現(xiàn)階段房地產(chǎn)周期調(diào)整模式探析

張　勇

摘 要:2009年一季度,隨著房價、商品房銷售面積等房地產(chǎn)關(guān)鍵性評價指標(biāo)均有所上揚(yáng),關(guān)于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)周期的調(diào)整形態(tài)和演變方式越來越多地受到關(guān)注。短期指標(biāo)的變化究竟意味著房地產(chǎn)周期調(diào)整已經(jīng)見底并將率先復(fù)蘇,還是下滑過程中出現(xiàn)的短暫反彈?目前存在著幾種關(guān)于房地產(chǎn)周期調(diào)整模式的觀點(diǎn):“V形”、“U形”、“L形”和“W形”。筆者認(rèn)為,目前出現(xiàn)“W形”的可能性正在增大。

關(guān)鍵詞:現(xiàn)階段 房地產(chǎn) 調(diào)整模式

中圖分類號:F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)08-012-02

一、房地產(chǎn)周期波動理論

房地產(chǎn)周期波動,是指房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展與其趨勢之間的偏差,圍繞長期趨勢發(fā)生的波動。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長和國民經(jīng)濟(jì)的增長一樣,不是平穩(wěn)發(fā)展,而是波浪式地前進(jìn)。從長期來看,隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個向上的總體趨勢;而從中短期來看,由于自身結(jié)構(gòu)的失衡或外部因素的沖擊,房地產(chǎn)的實(shí)際增長曲線總會與趨勢增長曲線發(fā)生偏離,圍繞長期趨勢上下波動。

二、房地產(chǎn)所處周期的現(xiàn)狀

2008年,70個大中城市房價同比上漲6.5%,但個人購房貸款約為3600億元,同比下降29.7%。從2008年年初到年末的變化看,房價增幅逐步回落,年末絕對價格呈現(xiàn)下調(diào)趨勢。

2009年第一季度,在政策性利好和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的推動下,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了回溫勢頭。全國商品房成交量同比增長8.2%,之前70個大中城市房屋價格持續(xù)7個月環(huán)比負(fù)增長,于今年3月逆轉(zhuǎn)為0.2%的正增長。部分城市甚至出現(xiàn)了價量齊漲的現(xiàn)象。分析這一形勢轉(zhuǎn)變的原因主要表現(xiàn)為以下三方面:

1.剛性需求釋放。按照投資目的,購買需求一般分為剛性需求、改善性需求和投資性需求。由于改善性需求和投資性需求易受市場觀望情緒及未來收入預(yù)期等內(nèi)外在因素的影響,盡管國家在金融、稅制方面頻發(fā)利好信號,但在經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)走勢尚未明朗之前,改善性需求和投資性需求購房者的購房比重并未出現(xiàn)較大提升。以北京、上海、深圳、杭州、天津、重慶、武漢七大城市2008年累計(jì)銷售套數(shù)、銷售面積及銷售金額排名前十位的暢銷樓盤為研究對象進(jìn)行分析,結(jié)果顯示2008年投資性購房只占到8.2%,改善性住房只占到5.3%,因而銷售速度較上年出現(xiàn)明顯下降,所占比例較上年出現(xiàn)了急劇的下降。

而剛性需求購房者則以因結(jié)婚、獨(dú)立居住、拆遷等原因而首次購房者為主。據(jù)國家人口計(jì)生委資料統(tǒng)計(jì),1981年至1990年是我國第三次生育高峰,從2008年起,在第三次出生高峰出生人群將逐漸步入適婚年齡。這部分人群因婚育將產(chǎn)生巨大需求。同時,黨的十七屆三中全會提出,將在2020年基本建立城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展一體化體制。這意味著到2020年還將從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出3億左右的人口。這既是中國解決城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的必然結(jié)果,更是中國啟動世界上最大的內(nèi)需市場的要求,無疑將刺激對房地產(chǎn)的需求。因?yàn)樵诔鞘谢咚偻七M(jìn)過程中,人口會向周邊城市特別是中心城市聚集和遷移。

