商品房購(gòu)買行為中的社區(qū)意識(shí)研究

陳 校 張滿倉

一、社區(qū)意識(shí)的概念與理論

“社區(qū)”是社會(huì)學(xué)的基本概念之一,是指共同體和親密伙伴關(guān)系。社區(qū)這個(gè)概念最早是由德國(guó)社會(huì)學(xué)家滕尼斯在其著作《共同體與社會(huì)》(Gemeinschaft und Gesellschaft)提出來的,英文翻譯為Community and Society。中文“社區(qū)”一詞是上世紀(jì)30年代費(fèi)孝通等人根據(jù)滕尼斯的意思首創(chuàng)的。

帕克較早的對(duì)社區(qū)進(jìn)行了定義,他指出:“社區(qū)的基本特點(diǎn)可以概括如下:(1)它有一群按地域組織起來的人群;(2)這些人口程度不同地深深扎根在他們所生息的那塊土地上;(3)社區(qū)中的每一個(gè)人都生活在一種相互依賴的關(guān)系之中” 。在之后的眾多的定義里,只有一點(diǎn)是一致的,就是社區(qū)是由人組成的,有相當(dāng)多的定義共同涉及到三個(gè)因素:地域、共同聯(lián)系和社會(huì)互動(dòng)。黎熙元、何肇發(fā)(1998)綜合各種定義,認(rèn)為寬泛的社區(qū)可以定義為:社區(qū)就是區(qū)域性的社會(huì),換言之,社區(qū)就是人們憑感官能感覺到的具體化了的社會(huì)。構(gòu)成社區(qū)的要素主要有地域、人口、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和社會(huì)心理等五個(gè)方面。

在美國(guó)經(jīng)歷了20世紀(jì)60年代的一系列運(yùn)動(dòng)之后,薩拉森在社區(qū)意識(shí)研究的開山之作《社區(qū)心理意識(shí):展望社區(qū)心理學(xué)》之中,中肯地分析起了個(gè)人主義的危害,提出應(yīng)該建立“社區(qū)心理意識(shí)”為核心的社區(qū)心理學(xué),以認(rèn)識(shí)和克服異化、自私和失望等個(gè)人主義帶來的消極影響。據(jù)薩拉森(1986)認(rèn)為,他寫書的主要目的是把三個(gè)相互聯(lián)系的觀點(diǎn)關(guān)聯(lián)起來,這些觀點(diǎn)是他社區(qū)心理健康研究的成果,分別是:(1)社區(qū)意識(shí)缺失頻繁;(3)這對(duì)人們生活的危害很大;(3)減輕危害,預(yù)防社區(qū)心理意識(shí)缺失的出現(xiàn)應(yīng)該是社區(qū)心理學(xué)的綱領(lǐng)和目標(biāo)。薩拉森的書給新興的社區(qū)心理學(xué)帶來兩方面的積極意義:(1)它提供了一個(gè)形象或主體;(2)反映了這一領(lǐng)域的一個(gè)主要價(jià)值——在健康的社區(qū)里,社區(qū)個(gè)人在集體生活中會(huì)享有一種超越個(gè)人的,情感上的交流和聯(lián)系。(Dalton等,2001)

1986年美國(guó)學(xué)術(shù)界也對(duì)薩拉森的研究有了回應(yīng),《社區(qū)心理雜志》(Journal of Community Psychology)出版了兩期關(guān)于社區(qū)意識(shí)的特刊,學(xué)者紛紛組隊(duì)開發(fā)模型以定量研究社區(qū)意識(shí)。麥克米倫(David W. McMillan)和查韋斯(David M. Chavis)則在眾多學(xué)者中,被認(rèn)為是薩拉森理論最大的實(shí)踐者,產(chǎn)生的影響也最大。為了了解社區(qū)意識(shí)的運(yùn)作方式,他們提出了四要素模型:(1)成員意識(shí),即感受到自己已成為一個(gè)成員并具有歸屬的權(quán)利。成員包含五個(gè)特質(zhì):界域、安全感、歸屬和認(rèn)同感、個(gè)人投資以及共同的符號(hào)系統(tǒng)。(2)相互影響,即對(duì)影響力的感受。影響是雙向的,包括個(gè)體成員對(duì)社區(qū)的影響和社區(qū)對(duì)成員的影響。(3)需要的整合與實(shí)現(xiàn),即意識(shí)到成員的需要將通過群體成員所得到的資源而滿足,從而產(chǎn)生強(qiáng)化。而在這里這種強(qiáng)化是一種行為激勵(lì)的重要因素,任何群體要保持凝聚意識(shí),必須對(duì)其成員提供獎(jiǎng)賞。(4)共同的情感聯(lián)系,即社區(qū)成員具有共同的重要事件和交往經(jīng)歷,因而產(chǎn)生共同的義務(wù)和信念。

