對(duì)大型商業(yè)中心建設(shè)項(xiàng)目管理策略

趙　良

[摘要]近年來(lái)隨著城市現(xiàn)代化的發(fā)展，越來(lái)越多的大型商業(yè)中心在各個(gè)城市如雨后的春筍紛紛立項(xiàng)或者建設(shè)，就大型商業(yè)中心建設(shè)項(xiàng)目的管理，談?wù)剛€(gè)人的一些見解-論述建設(shè)項(xiàng)目管理的作用和方法，建設(shè)項(xiàng)目管理組織在建設(shè)這樣宏大的工程中起著決定性的作用。按照傳統(tǒng)的工程建設(shè)的管理組織方式，業(yè)主班子將是一個(gè)龐大而又復(fù)雜的組織機(jī)構(gòu)。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)中心建設(shè)項(xiàng)目管理方法研究與實(shí)踐

中圖分類號(hào)：093文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1671—7597(2009)0620177—01

一、前言

隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)代商業(yè)中心在各大城市紛紛落成或正在興建，現(xiàn)代化的商業(yè)中心一般大型購(gòu)物中心(MALL)為核心，包括各種購(gòu)物網(wǎng)點(diǎn)、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、娛樂(lè)設(shè)施、體育設(shè)施、景觀設(shè)施等。現(xiàn)代化的商務(wù)中心在核心區(qū)內(nèi)一般會(huì)劃分出商貿(mào)辦公區(qū)、文化娛樂(lè)休閑、商業(yè)金融區(qū)和體育運(yùn)動(dòng)區(qū)幾個(gè)區(qū)域。主要有一些大型購(gòu)物中心，以及周邊建設(shè)零售和服務(wù)設(shè)施，包括一些大型貨倉(cāng)式商場(chǎng)、若干個(gè)超級(jí)市場(chǎng)、各類零售店、不同規(guī)模的酒樓和飲食店、文娛體育場(chǎng)所和大中型娛樂(lè)體育設(shè)施、生活服務(wù)店等。是多功能復(fù)合，該區(qū)購(gòu)物中心將集購(gòu)物、娛樂(lè)、體育、休閑、交際、飲食、服務(wù)等多功能于一體，與現(xiàn)有的購(gòu)物中心更具娛樂(lè)休閑功能。

二、大型商業(yè)中心工程建設(shè)社會(huì)化管理的組織模式

大型商業(yè)中心項(xiàng)目的管理組織在建設(shè)這樣宏大的工程中起著決定性的作用。按照傳統(tǒng)的工程建設(shè)的管理組織方式，業(yè)主班子將是一個(gè)龐大而又復(fù)雜的組織機(jī)構(gòu)。在設(shè)計(jì)大型商業(yè)中心的項(xiàng)目管理組織時(shí)，大型商業(yè)中心項(xiàng)目業(yè)主以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的思維方法構(gòu)思項(xiàng)目管理組織的模式，形成了按投資多元化、管理社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化建立工程項(xiàng)目管理組織的總體構(gòu)想。

大型商業(yè)中心任何項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)均必須符合大型商業(yè)中心總體規(guī)劃的要求，決不允許各行其是。對(duì)于工程的實(shí)施，則在制定統(tǒng)一的規(guī)則和要求后，組建由相關(guān)單位構(gòu)成的相應(yīng)的建設(shè)分指揮部，與其簽訂委托合同，由其進(jìn)行工程管理。除此之外，充分借用和發(fā)揮社會(huì)專業(yè)力量，將部分專業(yè)工程委托社會(huì)化的專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)對(duì)其的實(shí)施進(jìn)行管理。各建設(shè)分指揮部、社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)在統(tǒng)一的規(guī)范和規(guī)則下，各司其職負(fù)責(zé)相應(yīng)專業(yè)工程的具體實(shí)施工作。

三、大型商業(yè)中心工程無(wú)標(biāo)底招標(biāo)采購(gòu)的方法及實(shí)踐

現(xiàn)代大型商業(yè)中心單體項(xiàng)目眾多且復(fù)雜，大型商業(yè)中心項(xiàng)目業(yè)主認(rèn)識(shí)到只有從管理制度上、管理方法上采取措施，才能鏟除腐敗的溫床，徹底消除工程招標(biāo)中的負(fù)面影響因素，真正地實(shí)行公開、公平、公正的工程招標(biāo)與采購(gòu)。無(wú)標(biāo)底工程招標(biāo)是在大型商業(yè)中心建設(shè)中通常采用的一套完整的工程招標(biāo)方法，它的核心是在工程招標(biāo)時(shí)不編制招標(biāo)的標(biāo)底。它不是以“標(biāo)底”作為工程招標(biāo)的衡量準(zhǔn)繩和評(píng)標(biāo)尺度，而是通過(guò)一套嚴(yán)密、科學(xué)的招標(biāo)操作程序和評(píng)標(biāo)辦法來(lái)決定工程合同的授予者。實(shí)施無(wú)標(biāo)底工程招標(biāo)，按市場(chǎng)規(guī)律組織公開、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)，排除了任何人為因素的干擾，保證了評(píng)標(biāo)結(jié)果的客觀性和公正性。

四、強(qiáng)化工程合同管理的核心地位

隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)由計(jì)劃?rùn)C(jī)制向市場(chǎng)機(jī)制的轉(zhuǎn)軌，大型建設(shè)項(xiàng)目的管理也勢(shì)必由國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入而發(fā)生變化。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)、信用經(jīng)濟(jì)，大型商業(yè)中心項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，大型商業(yè)中心建設(shè)必須實(shí)行嚴(yán)格的合同管理制，必須以合同為主線、以合同為核心實(shí)施工程項(xiàng)目管理。