綜合以上因素,在經(jīng)過2008年較長一段時期的持幣觀望后,于2009年一季度形成了集中井噴式暴發(fā)。所以此次成交量的上漲主要因剛性需求投資者實(shí)現(xiàn)。

2.刺激計(jì)劃效果顯現(xiàn)。2008年底政府推出4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,其中1.18萬億為兩年內(nèi)由中央財(cái)政投資,國家發(fā)改委已分別下發(fā)了前兩批1040億元、1300億元的中央投資,第三批700億投資也即將下發(fā)。經(jīng)濟(jì)刺激方案于2009年一季度效果顯現(xiàn):中國人民銀行4月11日發(fā)布了3月份貨幣金融運(yùn)行情況。數(shù)字顯示,3月份人民幣貸款延續(xù)高增長態(tài)勢,人民幣各項(xiàng)貸款增加1.89萬億元。至此,2009年一季度人民幣新增貸款已達(dá)4.58萬億元。雖然中央投資的效果必須假以時日才能顯現(xiàn)效果,但卻大大提高了消費(fèi)者的信心。

配合宏觀調(diào)控政策的出臺,2008年10月份,刺激首套住房消費(fèi)的政策隨之公布,銀行讓利約為18.5%,加上稅費(fèi)優(yōu)惠,消費(fèi)者的支付成本大大降低,幅度將近20%,這在實(shí)質(zhì)上增加了購房者的支付能力。

購房者信心的增加和支付能力的加強(qiáng)雙效合力,成為本次房地產(chǎn)市場回暖的又一動因。

但是,受前兩年房地產(chǎn)市場過熱的影響,中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度始終顯得躊躇。近期,房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)回暖,更令決策層再度保持觀望。很多房地產(chǎn)企業(yè)期盼的全面取消二套房限制政策,及購房退稅等政策,估計(jì)短期內(nèi)將不會出臺。建設(shè)部也表示暫不出臺房地產(chǎn)刺激新政。因此,宏觀經(jīng)濟(jì)政策能否支撐房地產(chǎn)業(yè)重回強(qiáng)勁增長軌跡還值得商榷。

3.房價下調(diào)。2008年全國商品住宅的成交面積和成交金額分別下降了20.3%和20.1%,這在中國房地產(chǎn)行業(yè)近十多年來尚屬首次。進(jìn)入2009年,開發(fā)商為了緩解資金壓力,紛紛降價促銷。2009年2月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%,降幅比1月擴(kuò)大0.3%。其中深圳、廣州新建住房銷售價格跌幅同比分別為16.3%和8.9%。價格的下降使得前兩月全國商品房銷售面積大大超出預(yù)期,國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2009年1—2月,全國商品房銷售面積達(dá)到5131.2萬平方米,同比微降0.3%,商品住宅銷售面積同比增長1.1%。

2009年一季度全國房地產(chǎn)交易量的回升,主要是去年下半年以來凍結(jié)了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。剛性需求對價格的反應(yīng)尤其敏感,因此市場交易量回升,價格下降是主要原因。

三、房地產(chǎn)將呈W形調(diào)整

1.宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響。房地產(chǎn)市場的真正回暖應(yīng)以宏觀經(jīng)濟(jì)的回升為基礎(chǔ)。受國際因素掣肘,2008年下半年以來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)下滑趨勢。國家統(tǒng)計(jì)局2009年4月16日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年一季度GDP同比增幅為6.1%,較上年四季度的6.8%放慢0.7個百分點(diǎn)。從同比增速來看,是1992年公布GDP季度數(shù)據(jù)以來的最低水平。

我國GDP增長主要靠投資、出口、消費(fèi)這“三駕馬車”。

其中最主要的是出口,其對GDP的貢獻(xiàn)率約為20%。但在經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)一步加深的今天,中國經(jīng)濟(jì)要想獨(dú)善其身是不可能的,伴隨金融危機(jī)后隱形貿(mào)易保護(hù)主義的抬頭,很多國家都實(shí)施了非關(guān)稅貿(mào)易保護(hù)主義措施,歐美國家對外部的需求仍在萎縮。目前的事實(shí)是,自2008年11月出口增長由正轉(zhuǎn)負(fù)以后,降幅加劇超20%左右,2009年3月略有起色,仍達(dá)17%。這不僅導(dǎo)致失業(yè)率上升,預(yù)期收入下降,還將阻礙制造業(yè)復(fù)蘇。

