徐先友
“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期”,這是2007年頒布的《物權(quán)法》給出的說(shuō)法。雖然暫無(wú)細(xì)則支持,但無(wú)論是立法者還是業(yè)主,似乎并不急于給出或找到答案,畢竟多數(shù)住宅用地的使用期限都是50年或70年,“續(xù)期”是幾十年后的事。然而,近日青島開(kāi)發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)卻讓這一被人忽略的問(wèn)題提前出現(xiàn)在公眾面前。
“阿里山”業(yè)主的焦急
“我家房產(chǎn)的土地使用權(quán)今年6月份就到期了,具體怎么續(xù),有關(guān)部門(mén)現(xiàn)在都沒(méi)有說(shuō)法,急死人了!”2009年3月26日,青島開(kāi)發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)的業(yè)主張大媽急得一籌莫展。原來(lái),他們小區(qū)的土地使用權(quán)只有20年,多數(shù)房子的土地使用期限今年6月份就要到期,可她打聽(tīng)了好多地方,誰(shuí)也不能就土地使用權(quán)續(xù)期的事給出確切答復(fù)。
據(jù)了解,土地使用權(quán)最高年限的規(guī)定來(lái)自1990年5月19日公布的國(guó)務(wù)院令第五十五號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。該條例公布后,各地方政府對(duì)于居住用地出讓大都以最高土地使用權(quán)期限,即70年執(zhí)行。而作為島城改革開(kāi)放前沿的開(kāi)發(fā)區(qū),早在上世紀(jì)80年代,上述《暫行條例》公布之前就進(jìn)行了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的大膽嘗試。由于當(dāng)時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)最高年限還沒(méi)有明確的法律規(guī)定,為了穩(wěn)妥起見(jiàn),開(kāi)發(fā)區(qū)就出現(xiàn)了20年土地使用權(quán)的住宅。
如何“續(xù)期”正在研究
阿里山小區(qū)出現(xiàn)的土地使用權(quán)續(xù)期的問(wèn)題,已經(jīng)被青島市有關(guān)部門(mén)注意到,而采訪中記者了解到,相關(guān)的臨時(shí)細(xì)則正在制訂中。對(duì)此,青島市國(guó)土資源與房屋管理局相關(guān)人士告訴記者,像開(kāi)發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)這樣的情況,即使在全國(guó)也是極少數(shù)的情況,目前國(guó)土部門(mén)正在依據(jù)國(guó)家最近出臺(tái)的物權(quán)法以及相關(guān)法規(guī)積極研究有關(guān)細(xì)則,并將及時(shí)向社會(huì)公布。
黃島國(guó)土資源分局土地資產(chǎn)管理處的工作人員則表示,阿里山小區(qū)土地的使用權(quán)確實(shí)即將到期,其中最早的是在今年6月份。他們也正在調(diào)研和整理類(lèi)似情況的詳細(xì)數(shù)據(jù),為決策提供科學(xué)依據(jù)。另外,他們也已將此事向上級(jí)部門(mén)反映,目前尚無(wú)明確答復(fù)。該工作人員還表示,目前尚無(wú)業(yè)主提出續(xù)期申請(qǐng)。如果有類(lèi)似申請(qǐng),黃島國(guó)土資源分局將對(duì)其土地續(xù)期使用費(fèi)等進(jìn)行評(píng)估。
深圳經(jīng)驗(yàn)或可借鑒
青島開(kāi)發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)業(yè)主遇到的問(wèn)題,屬于國(guó)內(nèi)較早出現(xiàn)的土地使用權(quán)續(xù)期的事例,但本刊記者調(diào)查,這并非全國(guó)首例“續(xù)期”事件。幾年前,深圳市曾出臺(tái)相關(guān)規(guī)定解決了類(lèi)似事件。
1981年12月,深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》,允許給在特區(qū)投資的客商劃撥土地,并規(guī)定了土地最長(zhǎng)使用年限:工業(yè)用地30年;商業(yè)用地20年;商品住宅用地50年;教育、科學(xué)技術(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生用地50年;旅游事業(yè)用地30年;種植業(yè)、畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)用地20年。
依據(jù)該《暫行規(guī)定》,深圳國(guó)際商業(yè)大廈的土地使用權(quán)只有20年,到2001年12月31日截止。業(yè)主們不得不補(bǔ)繳20年的土地使用費(fèi),否則將不能進(jìn)行置換、抵押等。而當(dāng)時(shí)規(guī)定的土地使用費(fèi)按照基準(zhǔn)地價(jià)×面積計(jì)算。
