房地產(chǎn)工程總造價(jià)影響因子分析

李 俊

摘要本文從探討影響房地產(chǎn)工程造價(jià),分析了建設(shè)過(guò)程中的四個(gè)重要因素,即:投資決策階段對(duì)工程造價(jià)的影響、設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響、施工階段對(duì)工程造價(jià)的影響、竣工階段對(duì)工程造價(jià)的影響。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)工程影響分析

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境迅速變化的背景下,在項(xiàng)目投資方面,房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有形成適合房地產(chǎn)使用的完整、成熟且規(guī)范的管理模式,仍沿用傳統(tǒng)的定額計(jì)價(jià)方式控制造價(jià),在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟的今天,這種重結(jié)算輕計(jì)劃,重結(jié)算輕過(guò)程管理的造價(jià)控制方法,已不適應(yīng)市場(chǎng)變化。其結(jié)果必然是概算超結(jié)算,預(yù)算超概算,結(jié)算超預(yù)算的三超現(xiàn)象。

1 工程成本構(gòu)成的各因素對(duì)工程造價(jià)影響

建設(shè)工程造價(jià)指的是建筑物基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)及水電安裝、機(jī)械設(shè)備等施工階段發(fā)生的費(fèi)用。工程成本的構(gòu)成包括人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、材料費(fèi)、管理費(fèi)、勞保費(fèi)、利潤(rùn)和稅金。人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)所占工程造價(jià)的比重近年有一定提高。材料費(fèi)上漲幅度亦較大,尤其個(gè)別建筑材料的消耗量,如鋼材、水泥等,成為引致工程造價(jià)有較大幅度攀升的重要因素。目前,主要幾類建材品種的市場(chǎng)價(jià),表現(xiàn)出較平衡勢(shì)頭。因此總體建安造價(jià)的浮動(dòng)水平不大,升幅變化趨于穩(wěn)定。

2 建設(shè)過(guò)程三階段對(duì)工程造價(jià)的影響

建筑工程成本的各構(gòu)成因素固然影響開發(fā)成本,但建設(shè)過(guò)程的三個(gè)階段對(duì)工程造價(jià),進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)總投資也是十分重要的影響因素。三個(gè)階段,一是投資決策階段;二是設(shè)計(jì)階段;三是施工階段,四是竣工階段。

2.1 投資決策階段對(duì)工程造價(jià)的影響

投資決策階段工程造價(jià)對(duì)建設(shè)工程造價(jià)具有決定性影響。如地址的選擇是否優(yōu)化,直接影響工程造價(jià)的高低,影響建設(shè)工期的長(zhǎng)短,影響工程建成后的經(jīng)濟(jì)效益。例如:水文、地質(zhì)情況對(duì)工程造價(jià)的影響。多層建筑物水文、地質(zhì)的差異影響工程造價(jià)的比重為10% 左右。地形、地面高程的差異對(duì)工程造價(jià)的影響也是十分巨大的。設(shè)計(jì)所確定的地面高程與原始地面高差越少,室外挖、運(yùn)、回填土方量就越少,工程造價(jià)也就越低。因此,若建設(shè)地點(diǎn)

地形起伏很大,應(yīng)采用靈活多變的設(shè)計(jì)手法,從而降低工程造價(jià)。

2.2 設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響

設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響最為突出。至初步設(shè)計(jì)結(jié)束,影響工程造價(jià)的程度為75%; 至技術(shù)設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為35%;而至施工開始,通過(guò)技術(shù)組織措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性只有5～10%。因此,在滿足項(xiàng)目使用功能的前提下,合理設(shè)計(jì)將使工程造價(jià)大幅降低,充分挖掘設(shè)計(jì)潛力,將是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵所在。為此要做好以下幾方面工作:設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟識(shí)本專業(yè)預(yù)算定額及費(fèi)用定額;熟識(shí)建筑材料預(yù)算價(jià)格;切實(shí)做好工程造價(jià)核算工作;工程造價(jià)管理人員與設(shè)計(jì)人員應(yīng)密切配合,以保證有效地控制工程造價(jià);推行建筑方案和經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招、投標(biāo)方法,促使設(shè)計(jì)單位不僅在建筑造型、使用功能上動(dòng)腦筋,而且要在如何降低工程造價(jià)上下功夫。

2.3 施工階段對(duì)工程造價(jià)的影響

(1)施工圖預(yù)算編制。施工圖預(yù)算是建設(shè)單位根據(jù)施工圖紙計(jì)算的工程量、施工組織設(shè)計(jì)和現(xiàn)行工程預(yù)算定額及建筑材料預(yù)算價(jià)格等資料,進(jìn)行計(jì)算和確定單位工程量的預(yù)算造價(jià)。這是建設(shè)單位對(duì)基本建設(shè)投資進(jìn)行科學(xué)管理的具體文件,也是控制建筑安裝工程投資的依據(jù)。因此,必須正確編制工程預(yù)算書,提高預(yù)算的正確性,降低工程造價(jià),節(jié)約投資。

(2)設(shè)計(jì)變更審批制度。設(shè)計(jì)如有變更,應(yīng)盡量提前變更,在每變更設(shè)計(jì)之前,必須進(jìn)行工程量及造價(jià)增減分析并經(jīng)原設(shè)計(jì)單位同意。如果變更后造價(jià)突破總概算,必須經(jīng)監(jiān)理機(jī)構(gòu)及建設(shè)單位審查同意。

2.4 竣工階段的工程造價(jià)控制

竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段,它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件,也是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分,必須予以高度重視,嚴(yán)格把關(guān)。重點(diǎn)應(yīng)做到以下幾個(gè)方面:(1)嚴(yán)格核對(duì)合同條款,防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問(wèn)題。(2)檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記,確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全,是否按圖施工。(3)落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證,檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序,是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn),并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證,防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。(4)按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量。一般而言,施工單位均會(huì)有意高估工程量,建設(shè)單位的審核人員必須嚴(yán)格把關(guān),按實(shí)結(jié)算。(5)嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過(guò)程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格,禁止高套單價(jià)的情形出現(xiàn)。(6)嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計(jì)費(fèi)程序,計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用。

工程竣工時(shí),根據(jù)合同文件中計(jì)價(jià)方式及允許調(diào)整費(fèi)用范圍的規(guī)定,發(fā)包方對(duì)承包方提出的竣工結(jié)算文件必須要進(jìn)行認(rèn)真的審核,避免承包方在工程結(jié)算中高估冒算,以便合理的確定工程造價(jià)。