二、研究個(gè)案

區(qū)別與傳統(tǒng)的社區(qū)意識(shí)的研究,筆者試圖在本文中研究商品房購(gòu)買行為中的社區(qū)意識(shí)的問題。文中筆者將以上海的XM社區(qū)的建筑前期為例展開論述。上海城市化整體水平超過70%, 已經(jīng)進(jìn)入城市化后期階段。在社區(qū)建設(shè)與房產(chǎn)開發(fā)投上,2007年投資額1307.53億元,比上年增長(zhǎng)2.5%;商品房施工面積10766.72萬平方米,下降1.6%;竣工面積3380.12萬平方米,增長(zhǎng)3.2%;銷售面積3694.96萬平方米,增長(zhǎng)22.1%。其中,商品住宅銷售面積3279.17萬平方米,增長(zhǎng)25.4%。全年全市市場(chǎng)化新建商品住房成交面積2784.63萬平方米,比上年增長(zhǎng)38.9%。全年商品房銷售額3089.35億元,比上年增長(zhǎng)41.9%。其中,商品住宅銷售額2706.3億元,增長(zhǎng)47%。全年存量房成交過戶面積1992.59萬平方米,比上年增長(zhǎng)16.7%。

居民居住質(zhì)量進(jìn)一步提升。全年建成與住宅同步交付的公建配套設(shè)施面積329.47萬平方米。舊區(qū)改造穩(wěn)步推進(jìn)。全年拆除住宅建筑面積690萬平方米,比上年下降18.7%;動(dòng)遷居民4.9萬戶,下降36.1%。年內(nèi)完成舊住房綜合改造1000萬平方米。至年末,城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積32.2平方米;人均住房居住面積16.5平方米(見圖12)。居民住宅成套率達(dá)到94.7%。上海最早在社區(qū)中倡導(dǎo)社區(qū)服務(wù),浦東新區(qū)建立了全國(guó)第一家以社區(qū)服務(wù)為己任的“浦東新區(qū)社區(qū)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)”。當(dāng)前,中國(guó)所在進(jìn)行的制造社區(qū)計(jì)劃,大多是以建設(shè)商品房小區(qū)為主要特點(diǎn)的,上海是建設(shè)最早也是最多的地區(qū),故而具有代表性。

D街道位于閘北區(qū)中部偏北,轄區(qū)面積6.18平方公里,3.9萬人口,1.4萬戶居民,15個(gè)居委會(huì)。XM社區(qū)是D街道的十五個(gè)居委之一,它在上海原著名國(guó)有企業(yè)華通開關(guān)廠的廠址上建立了起來,下區(qū)正南為占地68公頃的綠地公園,緊鄰南北高架、地鐵一號(hào)線延伸段。小區(qū)占地面積218畝,總建筑面積達(dá)32萬平方米,是一個(gè)集環(huán)保、智能、生態(tài)型的住宅小區(qū),是近年來在閘北區(qū)中部崛起中高檔住宅小區(qū)。小區(qū)分兩期由上海某知名房地產(chǎn)開發(fā)公司于2003年建成并交付使用,主要樓型為小高層和多層,均為一梯兩戶,共2448戶。社區(qū)居委會(huì)由2003年開始籌建,2006年正式成立第一屆XM社區(qū)居民委員會(huì),2007年成立第一屆XM社區(qū)業(yè)主委員會(huì)。但本文筆者重點(diǎn)關(guān)注的是在房屋購(gòu)買前,準(zhǔn)備購(gòu)買XM小區(qū)房屋的社區(qū)意識(shí)問題。

