淺議精裝房項目管理控制

楊韶東

摘要：住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展大趨勢決定了作為非完整商品的毛坯房終將被取代，精裝房因為具有省事、省錢、優(yōu)質(zhì)、利于管理和便于按揭等優(yōu)勢而勝出?，F(xiàn)在，開發(fā)商以產(chǎn)業(yè)化方式推出精裝房，無疑更符合住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的方向。如何加強(qiáng)精裝房項目管理控制，呈現(xiàn)在了開發(fā)商面前。

關(guān)鍵詞：精裝房 項目管理

1 精裝房的概念

2002年7月建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心正式推出了《商品住宅裝修一次到位實施細(xì)則》指出：“裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅。”即通常所稱的精裝房。

2 精裝房的功能

精裝房是對毛坯房實施精裝修。傳統(tǒng)的毛坯房已包括了住宅初步裝修，如門窗安裝、墻面粉刷等，可這并不能滿足業(yè)主的使用與審美需求。精裝修功能針對戶型分析，對戶型平面功能要有嚴(yán)格的定義。在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)家庭的采暖、空調(diào)系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、廚房設(shè)備、衛(wèi)浴系統(tǒng)、收納系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等精裝房功能系統(tǒng)集成。從設(shè)計、布品、物流、施工及售后服務(wù)等方面來確保業(yè)主能夠得到物超所值的產(chǎn)品。提升建筑居住品質(zhì)，更突出體現(xiàn)空間利用和居住人性化，倡導(dǎo)生活的舒適性程度。

3 毛坯房設(shè)計盲點(diǎn)

精裝修并不是簡單的毛坯房加裝修，需在住宅主體施工動工前進(jìn)行住宅一體化設(shè)計。精裝修與土建安裝必須同步設(shè)計。傳統(tǒng)的毛坯房僅對建筑平面功能有粗線條的劃分，而缺乏詳細(xì)具體的平面布置和功能定位，現(xiàn)在列舉一些常見盲點(diǎn)：①平面家具布的合理性考慮不足，就會造成原有建筑主體施工過程中預(yù)留管線需要重新剔鑿布線，涉及到房間（包括廚房、衛(wèi)生間、客廳）內(nèi)的電源插座、有線電視、開關(guān)、電話、寬帶模塊等位置、布置數(shù)量不合理。②為保持室內(nèi)地面水平統(tǒng)一，在衛(wèi)生間、廚房門檻處要滿足使用功能保留的高差，可能因地面材料材質(zhì)厚度不同就造成室內(nèi)裝修面完成后層高損失。③暖氣片位置不合適，需要二次挪位布置；地暖系統(tǒng)盤管在鋪設(shè)地面鋪裝過程中易造成二次破壞，修補(bǔ)盤管易留下隱患。④衛(wèi)生間干濕無分區(qū)，造成地漏不夠、洗衣機(jī)進(jìn)水接駁點(diǎn)沒有設(shè)置，增設(shè)會破壞防水層。⑤廚房內(nèi)的排煙道、煤制氣立管在設(shè)計過程中無道道立管定位，造成打火灶與煤氣管道、油煙機(jī)與排煙道之間的相互位置不合適。⑥室內(nèi)門窗套周邊與周邊墻體的相對尺寸不足，安防系統(tǒng)在門窗洞口的報警系統(tǒng)沒有預(yù)留位置。⑦家庭中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)功能設(shè)計中，在結(jié)構(gòu)梁部位提前預(yù)留空洞，造成房間內(nèi)的層高局部降低。

4 一體化設(shè)計控制

圖紙的一體化設(shè)計都會得到開發(fā)商的認(rèn)同，可提高房屋的差異性、提升房屋的檔次、體現(xiàn)人性化設(shè)計。避免施工過程中的土建與裝飾脫節(jié)，增加開發(fā)建安成本。如何實現(xiàn)精裝房一體化設(shè)計，從圖紙設(shè)計和管理兩個層面控制很有必要。

4.1 設(shè)計層面

4.1.1 戶型分析 開發(fā)商對開發(fā)的樓盤所在的區(qū)域和業(yè)主群體分析確定商品房的戶型，從項目定位到后期銷售整個流程都要提供最有創(chuàng)意和實用性的設(shè)計，將其品牌價值帶到項目中提升樓盤檔次，給樓盤更多的附加值。

4.1.2 開關(guān)插座等位置 戶型平面布置確定后，在土建、安裝圖紙上設(shè)計涉及到的電源插座、開關(guān)、有線電視等就需精確定位滿足使用。

4.1.3 戶型功能 空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、廚房集成系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)是否具備。衛(wèi)生間是否具備干濕分區(qū)的功能。另外衣帽間櫥柜、鞋柜是否配置都需明確。

4.1.4 設(shè)備空洞預(yù)留 設(shè)備的檔次和選型的同時，確定設(shè)備管線布置。在結(jié)構(gòu)梁、板等受立部位提前設(shè)計預(yù)留孔，減少設(shè)備管線對層高的降低，避免結(jié)構(gòu)加固。

