“經(jīng)濟蕭條”：看廉價石油時代的海灣房地產(chǎn)現(xiàn)狀

2002年，海合會成員國的油價是每桶25美元。到2008年7月，油價已竄升至每桶147美元。根據(jù)國際貨幣基金組織的統(tǒng)計，受惠于石油財富，海合會六成員國(巴林、科威特、阿曼、卡塔爾、沙特阿拉伯、阿聯(lián)酋)的國內(nèi)生產(chǎn)總值從3500億美元增至一萬億美元，幾乎翻了3倍。

油價暴漲致使海合會成員國的財政結(jié)余達到歷史最高水平。2002年至2008年，六成員國積累的財富估計達1.5萬億美元，從而推動六國致力于實現(xiàn)經(jīng)濟多元化，其中重點是建設和改善整體基礎設施。過去幾十年來，由于資金不足這些基礎設施都有待開發(fā)和完善。政府重點是開發(fā)油氣、電力行業(yè)以及交通基礎設施。私營行業(yè)則偏重于住房、商業(yè)住宅和旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目。

正如美國一阿拉伯商會聯(lián)席主席唐·德·馬里諾(D0n De Marino)所言，“海灣地區(qū)的房地產(chǎn)市場基本上是被私營企業(yè)壟斷。實際追索貸款非常有限，所以從銀行貸款的房地產(chǎn)投資者都以個人名義投資。其余投資資金大多來自其他企業(yè)的利潤盈余?！?/p>

海灣地區(qū)首屈一指的迪拜房地產(chǎn)公司依瑪爾(Emaar)和納克希爾(Nakheel)在當?shù)嘏d建了全球最高的塔樓、最大的購物中心以及面積最廣的人造島嶼，還有豪華連鎖酒店及許多住宅項目。其他的開發(fā)商，譬如沙特的金達控股有限公司(Kingdom Hold-ing)，則在吉達和利雅得承建了各種規(guī)模龐大的開發(fā)項目。

但油價高漲(包括后來跌至每桶不到40美元)是要付出代價的。由于源源不斷的房產(chǎn)開發(fā)項目提供了許多工作機會，吸引了大量外來人口涌入，導致國內(nèi)需求增加、住房供給急速短缺。這些因素加上美元貶值和商品價格高漲，2008年6月，海合會成員國的平均通脹率同比上漲至13％左右。石油財富催生了海合會各成員國的信貸增長，但也加劇了熱錢的流入。(除科威特外，海合會各國的貨幣均與美元掛鉤。)在巨大經(jīng)常賬戶順差和高通脹的刺激下，投機熱錢紛紛涌入尋求貨幣升值。

各地新聞報道稱，熱錢涌入對于迪拜的影響尤為嚴重。紐約房地產(chǎn)投資開發(fā)公司Black House De-velopment Company合伙人阿什溫·維瑪(AshwinVerma)指出，“迪拜從貿(mào)易經(jīng)濟轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)經(jīng)濟。迪拜與石油資源豐富的阿布扎比不同，這個城市大部分GDP是來自房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是一場信貸和杠桿游戲。沒有信貸和杠桿你根本沒辦法靠房地產(chǎn)賺錢?！?/p>

迪拜是阿聯(lián)酋的7個酋長國之一，也是阿聯(lián)酋人口最稠密的城市。阿布扎比是另一個酋長國，也是阿聯(lián)酋的首府。

另一家全球最大的購物中心

房地產(chǎn)的暴利吸引了眾多的個人和企業(yè)前來投資。容易獲得流動性的優(yōu)越條件促使房地產(chǎn)開發(fā)商興建各種野心勃勃的項目，譬如水下酒店、英里塔、迪拜塔、旋轉(zhuǎn)式的高層公寓。此外在建的還有另一家“全球最大的購物中心”，規(guī)模龐大的主題公園、一座人造海島和一幢螺旋形的高層住宅。

