我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

黃書(shū)會(huì)

提要本文主要從供給需求兩個(gè)主要方面考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu),對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的一些問(wèn)題進(jìn)行討論,并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)供不應(yīng)求的原因作相應(yīng)的探討,提出相關(guān)對(duì)策。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu);房地產(chǎn)供給;房地產(chǎn)需求

中圖分類(lèi)號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā),使房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定的影響引起了各方前所未有的關(guān)注。立足于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀,房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)和支持我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律,需求和供給規(guī)律是決定房地產(chǎn)價(jià)格的主要規(guī)律,其他一切因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,要么是通過(guò)影響房地產(chǎn)的供給,要么是通過(guò)影響房地產(chǎn)的需求,要么是通過(guò)同時(shí)影響房地產(chǎn)的供給和需求來(lái)實(shí)現(xiàn)的。因此,認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的供給和需求及其與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系,對(duì)于掌握房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)說(shuō)是十分重要的。下面主要從房地產(chǎn)的供給和需求兩個(gè)方面來(lái)分析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高的原因。

一、我國(guó)房地產(chǎn)需求和供給分析

(一)房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在特定時(shí)間,按特定價(jià)格所愿意且有能力購(gòu)買(mǎi)的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。影響我國(guó)房地產(chǎn)需求的因素主要有:

1、城市化進(jìn)程加快推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。城市化進(jìn)程加快帶來(lái)的剛性需求、城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需求、城市拆遷改造帶來(lái)的被動(dòng)需求,促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2、居民收入提高。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),居民收入水平提高,2003年GDP突破1,000美元。個(gè)人可支配收入上升以及恩格爾系數(shù)的下降,意味著住宅支出在增長(zhǎng),使住宅需求上升。

3、消費(fèi)者對(duì)價(jià)格走高的預(yù)期進(jìn)一步助長(zhǎng)了投機(jī),刺激了房地產(chǎn)價(jià)格上升。由于房地產(chǎn)不同于一般商品,當(dāng)價(jià)格上漲時(shí),人們預(yù)期價(jià)格將還要上漲,需求量則增加,房地產(chǎn)持有人惜售,供給量反而減少,價(jià)格定會(huì)走高。所以,價(jià)格預(yù)期一旦形成,就可能影響供求關(guān)系,消費(fèi)者預(yù)期在一定時(shí)期內(nèi)能夠主導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格。

4、房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律也使我國(guó)居民的住房需求進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。

5、房地產(chǎn)金融的發(fā)展,尤其是住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展,增加了居民購(gòu)房的支付能力,直接拉動(dòng)了住房需求。

(二)房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者在特定時(shí)間,以特定價(jià)格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,需求膨脹會(huì)帶來(lái)價(jià)格的上漲,但供給會(huì)隨之增加,從而使價(jià)格回復(fù)到一個(gè)合理的水平。但房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng),具有稀缺性和不可分性,接近于一個(gè)壟斷市場(chǎng)的特性。影響房地產(chǎn)供給的因素主要有:

1、成本是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在因素。首先,土地交易價(jià)格不斷上漲,城市稀缺的土地資源始終是開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的重點(diǎn),地價(jià)與房?jī)r(jià)相互推高土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體。隨著工業(yè)化和城市化建設(shè)的推進(jìn),大量的土地資源被占用,土地交易價(jià)格不斷上漲,這也受到了地方政府的利益驅(qū)動(dòng)。土地的收入是地方政府財(cái)政的支柱。房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲,有助于地方政府獲取更多的收入,房地產(chǎn)膨脹得越大,地方政府的收益就越大,在這一過(guò)程中,地方政府不需付出任何成本。出于自身利益的考慮,地方政府缺乏抑制房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力;其次,建材價(jià)格上漲較快。從建材成本來(lái)看,由于我國(guó)目前正處在重化工業(yè)化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)階段,投資需求旺盛,生產(chǎn)結(jié)構(gòu)偏重于重工業(yè)化,對(duì)鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大,而國(guó)際市場(chǎng)初級(jí)產(chǎn)品也處于價(jià)格上漲階段,這就導(dǎo)致了能源、原材料價(jià)格漲勢(shì)較猛;再次,勞動(dòng)力成本大增,我國(guó)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理和監(jiān)督,為了保護(hù)農(nóng)民工利益,國(guó)家出臺(tái)了許多政策,導(dǎo)致活成本提高。生產(chǎn)成本增大,必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)提高。

2、結(jié)構(gòu)因素。我國(guó)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,這也是影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要因素,主要表現(xiàn)在:(1)住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢,房屋租賃市場(chǎng)、住房梯度消費(fèi)、住房資源配置還不完善;(2)在一級(jí)市場(chǎng)中,中低檔住房比重偏低,高檔商品房比重偏高,住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出。

