房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

馬劍光

摘要:對(duì)企業(yè)和公民來(lái)說(shuō),上繳國(guó)家稅收是義不容辭的義務(wù),由于主動(dòng)納稅的意識(shí)不強(qiáng),加上對(duì)稅法研究不深,企業(yè)和公民都不太重視納稅籌劃。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入與完善,企業(yè)面臨更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力,同時(shí)也深刻感受到稅負(fù)較重,所以企業(yè)進(jìn)行合理的納稅籌劃就顯得非常重要。

關(guān)鍵詞:納稅籌劃

1 企業(yè)納稅籌劃原理

1.1 納稅籌劃的含義與特點(diǎn)

納稅籌劃的含義。納稅籌劃,是指納稅人為達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)的目的,而在稅法所允許的范圍內(nèi),對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、組織交易等各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行事先安排的過(guò)程。減輕稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)是納稅籌劃的根本目標(biāo)。

納稅籌劃的特點(diǎn)。從定義中可以看出,納稅籌劃具有合法性、超前性、目的性和專(zhuān)業(yè)性等特點(diǎn)。

野蠻者抗稅、愚昧者偷稅、糊涂者漏稅、精明者納稅籌劃,所以,納稅籌劃不同于抗稅、偷稅、漏稅等其他非法行為?？苟愂遣捎帽┝κ侄尉芙^繳納稅金的行為。偷稅一般指用虛假的辦法來(lái)少計(jì)收入,多列成本,降低利潤(rùn),達(dá)到少繳稅的目的。漏稅一般指不存在主觀意向的無(wú)意識(shí)少繳稅款的行為。

1.2 納稅籌劃的條件與主要方法

納稅籌劃的四個(gè)條件:企業(yè)規(guī)模較大。最好是含有母公司和子公司的集團(tuán)公司;資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng),為轉(zhuǎn)移利潤(rùn)提供條件;企業(yè)行為決策程序簡(jiǎn)化,為爭(zhēng)取有效的納稅籌劃贏得充足時(shí)間;與企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的一致。

進(jìn)行納稅籌劃主要有五種方法:充分利用稅收優(yōu)惠政策;在多種納稅方案中選擇最優(yōu)的納稅方案;盡量利用稅收和稅收文件中一些特定的條款;充分利用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的規(guī)定;稅負(fù)轉(zhuǎn)稼。

1.3 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理與納稅籌劃

企業(yè)在進(jìn)行籌融資時(shí)進(jìn)行的納稅籌劃包括:

根據(jù)債權(quán)籌資與股權(quán)籌資不同的稅收政策,債權(quán)利息可以稅前抵扣,而股權(quán)籌資費(fèi)用不能。實(shí)物出資與貨幣出資,尤其是固定資產(chǎn)投資的稅收政策有很大不同;根據(jù)籌資方式不同而形成的資本結(jié)構(gòu)對(duì)以后的利潤(rùn)分配會(huì)產(chǎn)生影響。

企業(yè)設(shè)立與納稅籌劃

企業(yè)注冊(cè)時(shí)可從以下方面權(quán)衡稅收政策,做好納稅籌劃。

企業(yè)性質(zhì)的選擇。不同的企業(yè)性質(zhì),如:個(gè)人獨(dú)資、合伙企業(yè)、還是股份有限責(zé)任公司,在所得稅等方面都有不同稅收管理辦法。

投資方向的選擇,要比較第一、二、三產(chǎn)業(yè)不同稅收優(yōu)惠;注冊(cè)地點(diǎn)的選擇,一般來(lái)說(shuō)選擇在高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)家扶持貧困地區(qū)、保稅區(qū)、經(jīng)濟(jì)特區(qū),西部地區(qū)等地區(qū)會(huì)有相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。

1.4 日常成本與納稅籌劃

企業(yè)在日常成本管理中,主要是對(duì)采購(gòu)發(fā)票,限制性費(fèi)用,福利化,資產(chǎn)處理方法的選擇等方面注意納稅籌劃。

發(fā)票一定要保證合法性和真實(shí)性,才能真正起到節(jié)稅效果,否則發(fā)票作廢將造成不良后果;

限制性費(fèi)用處理,如工資稅前抵扣20%、業(yè)務(wù)招待費(fèi)用按銷(xiāo)售收入稅前抵扣千分之五、廣告費(fèi)按銷(xiāo)售收入抵扣8%、公共捐贈(zèng)支出抵扣3%,固定資產(chǎn)改良支出抵扣20%,這些稅前抵扣都可以起到節(jié)稅效果;

增加福利,降低名義工資,還可將福利資產(chǎn)低價(jià)轉(zhuǎn)讓經(jīng)員工,起到節(jié)稅效果;