三、購(gòu)買行為過程中的社區(qū)意識(shí)

作為現(xiàn)代都市新社區(qū)的XM社區(qū),它其實(shí)在形成社區(qū)以前就受到了人們的關(guān)注,一些后來住進(jìn)該社區(qū)的居民,大多也是在社區(qū)規(guī)劃建造之始就對(duì)社區(qū)產(chǎn)生了濃厚的興趣,通過媒體信息的收集或自己實(shí)地勘察,來考慮是否購(gòu)買這一小區(qū)的新房子,或是在預(yù)購(gòu)買后,更是時(shí)刻關(guān)心施工進(jìn)展和小區(qū)周邊配套情況。顯然,筆者有意識(shí)的區(qū)分了這樣兩個(gè)階段:一是規(guī)劃階段,二是預(yù)售階段。筆者將這兩個(gè)階段統(tǒng)稱為前社區(qū)階段,由于這個(gè)階段準(zhǔn)居民們已經(jīng)開始就自己的房屋和小區(qū)建設(shè)等相關(guān)問題產(chǎn)生了互動(dòng),社區(qū)意識(shí)已經(jīng)逐步開始萌芽,在后面的訪談中,可以看見大多準(zhǔn)居民們都已經(jīng)將“志同道合”的房友們作為了自己的鄰居。

老梅,男,76歲,離休,2003年入住XM一期,他向筆者回憶了選房的經(jīng)過:

“我解放前參加的工作,是遠(yuǎn)洋公司的輪機(jī)長(zhǎng),離休以后,還是有人請(qǐng),一直工作到2000年,原來住在普陀楊柳青。我想工作了大半輩子,應(yīng)該要換套房子了。所以,我就騎著自行車,四處看房子。一到這里一看,前面一大塊綠地,覺得很好,上海城里最大的氧吧啊。當(dāng)時(shí)看房的人很多啊,一起去看的,有些次數(shù)多了,就認(rèn)識(shí)了,其中有些后來和我一樣都買下來,現(xiàn)在有時(shí)候在小區(qū)里還能碰到?！?/p>

“最早的那段時(shí)間(2003年以前),那時(shí)候我對(duì)XM這兩個(gè)字特別敏感,那段時(shí)間開發(fā)商廣告又做的多,我天天都豎起耳朵。在還沒有開盤的時(shí)候,我就四處打聽了解樓盤的有關(guān)情況,配套設(shè)施啊、房型啊、小區(qū)環(huán)境啊、開發(fā)商信譽(yù)啊等等,并和附近其他一些樓盤比較,比價(jià)錢、比環(huán)境等等,那段時(shí)間家里每天談的都是房子,還蠻有意識(shí)的。老伴今天說這人怎么說,明天說電視怎么說。家里孩子也不斷的給我收集資料,給我們做參考。我小兒子在國(guó)外,還托他朋友向開發(fā)商打聽情況,以獲得最權(quán)威的說法,例如賣場(chǎng)建不建啊等等?？傊?動(dòng)盡腦筋了解這個(gè)小區(qū)的情況?！?/p>