3、供給銷(xiāo)售的人為緊縮是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的罪魁禍?zhǔn)?。在銷(xiāo)售過(guò)程中,中國(guó)房地產(chǎn)商無(wú)一例外地采用銷(xiāo)控(控制銷(xiāo)售進(jìn)度、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售價(jià)格等)的方式,即每次企業(yè)僅拿出待售樓盤(pán)的20%左右投入市場(chǎng)銷(xiāo)售,剩余樓盤(pán)則等到上一批銷(xiāo)售基本結(jié)束之后再投入市場(chǎng)。通過(guò)銷(xiāo)控,房地產(chǎn)商能夠迅速了解市場(chǎng)的需求狀況,從而在消費(fèi)者能夠接受的前提下確定出最高的市場(chǎng)價(jià)格。通過(guò)銷(xiāo)控,房地產(chǎn)商將質(zhì)量較好的房子留在后面買(mǎi),一方面為價(jià)格上漲提供充足的理由;另一方面也給消費(fèi)者樓盤(pán)價(jià)格上漲的一種假象,刺激住房消費(fèi)。

總之,房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量趨于平衡時(shí)的價(jià)格。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)條件下,供給與需求同時(shí)出現(xiàn)人為放大,目前的這種雙方面的增長(zhǎng)(放大了的增長(zhǎng))發(fā)展到一個(gè)相對(duì)高的階段,無(wú)疑其相互作用的結(jié)果最終體現(xiàn)在價(jià)格上,在這種供給、需求都相對(duì)高峰值情況下,其價(jià)格勢(shì)必已處于較高位置。

二、調(diào)控房?jī)r(jià)的對(duì)策及建議

目前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不太規(guī)范,房?jī)r(jià)的高漲已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的隱患,市場(chǎng)機(jī)制失靈,就要通過(guò)國(guó)家調(diào)控來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

1、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。針對(duì)目前的國(guó)情,在房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面應(yīng)增加中低價(jià)位普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),控制高檔商品房開(kāi)發(fā),完善廉租房制度。這首先要各級(jí)城市人民政府編制年度用地計(jì)劃,科學(xué)地確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模,優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng);同時(shí),土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上,采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法,以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位;停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng),嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。

2、通過(guò)金融工具引導(dǎo)房地產(chǎn)投機(jī)。引入機(jī)構(gòu)投資者,轉(zhuǎn)變目前普通人投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道,其中發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資信托最為重要。把直接投資炒房的行為通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金等金融工具加以引導(dǎo),有利于穩(wěn)定市場(chǎng)、提高房地產(chǎn)利用效率,并且為國(guó)民提供了分享房地產(chǎn)市場(chǎng)收益或?qū)_房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)的渠道,有利于緩解潛在的購(gòu)房需求由于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期而集中釋放的壓力。

3、健全土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制,完善土地市場(chǎng)。政府應(yīng)加強(qiáng)城市用地規(guī)?？刂?通過(guò)改進(jìn)土地用途分區(qū)管制制度,實(shí)現(xiàn)城市用地有序擴(kuò)展,來(lái)控制增量土地供應(yīng)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃等的指導(dǎo)下,合理分析與預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系與價(jià)格水平,從充分合理利用土地資源的角度,制定出科學(xué)合理的土地出讓計(jì)劃。在土地供應(yīng)方面,應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例。

4、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息溝通制度。針對(duì)開(kāi)發(fā)商利用信息不對(duì)稱(chēng)、虛假造勢(shì)的現(xiàn)象和消費(fèi)者盲目的心理預(yù)期,政府要積極組織好供需信息的收集和整理工作,適時(shí)披露土地供應(yīng)、建設(shè)計(jì)劃、住房供求、價(jià)格漲幅等信息,這樣才能夠及時(shí)給購(gòu)房人提供真實(shí)、準(zhǔn)確、透明的信息。規(guī)范開(kāi)發(fā)商的宣傳,穩(wěn)定市場(chǎng)心理預(yù)期,引導(dǎo)消費(fèi)者適度消費(fèi),使居民住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng),使當(dāng)前住房消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展相適應(yīng),從而促進(jìn)市場(chǎng)理性發(fā)展。

5、重新定位地方政府職能。在此輪房?jī)r(jià)上漲期間,中央政府先后出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)政策以期穩(wěn)定房?jī)r(jià)。但這些政策的效果很不理想,房?jī)r(jià)問(wèn)題仍得不到有效控制,究其原因,地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間有共同的利益,是導(dǎo)致房地產(chǎn)政策執(zhí)行不利的主要原因,因此應(yīng)對(duì)地方政府職能重新定位。通過(guò)重新定位地方政府職能,打破地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商結(jié)成的利益同盟,沒(méi)有地方政府的支持,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將孤掌難鳴,有利于房地產(chǎn)政策的有效執(zhí)行。

(作者單位:河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院)

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