由于費(fèi)用高,執(zhí)行難度大,2004年,深圳市頒布了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》。新《規(guī)定》打了個(gè)3.5折——到期房地產(chǎn),業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的,在不改變用途的情況下,按有償使用土地的原則,延長(zhǎng)土地使用年期。在剩余年期(國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)使用年期減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的,補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%,并按約定年期一次性支付。
根據(jù)該《規(guī)定》,業(yè)主按年支付的權(quán)益要小于一次性支付——只有一次性補(bǔ)齊地價(jià)的業(yè)主,才可以獲得新的商品房產(chǎn)權(quán)證,而付年租則只能獲得非商品房產(chǎn)權(quán)證,也就是說(shuō)不能進(jìn)入市場(chǎng)交易。
續(xù)期成本各方說(shuō)法不一
記者就深圳的案例請(qǐng)教相關(guān)人士,得到的說(shuō)法是,深圳的例子雖然和青島開(kāi)發(fā)區(qū)有很多相似之處,但二者又有所不同:
深圳遇到的主要是商用土地,青島開(kāi)發(fā)區(qū)這次遇到的是民用住宅土地,而民用住宅土地恰恰涉及《物權(quán)法》中自動(dòng)續(xù)期的有關(guān)規(guī)定。青島開(kāi)發(fā)區(qū)遇到的問(wèn)題是在物權(quán)法頒布之后,而深圳解決問(wèn)題時(shí),物權(quán)法還在討論中。如果說(shuō)深圳是在為《物權(quán)法》的制定積累經(jīng)驗(yàn),那么開(kāi)發(fā)區(qū)就是《物權(quán)法》的路演。
但深圳的經(jīng)驗(yàn)畢竟給了我們一種估算續(xù)期土地出讓金的可能算法,記者請(qǐng)知曉深圳續(xù)期事件的業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬——以建筑面積100平方米的房子為例,粗略估算其土地使用面積為25平方米,開(kāi)發(fā)區(qū)阿里山小區(qū)的住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)按照1500元/平方米計(jì)算,該房屋續(xù)期需要補(bǔ)交的土地出讓金為25×1500=3.75萬(wàn)元,折合每平方米房屋建筑面積375元。如果按照深圳的打折標(biāo)準(zhǔn),折后價(jià)為3.75×0.35=1.3125萬(wàn)元,折合每平方米房屋建筑面積131.25元。
但采訪中,青島地產(chǎn)界一位不愿透露姓名的專(zhuān)家則認(rèn)為,計(jì)算續(xù)期成本,不應(yīng)按照土地基準(zhǔn)地價(jià),而應(yīng)按照當(dāng)前的土地市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。在以上例子中,我們以4500元/平方米作為土地的市場(chǎng)價(jià),則該房屋續(xù)期需要補(bǔ)交的土地出讓金為25×4500=11.25萬(wàn)元,折合每平方米房屋建筑面積1125元。
另外,也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,續(xù)期應(yīng)該免交出讓金,或者只支付換證工本費(fèi)。
青島難題的標(biāo)本意義
據(jù)相關(guān)人士介紹,《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》出臺(tái)后,1994年,全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)又通過(guò)了《城市房地產(chǎn)管理法》,其中規(guī)定,房產(chǎn)土地使用權(quán)到期,房產(chǎn)所有人必須提前一年申請(qǐng)續(xù)期,否則土地使用權(quán)將由國(guó)家無(wú)償收回。而這一規(guī)定,2007年被《物權(quán)法》“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定取代。雖然如此,《物權(quán)法》并沒(méi)有就自動(dòng)續(xù)期的具體細(xì)則給出規(guī)定,而有關(guān)專(zhuān)家給該細(xì)則出臺(tái)設(shè)定的期限為10年。
《物權(quán)法》草案起草人之一、全國(guó)人大法律委員會(huì)委員王利明教授接受北京媒體采訪時(shí)解釋說(shuō),房子存在多久,地的期限就存在多久。而且,續(xù)期沒(méi)有條件限制,在任何情況下都可以續(xù),百姓完全不必?fù)?dān)心房子被炸掉,老無(wú)所居。但對(duì)于到期后,土地使用權(quán)如何續(xù)期、怎樣辦理、該不該收費(fèi)、怎么收費(fèi)等問(wèn)題都沒(méi)有在物權(quán)法中進(jìn)行細(xì)化規(guī)定。因?yàn)檫@些問(wèn)題比較復(fù)雜,在討論草案時(shí),暫時(shí)回避了這些問(wèn)題,主要考慮到現(xiàn)在即將到期的房子極少,問(wèn)題還不嚴(yán)重。但預(yù)計(jì),10年后,大批房屋的土地使用權(quán)就該到期了,問(wèn)題將會(huì)十分嚴(yán)重。政府應(yīng)該爭(zhēng)取在10年內(nèi),通過(guò)制訂物權(quán)法實(shí)施細(xì)則對(duì)其進(jìn)行規(guī)定。
的確,10年或者再稍微遲些后,不少地方都將遭遇類(lèi)似于青島這樣的難題。換句話說(shuō),土地使用權(quán)如何續(xù)期的問(wèn)題已經(jīng)迫在眉睫。