我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫衡量指標(biāo)及防范對(duì)策分析

陳　蕾

摘要：提出對(duì)房地產(chǎn)泡沫衡量的主要指標(biāo)，并進(jìn)一步指出了防范房地產(chǎn)泡沫的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；衡量指標(biāo)；防范

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198(8009)08-0017-01

1泡沫的定義

1987年出版的《Palgrave經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》中引用著名濟(jì)學(xué)家金德爾伯格的話定義泡沫：“泡沫狀態(tài)這個(gè)名詞，隨便一點(diǎn)兒說，就是一種或一系列資產(chǎn)在連續(xù)過程中陡然漲價(jià)，開始的價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲，于是又吸引了新的買主——這些人一般只是想通過買賣牟取利潤(rùn)，而對(duì)這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著漲價(jià)常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格暴跌，最后以金融危機(jī)告終。”

房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，泡沫可分為安全區(qū)、警戒區(qū)、危險(xiǎn)區(qū)、嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)四個(gè)階段。安全區(qū)的泡沫通常有積極作用，而危險(xiǎn)區(qū)與嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)的泡沫則具有明顯的負(fù)面作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂還產(chǎn)生金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

2房地產(chǎn)泡沫的主要衡量指標(biāo)

如何判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫，是防范和治理泡沫的關(guān)鍵。衡量房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫也可以以不同的角度及標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家一般用空置率、房?jī)r(jià)收入比和購(gòu)租比三個(gè)指標(biāo)加以衡量，但以上指標(biāo)并非完全適合我國(guó)，為此筆者認(rèn)為應(yīng)從房地產(chǎn)泡沫的成因人手，多角度考察房地產(chǎn)市場(chǎng)上是否存在價(jià)格泡沫。主要衡量指標(biāo)有：

(1)房?jī)r(jià)收入比。

房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。它是國(guó)際通用的衡量房?jī)r(jià)合理與否的重要指標(biāo)，主要用于衡量房?jī)r(jià)格是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。計(jì)算公式為：年度房?jī)r(jià)收入比=年度城鎮(zhèn)人均住房面積(建筑面積)×年度商品住宅均價(jià)／年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

據(jù)聯(lián)合國(guó)公布的資料，不同國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的離散程度相當(dāng)大。1998年對(duì)96個(gè)國(guó)家的分析統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，這些國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間為0.8—30，平均值為8.4、中位數(shù)為6.4。據(jù)此，如果一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比高出這一標(biāo)準(zhǔn)，則說明存在房地產(chǎn)泡沫的隱患。而我國(guó)大中城市2006年房?jī)r(jià)收入比就已經(jīng)達(dá)到了8，一線城市如北京、上海、深圳房?jī)r(jià)收入比都超過了10，超出合理范圍的房?jī)r(jià)收入比，經(jīng)過近兩年來房?jī)r(jià)的大幅上漲，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比更加惡化，從這一指標(biāo)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些泡沫。

(2)空置率。

空置率主要用于判斷是否存在過度膨脹的虛擬需求，并最終形成房屋的空置。按照國(guó)際通行算法，空置率是指待出售、出租的房屋占市場(chǎng)全部存量房地產(chǎn)的比率。一般來講，房屋空置率5％為適度，10％則為警戒空置率，超過20％為嚴(yán)重空置。我國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的“國(guó)房景氣指數(shù)”中的“商品房空置面積分類指數(shù)”，是指上年的空置面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部將商品房空置面積的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)細(xì)分為空置待銷面積、空置滯銷面積和空置積壓面積。因此，我國(guó)還沒有建立統(tǒng)一規(guī)范的空置率指標(biāo)，不能進(jìn)行空置率計(jì)算，也無法用于國(guó)際比較。

(3)購(gòu)租比。

即房地產(chǎn)售價(jià)與房地產(chǎn)月租賃價(jià)格之間的比值，主要從租金回報(bào)角度判斷住房是否具有投資價(jià)值。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，購(gòu)租比的正常范圍應(yīng)該在100:1—230:1之間。目前，我國(guó)大中城市的購(gòu)租比普遍偏高，而且近幾年我國(guó)房?jī)r(jià)增幅遠(yuǎn)大于租金增幅。其結(jié)果只能是房屋購(gòu)租比越來越大。當(dāng)然，與歐美國(guó)家居民傾向于租房的習(xí)慣不同，我國(guó)居民更喜歡買房住，從而抑制了租房需求，這也注定我國(guó)住宅租金水平偏低。

(4)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率／GDP增長(zhǎng)率。

通過房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比較。將房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度與全社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度進(jìn)行比較。對(duì)發(fā)展中國(guó)家或經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)有著極為重要的作用。因此，在市場(chǎng)發(fā)展初始階段和快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率這一指標(biāo)通常較高，甚至可達(dá)到15％－30％。經(jīng)過快速發(fā)展后的平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，該比率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相當(dāng)，應(yīng)保持在10％－15％左右。房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值在房地產(chǎn)復(fù)蘇和繁榮階段前期會(huì)高些，可達(dá)到2－4。我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于繁榮階段，因此可以通過房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的實(shí)際比值，來判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在房地產(chǎn)泡沫。

