住宅裝飾工程造價的控制與確定

曹　斌

摘要:文章介紹了住宅裝飾工程造價預(yù)算方法及其內(nèi)容,合理確定裝飾工程預(yù)算,并且指出了住宅裝飾工程造價應(yīng)引起重視的問題。

關(guān)鍵詞:住宅裝飾工程;工程造價;工程預(yù)算;工程決算

中圖分類號:F426 文獻標(biāo)識碼:A

文章編號:1674-1145(2009)21-0102-02

自改革開放以來,我國經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展,人民生活水平不斷提高,再加上住房分配制度改革和住宅私有化的進程加快,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)也隨之高速增長,與此同時,也帶動了住宅裝飾裝修的熱潮。經(jīng)過十幾年的成長,現(xiàn)代住宅裝修產(chǎn)業(yè)仍存在以下幾大問題:一是裝飾裝修市場造價管理混亂,投標(biāo)報價及預(yù)算結(jié)算大多無據(jù)可循,施工單位存在哄抬單價、套取高額利潤的普遍現(xiàn)象;二是建設(shè)單位面對五花八門的價格所困擾分不清哪個便宜哪個適合,很容易被引入誤區(qū),或者上當(dāng)受騙被虛假的價格所誤導(dǎo),僅能憑借具有經(jīng)驗的基建管理人員依據(jù)市場分析得出近似單價,并與報價單位商談得到最終定價,變數(shù)很多且易滋生腐敗;三是國家目前也只能提供一個參考定額,沒有統(tǒng)一性的基礎(chǔ)定額。因此,加強裝修造價管理、保障裝修質(zhì)量、加快整個資金回籠率成為裝修行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急,以保證項目管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

一、住宅裝飾工程造價預(yù)算方法及其內(nèi)容

(一)住宅裝飾工程造價預(yù)算方法

住宅裝飾工程預(yù)算貫通整個裝飾裝修工程中,是十分重要的環(huán)節(jié)。住宅工程造價的預(yù)算方式一般分為三種:即套用省建設(shè)廳頒布的現(xiàn)行定額法,包工包料綜合報價法及包工不包料報價法。

由于定額基價反映的是社會平均水平,是對整個行業(yè)的綜合考慮,如果按照套用定額法雙方會對單價產(chǎn)生許多爭議,例如《裝飾裝修工程綜合定額》(2006年)B.1樓地面工程的工程量計算規(guī)則“1.0.2整體面層的工程量按下列規(guī)定計算?！瓨翘菝鎸?按設(shè)計圖示尺寸以樓梯(包括踏步、休息平臺及500mm以內(nèi)的樓梯井)水平投影面積計算”。但是現(xiàn)場施工是以展開面積計算,同時樓梯側(cè)面貼磚也計入工程量中?！癇.2墻柱面工程說明中2.0.1定額中砂漿、水泥石子漿等種類、配合比、材料型號規(guī)格與設(shè)計不同時,可按設(shè)計規(guī)定換算,但人工、機械消耗量不變?！?.0.3抹灰項目中抹灰砂漿厚度,如設(shè)計與定額取定不同時,除定額有注明厚度的子目可以換算外,其他不作調(diào)整?！绷硗?由于新材料、新技術(shù)層出不窮、日新月異,也給制定統(tǒng)一基礎(chǔ)定額帶來很大的困難,而新材料、新工藝、新方法的標(biāo)準(zhǔn)制定常常有些滯后,施工中因無標(biāo)準(zhǔn)可依而增大控制難度。由此看來套用定額法不是很適應(yīng)住宅裝飾報價需要,所以住宅裝飾工程運用包工包料綜合報價法和包工不包料報價法是比較合理的。

包工包料(又稱雙包)綜合報價法是裝飾單位或裝飾人員根據(jù)設(shè)計圖紙的裝修材料做法,參照材料市場價格和市場綜合人工工資,按照單價(包括人工費、材料費、機械費)報價,另加綜合費(即管理費、利潤及稅金等)組成住宅裝飾工程造價。即裝修單位或裝修人員既提供技術(shù)操作和勞務(wù),又負責(zé)采購裝飾材料。

包工不包料報價法是裝飾單位或裝飾人員根據(jù)設(shè)計圖紙的裝修材料做法,僅報綜合人工工資和機械費的總和即僅為住宅裝飾工程費用的一部分。這種報價法裝飾單位或裝飾人員僅提供技術(shù)操作和勞務(wù),裝飾材料均由開發(fā)商自己采購。開發(fā)商可根據(jù)自己情況選擇任意一種價格,如果開發(fā)商對裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)要求較高或有特殊要求,或?qū)ρb飾材料生產(chǎn)廠家較熟悉,或是裝飾專業(yè)內(nèi)行,可選擇自己采購裝飾材料的包工報價法。如果開發(fā)商對裝飾裝修材料沒有特殊要求,本人也對裝飾專業(yè)不熟悉,開發(fā)商可選擇包工包料綜合報價法,可以免去因采購材料所花費的人力和精力。

