SOHO前門“恩怨”

羅科

糾纏著歷史保護和商業(yè)開發(fā)、政府與開發(fā)商權(quán)益、不同開發(fā)商矛盾的內(nèi)在紛爭，遮覆了復(fù)興最繁華商業(yè)娛樂業(yè)中心的“前門夢想”。

4月的北京，天氣冷暖不定。北起前門月亮灣南至珠市口，全長840米的前門大街，也依然是熱鬧與冷清相間。按照民國初年風(fēng)格修葺一新的大街兩側(cè)，除12家回遷的“老字號”擠滿游客外，其余上百家商鋪一律室無一物閉門拒客。

雖然開街已近一年，但前門這個明清以來北京最著名的商業(yè)街，仍然只能仰嘆西單、王府井的熱鬧風(fēng)光，默懷自身乾隆年間“貨如山積，酒榭歌樓，歡呼酣飲，恒日不休”的光景，其復(fù)興之夢因官商之爭而變得依稀、寥落。

危機潛伏

前門地區(qū)居于皇城中軸線的中心位置，保留著歷史上延續(xù)時間最長的城市肌理特色：保存著傳統(tǒng)的街巷格局，包括街巷胡同名稱、“老字號”商家、四合院形態(tài)以及相關(guān)軼聞故事等歷史信息。

在既要“崇文”立區(qū)，又想樹立商業(yè)經(jīng)濟標(biāo)桿的崇文區(qū)政府推動下，擅長開發(fā)時尚、眩目商業(yè)地產(chǎn)項目的SOHO中國與極具傳統(tǒng)和文化象征意味的前門大街走到了一起。

2007年5月9日，崇文區(qū)政府啟動了北京前門大街兩側(cè)修繕改造工程。根據(jù)對外宣傳資料，前門項目共有44塊土地，其中33幅土地、規(guī)劃總建筑面積16.5萬平方米，劃由北京崇文區(qū)所屬的北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“天街公司”）負責(zé)開發(fā)建設(shè)，另外11幅土地、規(guī)劃總建筑面積19.5萬平方米，由天街公司進行土地一級開發(fā)。

之后，SOHO中國董事長潘石屹以個人全資擁有的丹石公司注資1.441億元購入天街公司的49%股權(quán)?！疤旖止居傻なY買下，51%的股份給崇文區(qū)，自己握有49%，但對33塊地擁有100%的權(quán)益。”SOHO中國的一位人士稱。

潘石屹曾稱，前門項目付出的總開發(fā)成本將近100億元，每平方米造價將達5萬多元，超過了之前SOHO中國所有項目的總投資金額。根據(jù)SOHO中國香港上市的招股書，前門項目由潘石屹旗下的丹石公司控制，由該公司參股的天街公司進行保護性改造開發(fā)。但該項目最終將由SOHO中國進行收購，裝入上市公司。

SOHO進入天街公司后，引進西方商業(yè)街概念，找來一批國外設(shè)計師對前門大街做了一版現(xiàn)代風(fēng)格“新天地式”的設(shè)計。但北京市一位副市長在對前門規(guī)劃的視察中，拋下了一句“不像北京”的評價。最后妥協(xié)，前門商業(yè)街形成折中方案，北段古、南段新，中間過渡。

為謀求上市造勢，SOHO中國從過去只造樓不持有的商業(yè)地產(chǎn)路線，“轉(zhuǎn)型”持有商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)路徑，經(jīng)營危機由此潛伏。

“老字號”抱怨

在負責(zé)前門招商代理后，sOH0中國組建了一個招商團隊。

2008年底，相關(guān)方面即宣稱前門大街商鋪已完成招租80%。包括蘋果電腦、星巴克、伯爵、勞力士、阿迪達斯、耐克、普拉達、巴黎貝甜、米氏餐廳等在內(nèi)的20多家國際知名品牌簽約確定進駐。但至目前，前門大街未見國外品牌。

對此，北京市崇文區(qū)區(qū)長牛青山的解釋是，導(dǎo)致一些商鋪長期沒能營業(yè)的主要原因是，目前前門大街只是完成了一期工程，后面還有二期、三期工程，另外，與承租方的一些細節(jié)條件還沒有完全協(xié)商妥當(dāng)。

但記者了解到，其實早在2008年，SOHO中國的招商代理權(quán)即被停止。之后天街公司的另一方股東自己組建了招商團隊，展開招商活動?！昂蟊慌耸侔l(fā)現(xiàn)，也被予以中止?！?/p>

北京老字號協(xié)會秘書長高以道介紹說，前期主要是潘石屹在操作這條街，他追求的是房地產(chǎn)的暴利，這使得“老字號”無法承受相應(yīng)成本，而“老字號”的卻步和抱怨，卻是當(dāng)初希望能薈萃中華之粹的有關(guān)方面所不愿的。北京副市長程紅曾明確提出希望體現(xiàn)北京特色的企業(yè)進駐。

據(jù)了解，崇文區(qū)政府先下達了至少要將20%的前門大街商鋪位留給“老字號”的死命令，后來這條街被進一步要求努力實現(xiàn)70%的比重是民族品牌。同時崇文區(qū)每年為進駐前門商業(yè)街的“老字號”提供1000萬元扶持專項資金，包括“老字號”的租金補貼、貸款貼息、創(chuàng)意包裝等。負責(zé)開發(fā)的SOHO中國最初計劃每年也要投資2000萬元給“老字號”。

