“天價地”再現(xiàn)京城是否是回暖信號？

亦　然

5月21日，廣渠門外10號地在北京市國土資源局拍賣，經(jīng)過89輪舉牌，富力地產(chǎn)以10.22億元的價格拿下該地塊，該成交價為掛牌起始價的3.42倍。據(jù)測算?？鄢_發(fā)商代建的5000平方米廉租房。這塊地的樓面地價每平方米達15140.74元，算上前期的建安等成本，總成本將可達每平方米2萬元。

在經(jīng)歷了一季度樓市的“小陽春”后，年初京城土地市場頻頻流拍的冷淡局面開始發(fā)生微妙的變化。廣渠門外10號地的競相爭購，天價成交，究竟是開發(fā)商博弈過程中的一次偶然事件，還是京城樓市進一步回暖反彈的信號7

作為北京2009年掛牌出讓的首塊市中心區(qū)用地，廣渠門外10號地位于北京市朝陽區(qū)廣渠門外10號廣渠門外大街附近，東二環(huán)與東三環(huán)之間。土地面積達4.25公頃，建筑面積為72500平方米，其中5000平方米規(guī)劃為廉租房用地。

與年初北京土地市場交易的多次流拍不同，此次拍賣開始前，北京市土地儲備中心就已經(jīng)收到了27份報價書，最終報價已經(jīng)達到7億元，是起始價2.9925億元的近2.34倍。參加現(xiàn)場競拍的開發(fā)商也十分踴躍，包括富力、中國電子，城開、中信、華美、華遠、天恒等18家開發(fā)商都表示了對這塊地的興趣。

“優(yōu)質(zhì)地塊一直是開發(fā)商們收儲的對象，只不過去年樓市的低迷抑制了開發(fā)商的熱情?！币拙又袊康禺a(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭在談到此次拍賣的結(jié)果時指出，“這次拍賣的結(jié)果是一個信號，表明土地市場已經(jīng)開始復蘇。”

今年一季度以來，以北京、上海、深圳為代表的國內(nèi)房地產(chǎn)一線城市迎來了一輪樓市量價齊升的上漲行情。雖然分析人士普遍認為這一輪回暖主要是受剛性需求釋放的影響，但大幅上升的成交量和穩(wěn)步回升的成交價格顯然使開發(fā)商對后市的預期開始轉(zhuǎn)好。

楊紅旭認為，對后市預期的轉(zhuǎn)好刺激開發(fā)商進一步收儲優(yōu)質(zhì)地塊。同時，成交量的上漲也使開發(fā)商的資金回籠速度加快。再加上信貸政策的放松，開發(fā)商繼續(xù)儲備優(yōu)質(zhì)地塊的資金越來越充裕，客觀上也為土地市場的復蘇做好了準備。

其實，在富力地產(chǎn)高調(diào)拿下廣渠門外10號地之前，綠地集團就分別以9.57億和12億元的價格接連拿下上海松江區(qū)辰花路15號B地塊和徐匯區(qū)斜土街道107街坊，創(chuàng)今年上海土地出讓價格的新高。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，高價出手拿地，說明房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過“小陽春”的滋潤，已經(jīng)具備了一定的支付能力。不過，這并不說明地價已經(jīng)開始新一輪的上漲，而是仍處于溫和的調(diào)整階段。

“開發(fā)商們在土地市場上頻頻出手、高價成交，客觀上會使樓市預期升溫?！睏罴t旭指出，但土地市場的回暖和樓市的回暖畢竟還是兩回事。在宏觀經(jīng)濟形勢沒有發(fā)生根本性變化之前，盲目看高后市的地產(chǎn)商都有可能再撞上經(jīng)濟大環(huán)境不佳之壁?！澳玫剡€是要謹慎，現(xiàn)在把地價抬得過高，未來可能心生悔意，就如2007年很多高價拿地企業(yè)一樣?！?/p>

“小陽春”過后，人們對中國房地產(chǎn)市場的信心逐漸恢復。但綜合全國土地收儲和開發(fā)的情況看，開發(fā)商先前收儲的土地并沒有完全消化，市場供求關系也沒有發(fā)生根本性的變化。在這種情況下，富力地產(chǎn)高價購得廣渠門外10號地，與地塊本身的區(qū)域特點有著密切的關系。

北京我愛我家市場研究部高級研究員秦瑞表示，雖然富力拿地的樓面地價已經(jīng)超過了周邊二手房的成交均價，但地塊的位置位于城市中心區(qū)，未來只要產(chǎn)品開發(fā)得好，依然能取得良好的銷售業(yè)績。

有分析人士指出，現(xiàn)階段，樓市剛剛有企穩(wěn)跡象，未來樓市到底是個什么情況，還尚待觀察，富力此次以超出底價3倍多的價格拿下北京廣渠門外地塊的行為，實屬特例，不能成為開發(fā)商購地的標準，現(xiàn)階段，穩(wěn)扎穩(wěn)打，瞄準價格相對合理的優(yōu)質(zhì)地塊作為儲備選擇才是上策。