(二)住宅裝飾工程造價內(nèi)容

據(jù)了解,建設(shè)部多年來一直提倡精裝修房,因為這樣可以減少裝修帶來多方面的浪費。發(fā)達國家精裝修住宅一般占開發(fā)量的80%以上,但在我國精裝修住宅只占開發(fā)量的10%左右。在2006年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》明確“自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。目前,發(fā)展商開發(fā)的大部分是小戶型,并按家居設(shè)計構(gòu)想,裝飾施工方案及添置陳設(shè)的全部造價均應(yīng)根據(jù)當(dāng)前的市場價格,提出預(yù)算方案,包括如下一些內(nèi)容:(1)人工費:由啟動到完工全部用工和天數(shù)。普通裝修工程項目的人工消耗量可參照土建工程定額的人工消耗量3%,而一些特別高級的裝飾項目,人工消耗量可以比土建工程定額的人工消耗量高3倍左右。(2)材料費及耗損費:裝飾全部耗用的材料,以及各種不同材料的不同損耗。測定的方法包括實測法、理論計算法和經(jīng)驗系數(shù)法。(3)機械費及工具磨損費:施工單位正常工具磨損,機械耗損費。(4)設(shè)施費:按添置設(shè)施報出明細表。(5)綜合費:裝飾單位的綜合管理費、合理的利潤及稅金等。對于包工不包料報價法裝飾單位或裝飾人員僅需報工時費、工具磨損費及機械費造價。

二、住宅裝飾工程造價的確定

裝飾工程涉及的材料品種多、規(guī)格多、品牌多,價格差異大,即使是專業(yè)人士也很難立即鑒定。開發(fā)商可按“貨比三家”的原則,不妨多洽淡幾家住宅裝飾裝修施工單位或個體裝飾裝修人員,然后進行分析比較。

(一)合理確定住宅裝飾工程預(yù)算

裝修前,要選擇有資質(zhì)、實力強、信譽好的正規(guī)裝飾公司,因它們擁有的工程師都具有一定的專業(yè)知識或管理知識,有較豐富的現(xiàn)場施工管理經(jīng)驗,也為今后減少維修帶來的費用開支。確定裝飾單位或裝飾人員后,他們要向開發(fā)商提供一份預(yù)算書,裝飾公司給開發(fā)商的優(yōu)惠讓利也是在合理利潤允許范圍內(nèi)進行的,如果開發(fā)商一味地壓價,那么裝飾公司就會偷工減料。住宅裝飾工程造價的確定應(yīng)是全面的綜合確定,它需要開發(fā)商與裝修公司抱著誠信、合作的態(tài)度,實事求是地協(xié)商解決這個住宅裝飾中最令人關(guān)注的問題。

參照定額與共同協(xié)商。參照定額的用工數(shù)量合理確定人工費,了解材料用量特別是主材的耗用量確定材料費,對一些爭議環(huán)節(jié)進行討論,從而形成一份較完善合理的造價。

材料的價格與市場變化密切聯(lián)系。因為主材價格在住宅裝飾工程造價中的比例一般都超過50%以上,對住宅裝飾工程造價起著決定性的作用。開發(fā)商必須對主要裝修建材摸摸底,從高、中、低幾個檔次進行了解,把工程造價有效地控制在投資目標(biāo)范圍以內(nèi),這樣對與裝修公司合理進行造價談判是十分有益的。

(二)確定住宅裝飾工程造價應(yīng)注意的問題

首先,完整規(guī)范的裝修設(shè)計圖紙。因為報價都是依據(jù)圖紙中具體的尺寸、材料及工藝等情況而制定的,圖紙要是不準(zhǔn)確,預(yù)算也肯定不準(zhǔn)確。

其次,需要謹慎處理設(shè)計變更。由于住宅裝修工程的多變性、復(fù)雜性,裝修過程中難免會有設(shè)計變更,因此需要利用價值工程原理進行價值分析,適當(dāng)減少不必要的開支,力爭將工程總價控制在目標(biāo)造價范圍以內(nèi)。

再次,開發(fā)商要認真檢查工程量是否正確,計量單位有無錯誤以及單價正確與否,并要求施工單位按工程量清單報價和施工,使得總價在原則上不突破開發(fā)商的預(yù)期。

最后,住宅裝飾工程造價合同中一定要注明主材詳細規(guī)格或材質(zhì),具體工藝做法說明,特殊情況應(yīng)特別說明,做出詳細項目分析。

(三)做好住宅裝飾工程決算

住宅裝飾工程決算是對項目原預(yù)算最終的認定。一是在決算中對增減項目加以確認。在工程施工過程中,往往會因為一些開發(fā)商產(chǎn)生新的想法或其他的一些原因引起工程設(shè)計變更,這必然會造成施工的變更,增加或減少工作量,由此必然引起費用上的變更,所以在決算中要對實際工程量進行確認。二是要對材料的質(zhì)和量的認定。在住宅裝修的過程中,有許多原因可引發(fā)經(jīng)濟補償,如主要裝修材料由其他材料代用、材料的數(shù)量發(fā)生變動、材料質(zhì)量是否按要求購買等,這些都需要納入工程的決算中,以便對費用進行調(diào)整。三是對施工過程中變更的認定。在實際施工中,往往會出現(xiàn)一些因現(xiàn)場停水停電、搶工期搶進度、現(xiàn)場零星鏟除、搬運、清運垃圾以及零星借工等情況的產(chǎn)生,此費用在原預(yù)算中未考慮,而且在合同上又沒有明確的規(guī)定,當(dāng)這種費用比較高時,由甲、乙雙方的任何一方完全承擔(dān)都不太可能。這種費用也應(yīng)該列入決算,就要通過雙方協(xié)商解決,從而確定住宅裝飾工程的最終造價。