目前，前門大街上店鋪的日租金約37元/平方米，但即使是對老字號的優(yōu)惠價，也要每平方米約20元。

據(jù)瑞蚨祥、內(nèi)聯(lián)升、恩元居、年糕錢等“老字號”測算，商鋪的租金定位對它們來說在每天每平方米5元左右比較合理。

“新前門大街的租金太高，我們無法接受?！北邱T第三代傳人馮廣聚說。

沖撞文化保護？

SOHO中國所遭受的第二波攻擊，則是來自老胡同居民和北京文化保護人士。其遭到的指責(zé)是，開發(fā)商只注重了老商業(yè)街的商業(yè)開發(fā)，而沒有做好附近胡同的保護規(guī)劃。

為與王府井步行街競爭，前門大街規(guī)劃改造為步行街。而前門恢復(fù)步行街，在現(xiàn)實的交通壓力下，不得不在東西兩側(cè)新辟大道，這致使數(shù)十條胡同消失或改變現(xiàn)狀。其中鮮魚口地區(qū)的開發(fā)，即涉及《北京舊城二十五片歷史文化保護區(qū)保護規(guī)劃》的實施。

為免鮮魚口歷史文化保護區(qū)受到破壞，北京文化遺產(chǎn)保護中心向SOHO中國提出了一些忠告和建議?！斑@也是以免SOHO中國的名譽受到損害。”北京文化遺產(chǎn)保護中心有關(guān)負責(zé)人解釋。

潘石屹的回應(yīng)是，其公司負責(zé)開發(fā)的33幅土地所在區(qū)域有文物，但其地塊已單獨劃出，交由崇文區(qū)國有公司另行保護，并不在33幅土地之內(nèi)。而另外待開發(fā)的11幅土地區(qū)域沒有任何文物。

但潘石屹未能打消異議者對“前門項目不符合北京的歷史文化保護計劃”的判斷，相反，其面臨的壓力卻逐漸增大。

今年3月1日，北京市建委、規(guī)劃局及文物局聯(lián)合出臺的《北京舊城歷史文化街區(qū)房屋保護和修繕工作的若干規(guī)定》正式實行。該規(guī)定除了重申在文化街區(qū)杜絕大拆大建外，還鼓勵個人購買、修繕?biāo)暮显?，并給出了相應(yīng)支持和保護政策。

前門大街工程設(shè)計總監(jiān)、文物專家王世仁對記者表示，北京已有的相關(guān)規(guī)章條例，側(cè)重的是對文物單位的保護，而《北京舊城歷史文化街區(qū)房屋保護和修繕工作的若干規(guī)定》的出臺開始強調(diào)對歷史建筑、胡同、四合院的保護和修繕。不過王世仁也認為，前門項目開發(fā)是另外一個專題項目，也是北京市政府審議通過的，與規(guī)定針對對象不一樣。

市建委住房保障辦副主任李西燕則明確提出，舊城內(nèi)危房改造的任務(wù)必須由政府承擔(dān)，不能交給開發(fā)商，開發(fā)商會追求利潤、容積率和規(guī)劃面積。北京市建委一位人士表示前門地區(qū)相關(guān)的開發(fā)和建設(shè)需要重新調(diào)整。

“暗戰(zhàn)”政府

更深的矛盾隱藏在官商之間。

北京丹石收購天街公司股份后，SOHO中國訂立多份協(xié)議，旨在確保自己收購后的權(quán)益，但有關(guān)收購須取得政府批文后方可做實。

“SOHO中國在2007年10月香港上市前兩天，就找崇文區(qū)政府蓋章允許前門項目裝入上市公司，結(jié)果，區(qū)政府向北京市請示后，這個章就沒有蓋?！鼻笆鯯OHO中國人士稱。

SOHO中國在公告中稱，倘我們未能取得所需批文，我們或無權(quán)享有此項目的任何經(jīng)濟利益，并將不能取得任何相關(guān)建筑面積作發(fā)展或銷售，此可能對我們的未來盈利造成重大影響。

SOHO中國在其上市招股說明書中就承諾，前門項目是其募集資金的主要投向，這一項目被視作SOHO中國在香港募資19億美元的籌碼。因此，如果這一項目停滯不前，很可能會引發(fā)股東的不滿，甚至產(chǎn)生法律糾紛。

然而在近期高調(diào)公布的SOHO中國年報中，對于曾在招股書中大篇幅描繪的前門項目卻只字未提。

今年3月，潘石屹在媒體專訪會上不得不承認，前門項目的33塊地仍然無法裝入到上市公司里面。“SOHO中國已經(jīng)用不同理由前后解釋了三次，再之后，聯(lián)交所不會再接受解釋?！敝槿耸空f，現(xiàn)在就差政府的一個章。

近日，北京市政府由陳剛副市長與SOHO中國進行談判，據(jù)悉，談判要點是前門商業(yè)大街不能再由SOHO中國建設(shè)和代理招商作為替換條件，要么前門大街至前門東側(cè)路之間還有南北走向的二街，三街、四街由SOHO中國建，要么在其他地方自己選塊地補充，

而原計劃是要競投前門地區(qū)另外的11塊地，但也因市國土部門停止招拍掛而未果。

“現(xiàn)在想不清楚政府背后的主要考慮，畢竟改建方案通過已久，舊房基本拆遷完畢，項目只能往下建，原貌保護已不可能。這個時候中止SOHO中國的介入，令人懷疑已有另一家將接替入主前門項目。”一位接近SOHO中國人士說。

目前，SOHO中國不得不四處尋找可疑的“敵人”，同時也開始試圖準(zhǔn)備走法律訴訟途徑“不到萬不得已不會走這條路。”該人士表示，

潘石屹近日接受采訪時表示“最近，政府在主動找我們，尋求一個解決辦法2009年，前門項目一定會按照招股書的規(guī)定進行解決?！?/p>

而前述接SOHO中國的人士稱，SOHO中國在等，等著60周年國慶和北京市有關(guān)部門的人事變動，或許這兩個外部條件的可能變化有助于出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機。

編輯 王何畏 美編 虎妹