(5)房地產(chǎn)銷售總額／GDP值。

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在GDP中所占的比例可以反映出其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)不同階段發(fā)展的冷熱程度。根據(jù)廣東省規(guī)劃設(shè)計(jì)院的一份分析報(bào)告，發(fā)展中國(guó)家年度內(nèi)房地產(chǎn)銷售總額占GDP的8％比較合理，但是，若房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，或因房地產(chǎn)投機(jī)而引起的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，將導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售總額占GDP的比值脫離合理范圍，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫傾向。

(6)房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率與貸款總額增長(zhǎng)率之比。

推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分是銀行流出的，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)過快，助長(zhǎng)了地產(chǎn)泡沫的形成。例如在日本房地產(chǎn)泡沫急劇膨脹、市場(chǎng)過熱時(shí)期，很多金融機(jī)構(gòu)違背貸款原則，隨意變更貸款比例上限，有的甚至將貸款上限提高到100％以上。此外，銀行也是房地產(chǎn)泡沫破裂的直接受害者，因此將房地產(chǎn)貸款比例與增長(zhǎng)率作為一個(gè)衡量指標(biāo)是十分自然的。然而，與其他指標(biāo)一樣，仍然沒有一個(gè)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)來衡量房地產(chǎn)泡沫是否已經(jīng)出現(xiàn)。

(7)個(gè)人住房抵押貸款額增長(zhǎng)率／居民平均家庭收入增長(zhǎng)率。

房地產(chǎn)真實(shí)需求依賴于家庭收入的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投機(jī)需求膨脹主要依賴于住房抵押貸款的增長(zhǎng)。因此，住房抵押貸款增長(zhǎng)與家庭可支配收入增長(zhǎng)比，從需求的角度反映房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展程度。指標(biāo)的數(shù)值越大，投機(jī)程度越高?；诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求的膨脹，在很大程度上依賴于信貸杠桿的推動(dòng)，與信貸規(guī)模具有同步擴(kuò)張和互動(dòng)發(fā)展的性質(zhì)。但在當(dāng)前國(guó)內(nèi)實(shí)物分房制度結(jié)束、國(guó)家大力發(fā)展商品住房市場(chǎng)、啟動(dòng)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，住宅又是中國(guó)人在滿足溫飽后的首要消費(fèi)，該指標(biāo)值肯定較高，因此不能簡(jiǎn)單地根據(jù)近年來該指標(biāo)的持續(xù)增長(zhǎng)而得出市場(chǎng)泡沫的結(jié)論，但可以采用此指標(biāo)作為參考值來考慮。

3中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的應(yīng)對(duì)措施

(1)加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，控制房地產(chǎn)資金供給量。

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資的資金很大部分來自銀行，從全球來看銀行信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的過度擴(kuò)張都是造成房地產(chǎn)泡沫膨脹的最主要的原因，因此要對(duì)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)控。特別是在房地產(chǎn)泡沫有膨脹趨勢(shì)時(shí)，要適當(dāng)收緊銀根，推行房地產(chǎn)信貸從緊的政策，以防風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。

(2)建立健全的住房保障體系。

政策應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)發(fā)展廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，適當(dāng)推出限價(jià)商品房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，滿足普通市民改善居住條件的愿望，通過轉(zhuǎn)移支付提高低收入家庭的購(gòu)房能力，同時(shí)控制對(duì)高檔房的土地審批，節(jié)約土地資源。提高信息透明度，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

(3)建立全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警系統(tǒng)。

建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，這將有利于形成良好的市場(chǎng)信息反饋機(jī)制，科學(xué)把握市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，適時(shí)適度地實(shí)施宏觀調(diào)控，引導(dǎo)理性投資與消費(fèi)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

(4)強(qiáng)化土地管理和地價(jià)的監(jiān)測(cè)與調(diào)控，完善房地稅制。

政府要通過嚴(yán)格的審批制度來控制土地的供應(yīng)，一方面要完善土地批租制度，避免土地的過度開發(fā)與炒作，另一方面要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的土地利用計(jì)劃，合理有效的利用現(xiàn)有土地。同時(shí)我國(guó)需要依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作過程和市場(chǎng)行為設(shè)定稅種，盡快建立合理的土地稅收體系。全面發(fā)揮土地稅制的調(diào)節(jié)作用，并且利用金融、稅收等調(diào)節(jié)手段對(duì)第二套房購(gòu)買者的抑制作用，提高“二房”購(gòu)買門檻、增加投機(jī)成本，同時(shí)較少流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)(如交易稅)，促進(jìn)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。