不動產(chǎn)善意取得的登記要件研究

梁業(yè)宏

摘要在各國民法中不動產(chǎn)是否適用善意取得,會因各國對登記效力規(guī)定不一而不同。但在我國,從交易安全及第三人的利益保護(hù)角度來看,其作用在現(xiàn)階段是其他法律制度無法替代。因此,應(yīng)以登記公示推定力與公信力為基礎(chǔ),構(gòu)建不動產(chǎn)善意取得,從而完善我國的交易安全保護(hù)制度。

關(guān)鍵詞不動產(chǎn)善意取得交易安全登記公示

中圖分類號:D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1009-0592(2009)06-347-01

一、引言

我國的善意取得制度在通常下僅對動產(chǎn)適用,但對于不動產(chǎn)能不能夠適用善意取得制度,會因?qū)Φ怯浶Яσ?guī)定而產(chǎn)生不同的情況。因為不動產(chǎn)物權(quán)通常情況下是以登記為其公示方法,正常交易中不至誤認(rèn)登記人為所有人,故不存在善意取得之問題。其實不然,在現(xiàn)今商品房的交易中,會產(chǎn)生共同共有的財產(chǎn)只登記一個人名下的情況,或者房屋的除所有權(quán)外其他物權(quán)被抵押等情況。因此,登記人并不一定享有對不動產(chǎn)的完全所有權(quán),而基于對登記公信力的信賴,交易中完全有可能相信沒有完全所有權(quán)的登記人有權(quán)處分不動產(chǎn)。如果此時不動產(chǎn)不適用善意取得的話,對于信賴了登記公信力的買方來說就極為不利。

因此關(guān)于不動產(chǎn)的善意取得,在我國《物權(quán)法》第106條作出了明確的規(guī)定“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回,除法律另有規(guī)定的除外……”。所謂法律另有規(guī)定,就應(yīng)該包括善意取得。而在《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定了完成公示是善意取得的要件之一,即“轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！边@就意味著善意取得的構(gòu)成必須以公示方法的完成為要件。據(jù)此,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,才能適用善意取得。

二、交易安全

現(xiàn)在隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)作為商品買賣和權(quán)利出讓的媒介被日益頻繁的使用。因此,對不動產(chǎn)的交易安全要求也越來越高。如果要求房屋買受人(債權(quán)人)在每一交易(財產(chǎn)被設(shè)定抵押權(quán))過程中對出讓人(抵押人)是否為原權(quán)利人進(jìn)行調(diào)查似不可能,即使是可能實現(xiàn)的話,那征信成本也相當(dāng)高昂,使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重受阻。為此,實在有賦予登記推定力公信力,建立善意取得成為保證交易安全的必要。

善意取得的阻卻事由中,對交易安全威脅最大的是不動產(chǎn)物權(quán)出讓人是無權(quán)處分人。而在保證交易安全的過程中,確認(rèn)出讓人是房產(chǎn)登記薄上的所有人,這是必不可少的。只要確認(rèn)了出讓人是房產(chǎn)登記簿上的所有人,即使他并不是事實上的房產(chǎn)所有人,在《物權(quán)法》的善意取得制度中,也不會因為出讓人是無權(quán)處分人而成為阻卻善意取得的事由。

三、登記公示推定力與公信力

登記的推定力是指,依法在不動產(chǎn)登記簿上所為記載某人享有某項權(quán)利時,推定該人享有此權(quán)利,而依法在不動產(chǎn)登記簿上涂消某項權(quán)利時,推定該權(quán)利消滅。賦予登記推定力的目的便在于交易安全。然而,并非任何相信登記記載的交易當(dāng)事人都給予保護(hù),只有那些正當(dāng)信賴登記的善意者才值得保護(hù)。因此,在賦予登記推定力之后,必然要賦予登記公信力。所謂登記公信力是指,對于登記的內(nèi)容給予信賴者,法律根據(jù)信賴內(nèi)容賦予法律效果,縱使登記內(nèi)容與實體關(guān)系不一致,法律亦視登記內(nèi)容為正確,從而發(fā)生與真實的權(quán)利狀況一樣的法律效果。善意取得便是以登記公示推定力與公信力為其理論基礎(chǔ)的。

例如,甲將他人的房屋通過各種違法手段辦理了登記過戶記載在自己名下,然后將該房屋轉(zhuǎn)讓給他人,受讓人因為相信登記而與其完成了這一交易,支付了價款并辦理完畢了登記過戶手續(xù)。在此種情況下,就可能適用善意取得制度。如果僅僅只是支付了價款甚至已經(jīng)交付了房屋,還沒有辦理完登記,仍然不能適用善意取得制度。所以要以辦理完畢登記過戶作為不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件,一方面,是因為只有在完成物權(quán)登記手續(xù)之后,買受人才能夠真正取得完整的物權(quán),這與《物權(quán)法》原則上采納的登記要件主義完全吻合。

四、登記完成的時間

在不動產(chǎn)交易過程中,買受人為了實現(xiàn)自己對房產(chǎn)的所有權(quán),必須將房屋在房產(chǎn)登記簿上的所有人名字改為買受人自己。只有當(dāng)房產(chǎn)登記簿上的所有人顯示為買受人,才能真正實現(xiàn)買受人對房屋的所有權(quán)。

現(xiàn)實的不動產(chǎn)交易糾紛中,買受人何時才真正成為房屋的所有權(quán)人,往往是爭論的焦點。一種觀點是:房產(chǎn)登記簿登記說。該觀點認(rèn)為,房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的工作人員在房產(chǎn)登記簿上完成了房產(chǎn)所有人的更改,買受人基于登記的公示公信效力,當(dāng)然成為房屋的所有權(quán)人。另一種是:房產(chǎn)權(quán)屬證明書發(fā)放說。該觀點認(rèn)為,房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的工作人員在房產(chǎn)登記簿上進(jìn)行了改動,并不足以令買受人成為房屋的所有權(quán)人。只有將房產(chǎn)權(quán)屬證明書發(fā)放到買受人的手中,買受人才有證據(jù)證明他才是房屋的所有人。

在《物權(quán)法》第17條中,當(dāng)不動產(chǎn)登記簿上記載的房產(chǎn)所有人與房產(chǎn)權(quán)屬證明書上記載的房產(chǎn)所有人不一致時,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿有錯誤外,應(yīng)當(dāng)以不動產(chǎn)登記簿上登記的所有人為準(zhǔn)。因此,在正常情況下,不動產(chǎn)登記簿的效力要高于房產(chǎn)權(quán)屬證明書。并且,在《物權(quán)法》第14條中,應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,自記載于不動產(chǎn)登記薄是發(fā)生效力。因此,當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)的工作人員完成了不動產(chǎn)登記簿的更改,買受人應(yīng)當(dāng)然地成為房屋的所有權(quán)人。