雖然政府把絕大部分順差都存入國家的主權(quán)財富基金，但政府相關(guān)公司和私營公司還是進入國際市場，為其國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目融資。國家鼓脹的荷包給這些公司帶來了虛假的安全感，于是他們將財務杠桿整合到自己的業(yè)務模式中。他們定期去國際債務市場為自己的工程項目融資。由于房地產(chǎn)市場供給短缺，國內(nèi)抵押貸款環(huán)境十分寬松，租金收益極為豐厚，投資者對房地產(chǎn)項目表現(xiàn)出極大的熱情，而且阿聯(lián)酋、巴林和阿曼等國家對外國投資者在國內(nèi)擁有房地產(chǎn)的法律管制也比較寬松。

隨著高端房地產(chǎn)項目的不斷增加，投資者也在連夜排隊預定購買房產(chǎn)。住宅公寓甚至在還是一張圖紙的時候就已售罄，需求猛增催生出紅火的二手房交易市場，但這些交易的房子不過是一張圖紙而已。有時候開發(fā)商還未從政府獲得項目批準，房產(chǎn)就已全部被預訂一空。這股熱潮引起了國際市場的關(guān)注，于是海外投資者紛沓至來。

染指房地產(chǎn)成為最佳的發(fā)財途徑，房地產(chǎn)價格也迅速攀升。本應是經(jīng)濟多元化輔助手段的房地產(chǎn)卻發(fā)展成為主要支柱。隨著房地產(chǎn)和旅游開發(fā)成為海灣各國經(jīng)濟多元化戰(zhàn)略的共同特征，建筑熱潮從一個國家蔓延至另一個國家。

2008年1月，規(guī)劃及在建項目總額達到1.6萬億美元。至2009年1月，該數(shù)字升至2.54萬億美元，其中沙特和阿聯(lián)酋的項目占到70％，這些項目主要集中在房地產(chǎn)、休閑旅游和基礎設施行業(yè)。

然而，隨著全球信貸緊縮，國際金融市場凍結(jié)，熱錢開始迅速蒸發(fā)。每桶原油價格100美元的降幅侵蝕著該地區(qū)投資者的信心。經(jīng)濟衰退席卷全球主要經(jīng)濟體，冬季旺季的旅游迅速萎縮。在極為動蕩不安的環(huán)境下，2008年年未曾經(jīng)充足的流動性開始干涸。

由于缺乏流動性，許多房地產(chǎn)開發(fā)項目暫停。在銀行收緊抵押貸款標準之后，投機者手中虛增的資產(chǎn)也無人問津。多數(shù)開發(fā)項目因為缺乏資金而被迫取消或停工。在迪拜，多數(shù)曾被戲稱為“國家之鳥”的建筑吊車也處于閑置狀態(tài)。追蹤施工項目的Proleads公司調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，今年1月海灣地區(qū)有大約150個項目叫停，其中單阿聯(lián)酋就有88個項目停工。

德·馬里諾說，鑒于“海灣地區(qū)一直建筑過熱”，“目前油價陡降正對所有的房地產(chǎn)項目造成大災難。如果說還有亮點的話，那就是銀行沒有被這場災難拖累，但顯然私人投資已經(jīng)大幅萎縮。事實上當?shù)貨]有人預見到油價會跌得如此兇猛?！?/p>

當然房地產(chǎn)過熱和投機現(xiàn)象并不只是存在于海灣地區(qū)。維瑪說：“全球所有國家和城

市，譬如邁阿密、中國，甚至紐約，都難逃厄運。但迪拜的供給不如紐約或倫敦收縮得厲害，所以其價格有可能進一步下跌?！?/p>

海灣地區(qū)經(jīng)濟下滑

至于海灣地區(qū)的問題為何特別嚴重，維瑪認為有三大原因。他說，“隨著房地產(chǎn)業(yè)開始走下坡路，工作機會越來越少，失業(yè)的人被迫離開。外籍人員減少就意味著對房地產(chǎn)的需求下降，顧客更少地光顧商店。于是經(jīng)濟開始呈現(xiàn)明顯滑坡?！?/p>