4.1.5 結(jié)構(gòu)形式選擇 在考慮建設(shè)成本的前提下，選擇最合適的受力結(jié)構(gòu)形式。避免在房間陰陽角出現(xiàn)墻面與柱子交接處的突變，影響平面布局。

4.1.6 專業(yè)設(shè)計提前銜接 煤制氣、有線電視、電話、樓宇對講、安防、空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)提出專業(yè)設(shè)計條件，與裝飾設(shè)計單位、建筑設(shè)計單位溝通交流銜接，由建筑設(shè)計單位負(fù)責(zé)審查轉(zhuǎn)換一體化的施工圖。

4.1.7 一體化圖紙審查 電器、暖通、空調(diào)、土建、裝飾各專業(yè)在圖紙審查過程中一定要從設(shè)計規(guī)范、施工等方面加強(qiáng)施工圖紙審查，針對局部無法解決的問題，由裝飾設(shè)計掩蓋來滿足功能使用。

4.2 管理層面 ①精裝修一體化設(shè)計需工程、設(shè)計、開發(fā)、材料、預(yù)算、銷售等專業(yè)的團(tuán)隊合作，裝飾設(shè)計單位應(yīng)從樓盤建設(shè)前期介入避免于后期介入被動性。這樣既能節(jié)省開發(fā)商的成本，又能為客戶設(shè)計出最優(yōu)的家居方案。②設(shè)計圖紙實施之前，各專業(yè)必須對圖紙審查。裝飾圖紙調(diào)整絕非涉及屬于一個專業(yè)，對土建安裝影響很大，易造成墻體內(nèi)部的管線預(yù)留的調(diào)整會造成預(yù)埋管線全部報廢。③在圖紙審查通過之后應(yīng)保持裝飾方案穩(wěn)定性，杜絕領(lǐng)導(dǎo)層的一言堂、避免方案隨意調(diào)整。由項目部對精裝房建設(shè)實施，各專業(yè)人員專業(yè)可溝通流暢，克服了施工過程中的信息智障，團(tuán)隊優(yōu)勢明顯。④在裝修施工階段，要展開樣板帶路的模式，校核土建與裝飾配合之間的偏差，盡量減少圖紙設(shè)計變更。對于變更較大的設(shè)計變更，應(yīng)各專業(yè)溝通進(jìn)行技術(shù)論證、造價分析。⑤力爭選擇有裝修資質(zhì)的土建單位總包單位，優(yōu)勢在于施工界面清晰、責(zé)任明確，避免因扯皮造成的工期耽誤。

5 裝飾材料選擇控制

5.1 材料選擇控制 ①裝飾材料選擇上，盡量選擇生產(chǎn)實現(xiàn)工業(yè)化、集約化的供貨單位。如整體櫥柜、成品門窗、整體衣帽間、家具家電、整體衛(wèi)生間、整體廚房，能直接在建筑施工中安裝。②精裝修工程墻體預(yù)埋的管線較多，對于預(yù)埋的管線如生活水、下水管道、供熱管道選擇上首先考慮安全耐久性。尤其是采用地暖輻射供暖的方式住宅，確定管道材質(zhì)優(yōu)先考慮可熱熔連接連接方式。③涂料、膠粘劑、石膏板、大芯板等基層材料在考慮材料質(zhì)量的同時，選擇環(huán)保產(chǎn)品，保證室內(nèi)空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)。④面磚、地磚和大理石的材料選擇注意輻射指標(biāo)。⑤外墻門窗型材選型要考慮節(jié)能、隔音指標(biāo)，節(jié)點(diǎn)安裝可靠杜絕外墻滲漏。

5.2 材料組織保障 ①材料組織在確定檔次前提的情況下，實施材料招標(biāo)注重的材料性價比。②依據(jù)施工計劃編制材料進(jìn)場計劃和材料招標(biāo)計劃，并考慮供貨周期。③材料進(jìn)場時間把握準(zhǔn)確，克服提前和滯后問題。避免占用財務(wù)資金和停工待料的局面。

6 加強(qiáng)成品保護(hù)

解決好施工工藝穿插，加強(qiáng)對地面、墻體飾面、門套部位的成品保護(hù)，控制裝飾配件的丟失。制定成品保護(hù)管理制度，落實責(zé)任單位、建立成品保護(hù)手續(xù)，避免成品修補(bǔ)。

7 精裝房的趨勢

房地產(chǎn)市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，要在市場競爭中取勝僅靠戶型、樓型的變化已很難有所突破，而精裝房無疑是產(chǎn)品升級和贏得市場的有效途徑，也成為開發(fā)商增加市場亮點(diǎn)的砝碼。精裝房時代的到來被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場成熟的重要標(biāo)志，尤其在生活和工作節(jié)奏越來越快的現(xiàn)代化大都市，成為主流元素的趨勢卻越來越明顯。精裝房有利于國家規(guī)范裝修市場，促使住宅裝修生產(chǎn)從無序走向有序，有利于住宅裝修工業(yè)化生產(chǎn)，精裝房將會成為行業(yè)發(fā)展的一種趨勢。