1從組織上采取措施，實(shí)施規(guī)范化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化的合同管理，制定一整套合同管理的有關(guān)工作制度和規(guī)定，對(duì)合同管理的組織、合同管理的程序以及合同的起草、談判、審查、簽訂、履行、檢查、清理等每一個(gè)工作環(huán)節(jié)均作出明確規(guī)定。

2樹立大型商業(yè)中心建設(shè)管理中的一切行為均以合同作為唯一依據(jù)的意識(shí)，合同運(yùn)用于項(xiàng)目管理的各個(gè)方面，以合同、經(jīng)濟(jì)手段管理和實(shí)施機(jī)場(chǎng)工程。

3選擇確定符合大型商業(yè)中心建設(shè)特點(diǎn)的工程承發(fā)包模式和合同結(jié)構(gòu)，通過(guò)合理的合同結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)和保證機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目管理組織的目標(biāo)結(jié)構(gòu)和運(yùn)作。

4，根據(jù)大型商業(yè)中心工程的具體情況和現(xiàn)實(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件，在大型商業(yè)中心的大部分主要工程上均實(shí)行閉口總價(jià)合同，鎖定建設(shè)成本。強(qiáng)化合同準(zhǔn)略工作，從技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上采取措施，創(chuàng)造和建立實(shí)施閉口總價(jià)合同的前提條件：堅(jiān)持以施工圖進(jìn)行工程招標(biāo)，最大限度地避免和減少工程實(shí)施過(guò)程中的不確定因素和隨意性：強(qiáng)化工程招標(biāo)中的合同意識(shí)，努力完備和詳細(xì)一切技術(shù)資料和現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境條件，使承包單位能夠以最小的風(fēng)險(xiǎn)在完全公平的環(huán)境中進(jìn)行投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，充分考慮和保證承包單位的利益，引導(dǎo)承包單位注重技術(shù)方案的競(jìng)爭(zhēng)，集中力量用于工程的實(shí)施，從而保證工程的質(zhì)量和進(jìn)度。

五、大型商業(yè)中心工程管理方法的研究與實(shí)踐

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)控制方法的不斷研究和實(shí)踐大型商業(yè)中心在工程管理和控制的具體方法方面主要有以下做法。

(一)通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)控制項(xiàng)目投資。在大型商業(yè)中心的投資控制工作中，從工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程技術(shù)、工程招標(biāo)等方面入手，控制工程的投資，節(jié)約建設(shè)成本?？刂拼笮蜕虡I(yè)中心項(xiàng)目投資是以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)為先導(dǎo)，依靠科技來(lái)實(shí)現(xiàn)投資控制的目標(biāo)。在工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工方案、設(shè)備選型等各項(xiàng)工作中，開展了大量有關(guān)工程建設(shè)的科學(xué)研究、試驗(yàn)和實(shí)驗(yàn)，取得許多科研成果。這些研究成果的應(yīng)用既解決了工程難題，又為節(jié)約投資提供了有力的支持。通過(guò)嚴(yán)格、嚴(yán)密的工程招標(biāo)是控制。

(二)獨(dú)立平行的工程質(zhì)量監(jiān)理。工程質(zhì)量不僅關(guān)系到建設(shè)資金的有效使用，而且關(guān)系到社會(huì)公眾利益、生命和財(cái)產(chǎn)的安全。大型商業(yè)中心項(xiàng)目業(yè)主以制度建設(shè)作為抓好工程質(zhì)量的根本保證，建立層層負(fù)責(zé)的質(zhì)量責(zé)任制，形成全過(guò)程、全方位的質(zhì)量保證體系；以工程招標(biāo)、工程監(jiān)理、合同管理作為工程質(zhì)量管理的基礎(chǔ)性工作。尤其是對(duì)于工程監(jiān)理工作，在具體的做法上采取了特殊的措施，即在所有的工程監(jiān)理合同中規(guī)定：工程監(jiān)理單位必須同時(shí)與施工單位各自獨(dú)立平行地進(jìn)行全部工程的質(zhì)量檢測(cè)，包括必須使用獨(dú)立平行的檢測(cè)儀器和工具：獨(dú)立平行地實(shí)施質(zhì)量檢測(cè)：獲取獨(dú)立平行的檢測(cè)數(shù)據(jù)和資料：提交獨(dú)立平行的檢測(cè)報(bào)告等。

六、結(jié)語(yǔ)

大型商業(yè)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)，起點(diǎn)高、意識(shí)超前，通過(guò)一次規(guī)劃、分期實(shí)施、滾動(dòng)發(fā)展的構(gòu)想，圓滿成功地解決了遠(yuǎn)期與近期建設(shè)的有機(jī)協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃設(shè)計(jì)的可持續(xù)發(fā)展。以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)為手段，提高項(xiàng)目建設(shè)各階段、工程各方面的科技含量，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的投資控制目標(biāo)，節(jié)省建設(shè)資金。以系統(tǒng)科學(xué)的思想，嚴(yán)格按照建設(shè)程序，通過(guò)科技的投入，分析研究建設(shè)過(guò)程中的關(guān)鍵問(wèn)題與因素，采取措施，保證工程的進(jìn)度目標(biāo)。通過(guò)實(shí)施項(xiàng)目的社會(huì)化管理、嚴(yán)密嚴(yán)格的合同管理、質(zhì)量保證體系的建立、質(zhì)量責(zé)任制的落實(shí)、獨(dú)立平行的質(zhì)量檢測(cè)等切實(shí)和有效的方法，確保了一流的工程質(zhì)量。