另外，“迪拜的破產(chǎn)法和債務法非常嚴苛。這招在增長不是主要靠信貸驅(qū)動的市場是有效的，但有太多的買家在不知道違約后果的前提下就貸款買房?，F(xiàn)在他們知道后果了，于是紛紛離開，而這又導致買家進一步減少，商店的顧客也更少，于是促使經(jīng)濟出現(xiàn)螺旋式下跌?！弊詈?，“貨幣政策也很重要。在美國這個全球最大的經(jīng)濟體，政府可以大量印鈔，再分期攤還。他們可以通過零利率來削減債務以及償還債務的成本。而迪拜就不可以。這就是他們需要阿布扎比的幫助的原因。他們無法降低利率。事實上利率還在不斷上升，這也進一步擠壓了借款人，遏制了經(jīng)濟的增長，最終導致違約人數(shù)進一步增加，投資者紛紛離開。”

眾多知名建筑公司和開發(fā)商紛紛裁員，對于未來的項目采取觀望態(tài)度。這種捂緊口袋的做法可能導致國內(nèi)需求嚴重不足。

2007年，有半數(shù)勞動力是受聘于迪拜的建筑與房地產(chǎn)行業(yè)。而且，去年1 2月歐佩克宣布日產(chǎn)原油減少420萬桶也將對海灣國家的經(jīng)濟造成影響。減產(chǎn)也就意味著沙特、科威特和阿聯(lián)酋的石油業(yè)收縮10％左右。與此同時，阿爾及利亞石油部長稱，3月15日歐佩克可能宣布進一步減產(chǎn)以支撐油價。預計油價下跌、原油減產(chǎn)、人口減少，以及對商品和服務的需求下降，可能將GDP的增長降至最低水平。

與此同時，海灣地區(qū)股市重挫，股票財富急劇蒸發(fā)也傷害了投資者的信心。去年海灣國家的股市市值總共損失逾6000億美元。根據(jù)國際貨幣基金組織的最新預測，與去年的6，8％相比，2009年海灣地區(qū)的經(jīng)濟增長率為3，5％。在歷經(jīng)多年過熱增長之后，海灣地區(qū)的房地產(chǎn)市場又重新歸于理智。最近的調(diào)查顯示，海灣地區(qū)的平均住宅價格比巔峰時期下跌了1 0％至40％，其中受影響最為嚴重的當屬迪拜。另外，受制于流動性投資者的觀望情緒，海灣地區(qū)的眾多房地產(chǎn)公司將難以償還今年即將到期的大約400億美元債務。

預計今后政府可能會取代私營企業(yè)成為新的超大型項目的發(fā)起人。與上世紀70年代石油市場繁榮不同的是，這次海灣各國的石油財富只耗費了三分之一，而且政府可以采取反周期的財政政策來挽救經(jīng)濟。得益于外匯資產(chǎn)充足，公共債務較少，海灣國家能夠更好地度過收入減少的艱難時期。

盡管如此，這些國家也開始從長遠考慮，由投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向投資人力資本和基礎設施，以期推動非石油行業(yè)的增長，包括興建技術(shù)大學和公共快速交通體系。以及扶持增值行業(yè)等。阿布扎比1 31公里長的地鐵項目已經(jīng)破土動工，沙特、阿曼和卡塔爾則啟動了電力、石油化工和交通項目。從最近的海灣建筑調(diào)研中可以看到這一變化。調(diào)研結(jié)果顯示，有三分之二的建筑公司高管預測，他們的戰(zhàn)場將從迪拜移至阿布扎比、卡塔爾和沙特。

但仍有投資者保持謹慎樂觀的態(tài)度。維瑪說，“迪拜是整個海灣地區(qū)的典范；假如投資者對迪拜失去熱情，那么他們海灣地區(qū)的商業(yè)乃至對這個地區(qū)的信任就會流失。創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新是迪拜得以繁榮的基石。這些話聽似非常玄妙深奧，但卻是不折不扣的真理。迪拜依靠是全球之力打造出一個一流的城市和基礎設施，所以他們將在此基礎上重新振作起來?！?/p>