財經(jīng)大學教授郭田勇指出,房地產(chǎn)業(yè)對上下游經(jīng)濟的帶動作用巨大,房地產(chǎn)的復蘇是經(jīng)濟增長的有力保證。對地方政府而言,樓市、地市的活躍,為政府提供了豐沛的收入。一些地方財政收入上半年向好,與樓市的走強直接相關(guān)。

但另一方面,過多的產(chǎn)業(yè)資本融入樓市,會為實體經(jīng)濟埋下隱患,不利于“長遠發(fā)展”。房地產(chǎn)專家蔡為民指出,從目前房地產(chǎn)投資異?；鸨?、“住商倒掛”等情況分析,不排除房地產(chǎn)業(yè)有“脫軌”的可能性。除銀行信貸資金外,大量來自實體經(jīng)濟的資金也流入房地產(chǎn)的開發(fā)及購買領(lǐng)域,一方面加大房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的可能性,另一方面將對實體經(jīng)濟的投資產(chǎn)生“分流”作用,并反過來造成后者對房地產(chǎn)形成更大依賴,“一旦泡沫破滅,實體經(jīng)濟必將受到重創(chuàng)”。中國指數(shù)研究院副院長陳晟指出,要警惕消費、投資、外貿(mào)這“三駕馬車”被房地產(chǎn)“牽著走”的情況。

專家建議,一是在實施積極財政政策和適度寬松貨幣政策的同時,要對資金的流向保持密切監(jiān)管、監(jiān)控,確保資金能最大限度流入實體經(jīng)濟。二是高度警惕房地產(chǎn)業(yè)對投資的“過度拉動”作用,對實體經(jīng)濟資金進入樓市的情況要加強監(jiān)控,并在相關(guān)限制性政策上留出操作空間。二是要引導地方政府擺脫對“住宅地產(chǎn)”的過度依賴,激發(fā)商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)在創(chuàng)造稅收、解決就業(yè)方面的長效作用,適時考慮通過稅收等手段幫助工、商地產(chǎn)走出低谷。