存貨計(jì)價(jià)方法、提取壞賬準(zhǔn)備、固定資產(chǎn)折舊方法等資產(chǎn)處理方法的選擇都可以進(jìn)行納稅籌劃。

1.5 采購(gòu)、銷(xiāo)售與納稅籌劃

企業(yè)在采購(gòu)、銷(xiāo)售過(guò)程中做好納稅籌劃工作,應(yīng)注意以下問(wèn)題:采購(gòu)時(shí)是選擇可以開(kāi)立增值稅發(fā)票的一般納稅人還是選擇直接給予折扣的小規(guī)模納稅人作為企業(yè)的供貨單位,要考慮稅收因素;利用好銷(xiāo)售收入時(shí)間的確認(rèn)政策,避免收入的提前轉(zhuǎn)讓;考慮到混合銷(xiāo)售與兼營(yíng)銷(xiāo)售的不同納稅規(guī)定,要注意混合銷(xiāo)售與兼營(yíng)銷(xiāo)售的區(qū)別與利用;銷(xiāo)售方式的選擇,是直接折扣,發(fā)優(yōu)惠券,還是返現(xiàn)金,要考慮不同促銷(xiāo)方式的不同稅收政策;銷(xiāo)售分支機(jī)構(gòu)的設(shè)立,設(shè)立辦事處,設(shè)立分公司、成立子公司的稅收政策有所差異;價(jià)格的確定,也要考慮稅收因素。

企業(yè)在利潤(rùn)分配時(shí)進(jìn)行納稅籌劃有:

利用經(jīng)營(yíng)所得稅與資本利得的差異,可以考慮將從經(jīng)營(yíng)所得轉(zhuǎn)化成資本利得,以起到節(jié)稅效果;不同的投資方式,如:證券投資、購(gòu)買(mǎi)國(guó)庫(kù)券、對(duì)外投資其他公司,也有不同的稅收政策;推遲獲利年度,用好彌補(bǔ)以前年度虧損的所得稅政策;保留在低稅地區(qū)投資的利潤(rùn)不分配,因?yàn)橐坏┓峙渚偷美U納相關(guān)稅收;私營(yíng)企業(yè)稅后計(jì)提生產(chǎn)發(fā)展基金的免稅率是20-100%,可用足這一政策; 投資者欲收回企業(yè)中的部分資金,可以考慮通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán),稀釋股本的方法收回,以減少納稅。

2 房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅收優(yōu)惠政策

納稅籌劃是一種合法行為,其基本原理就是用好相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。所以在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃之前,應(yīng)先了解與之密切相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。

營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策有:

企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅;房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物,免征營(yíng)業(yè)稅。

土地增值稅優(yōu)惠政策有:

①建造普通住宅,增值率未超過(guò)20%的,免征土地增值稅;

②以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng),聯(lián)營(yíng)一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中,免征土地增值稅;應(yīng)國(guó)家建設(shè)需要依法征用。收用的房地產(chǎn),免征土地增值稅;

③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為,免征土地增值稅;

④在企業(yè)兼并中,對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中去的,免征土地增值稅。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃原理

根據(jù)上述稅收優(yōu)惠政策,房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)行如下納稅籌劃:

企業(yè)自建轉(zhuǎn)銷(xiāo)售的納稅籌劃途徑有:內(nèi)部消化、對(duì)外投資、提高售價(jià)。利用一方出土地,一方出資金,實(shí)行股權(quán)投資,免征土地增值稅的政策,可以進(jìn)行合作建房的納稅籌劃;

利用經(jīng)營(yíng)所得與投資收益的稅收差異,可進(jìn)行在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃,通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓比直接轉(zhuǎn)讓更能節(jié)省稅收;土地增值稅的籌劃原理是:分解收入,適當(dāng)加大稅前抵扣,尤其關(guān)注免稅政策;合理分解固定資產(chǎn)與設(shè)備同時(shí)出租的租金收入,可以節(jié)稅;利用營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策,可變房屋出租為對(duì)外投資;利用裝修費(fèi)用與銷(xiāo)售收入的不同稅收政策,可分解商品銷(xiāo)售價(jià)格,尤其是精裝修商品房的銷(xiāo)售價(jià)格;變房屋出租為承包業(yè)務(wù),以減少租金收入的納稅;利用土地增值稅優(yōu)惠政策,將部分房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)改為代建業(yè)務(wù);

2.3 納稅籌劃案例

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司某一個(gè)在建工程成本3500萬(wàn)元,現(xiàn)擬將該項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓價(jià)格為6000萬(wàn)元。實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓利潤(rùn)2500萬(wàn)元。

納稅籌劃分析:

轉(zhuǎn)讓方式:直接轉(zhuǎn)讓;股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓

納稅分析:

直接轉(zhuǎn)讓:所征征營(yíng)業(yè)稅:6000*5.5%=330萬(wàn)元;所征土地增值稅:(6000-3500-3500*20%-330)*30%=441萬(wàn)元

所征經(jīng)營(yíng)所得稅:(6000-3500-330-441)*33%=570萬(wàn)元

直接轉(zhuǎn)讓納稅合計(jì):330+441+570=1341萬(wàn)元

股權(quán)投資方式轉(zhuǎn)讓:

所征投資所得稅:(6000-3500)*20%=500萬(wàn)元

股權(quán)投資方式轉(zhuǎn)讓納稅合計(jì):500萬(wàn)元

股權(quán)投資方式轉(zhuǎn)讓比直接轉(zhuǎn)讓減少納稅:1341-500=841萬(wàn)元,減少納稅62.7%。

結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃就是根據(jù)國(guó)家稅法用簡(jiǎn)潔的方法做相關(guān)的變動(dòng)而調(diào)整納稅額的合法行為,籌劃得當(dāng)將產(chǎn)生較好的納稅籌劃效果。

參考文獻(xiàn)

[1]中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例. 2008年11月5日國(guó)務(wù)院第34次常務(wù)會(huì)議修訂通過(guò)

[2]中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例. 2008年11月5日國(guó)務(wù)院第34次常務(wù)會(huì)議修訂通過(guò)