從投資角度來看,2009年3月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長已經(jīng)達(dá)到了36.3%,增速之快為近期所罕見。但目前投資的增長,更多的是依賴政府部門的投資。這方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相當(dāng)有限,但一個可能的判斷是,中國與政府相關(guān)的部門正經(jīng)歷著改革開放以來少有的快速擴(kuò)張。雖然這的確會拉動采購以及對某些產(chǎn)品的需求,但經(jīng)濟(jì)發(fā)展自身的增長動力并沒有充分顯現(xiàn),私人部門投資還沒有出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的跡象。只有這些指標(biāo)出現(xiàn)顯著變化,我們才能說實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了好轉(zhuǎn),中國經(jīng)濟(jì)才可能觸底反彈。

相比之下,消費(fèi)增長從2008年下半年的18%左右,放慢至今年2月的13.2%,到3月反彈至15.9%。但CPI的持續(xù)負(fù)增長,表明居民消費(fèi)并不活躍?？紤]到現(xiàn)有刺激經(jīng)濟(jì)政策仍然以鼓勵投資為主,再加上失業(yè)率上升和收入預(yù)期下降,消費(fèi)增長下行的壓力仍然很大。

總體來看決策層出臺的4萬億投資刺激計(jì)劃具有堅(jiān)實(shí)的短期基礎(chǔ),具有及時性和必要性,短期內(nèi)將有效緩和宏觀經(jīng)濟(jì)總量的深度下滑,但可能在中長期無法改變經(jīng)濟(jì)下滑的趨勢。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的這一發(fā)展趨勢必將影響房地產(chǎn)行業(yè)的走勢。

2.房地產(chǎn)存量吸納程度。房地產(chǎn)作為高庫存行業(yè),在經(jīng)濟(jì)未見明顯好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)成交量未能明顯提高的形勢下,市場吸納能力成為本輪房地產(chǎn)周期調(diào)整的關(guān)鍵。來自上海易居房地產(chǎn)研究院的最新報(bào)告顯示,2008年,中國商品房空置面積為1.64億平方米, 空置率達(dá)到9.50%,增幅為14.85%,增速創(chuàng)下1994年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的新高。2009年一季度,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積,增幅有所回落,但與上年同期相比依然有10%以上增長;全國住宅竣工面積同比增長超過25%;全國商品房空置面積同比增長21.8%。

另外,開發(fā)商從獲得土地到開工建設(shè)存在兩年的緩沖期。在此時房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈普遍吃緊的情況下,一部分2007年高價獲得的土地最遲于2009年底開始建設(shè)。按照建設(shè)周期推算,這部分商品房將于2011年進(jìn)行銷售。

因此,前階段大規(guī)模投資、開工的樓盤,因工期進(jìn)度推進(jìn)正形成產(chǎn)品,供應(yīng)還在加速增加。在目前市場已由賣方轉(zhuǎn)為買方的前提下,空置率上升的局面表明了需求和存量空置面積之間存在著差距,這種差距很難在短期內(nèi)迅速消除。所以,價量齊升的上漲趨勢不會持續(xù)下去。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)市場是否能夠?qū)⒁患径鹊纳蠞q行情一直延續(xù)下去?筆者認(rèn)為,本輪房地產(chǎn)市場行情出現(xiàn)“W形”調(diào)整的可能性較大。從以上分析可以看出,現(xiàn)階段的這種回升,是市場需求、政策作用和房價下調(diào)三個因素共同作用的結(jié)果。在國家宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)及房地產(chǎn)存量進(jìn)一步有所消化之前,此番上漲還不能代表房地產(chǎn)市場的全面復(fù)蘇。因此,房地產(chǎn)市場的真正轉(zhuǎn)折最終還有待于經(jīng)濟(jì)形勢的整體回暖。

[基金項(xiàng)目:國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(70671074)]

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(作者簡介:張勇,天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團(tuán)有限公司黨委副書記、總經(jīng)理,博士研究生、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后)(責(zé)編:若佳)