可見,在小區(qū)規(guī)劃階段,包括大多當(dāng)前住戶在內(nèi)的準(zhǔn)居民,用假想的方式構(gòu)筑起自己的社區(qū)意識(shí),檢驗(yàn)自己對(duì)這個(gè)社區(qū)的態(tài)度,持肯定的,那么就會(huì)進(jìn)入下一個(gè)階段,即預(yù)售(預(yù)定)階段。在這個(gè)過程中,社區(qū)意識(shí)其實(shí)質(zhì)是一種對(duì)社區(qū)的認(rèn)識(shí),是基于社區(qū)了解基層上的個(gè)人對(duì)社區(qū)的態(tài)度,或直接的可認(rèn)為是商品購(gòu)買行為的價(jià)值判斷。如果這種態(tài)度是否定的,那么就發(fā)展不出社區(qū)意識(shí),如果這種態(tài)度是肯定的,那么社區(qū)意識(shí)就一定在不同程度上被發(fā)展起來,因?yàn)橄乱徊剿麄円獮檫@一套房子付出一筆數(shù)目巨大的資金。 當(dāng)然,這中間有因?yàn)樽约盒畔⒄莆詹粶?zhǔn)確,而形成的錯(cuò)誤判斷,但最終的結(jié)果則促成了大多數(shù)目前居民社區(qū)意識(shí)的萌芽;當(dāng)前居民也有可能因?yàn)楫?dāng)時(shí)的信息的不對(duì)稱,或輕率的判斷導(dǎo)致錯(cuò)誤的決定,那么他們的社區(qū)意識(shí)在發(fā)展上則出現(xiàn)與大多數(shù)人不同的情況。但對(duì)大多數(shù)人而言,這是一個(gè)基于信息收集,即對(duì)社區(qū)認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上的社區(qū)意識(shí)的建構(gòu)。

老梅進(jìn)一步的向筆者介紹他買房的經(jīng)歷:

“在我們決定了買房子以后,我們覺得對(duì)這個(gè)小區(qū)的感情就變了。原來還有些對(duì)不好的地方的抱怨,比方說,閘北原來都是大家不愿意住的,垃圾成山,大家印象總是很不好,更不要說解放前的情況。但決定簽預(yù)售合同以后,這個(gè)就不一樣了,我們總老說自己這里有三個(gè)公園、上海最大的氧吧。然后,經(jīng)常周末沒有事情的時(shí)候,就溜達(dá)過去,看著前面馬路從土路變成漂亮的水泥路,在外圍看看大樓一天天起來,后來小區(qū)成規(guī)模以后,我就進(jìn)到小區(qū)里面看花園,當(dāng)時(shí)覺得真是漂亮啊?！?/p>

在居民決定了購(gòu)買房屋以后,像老梅一樣一些居民就特別的關(guān)注自己社區(qū)的建設(shè),其體現(xiàn)出來的就是這個(gè)社區(qū)意識(shí)的進(jìn)一步萌芽,之所以在這里還是使用萌芽這個(gè)詞語,因?yàn)楫吘棺鳛橐粋€(gè)實(shí)體的具體的社區(qū)還在形成過程中,社區(qū)意識(shí)只是以他們關(guān)心關(guān)懷社區(qū)的建設(shè)為載體而得到發(fā)展。在采訪中,我們也看到像老梅這樣花費(fèi)大量時(shí)間來關(guān)心社區(qū)建設(shè)的畢竟需要時(shí)間和精力的付出,大多數(shù)人遵從自己的決定,在這個(gè)期間處于等待狀態(tài)的。

但是,在規(guī)劃和預(yù)售階段結(jié)束后,從前社區(qū)階段進(jìn)入準(zhǔn)社區(qū)階段時(shí)候,準(zhǔn)社區(qū)階段在這里是筆者用來描述在社區(qū)基本形成與完全形成的階段,其具體內(nèi)容是社區(qū)房屋的交付使用與居民的入住,其實(shí)質(zhì)是社區(qū)由開發(fā)商向居民轉(zhuǎn)移的一個(gè)過程。由于這個(gè)過程并非僅是短時(shí)間的簡(jiǎn)短儀式,而是居民與開發(fā)商的彼此互動(dòng),形式上是居民對(duì)居住空間和居住環(huán)境的高度關(guān)注,本質(zhì)上是居民作為一名消費(fèi)者的利益評(píng)價(jià)。

筆者在搜房網(wǎng)XM社區(qū)的業(yè)主論壇中找到了這樣兩則留言:

2003-1-10 20:02:34 過客發(fā)言:關(guān)于交房的收費(fèi)問題

就要交房了,但維修基金收的不合規(guī)定,按上海市的規(guī)定每平方米高層是1198*3%=35.94,多層1198*2%=23.96,但房產(chǎn)商的通知要38.85和25.90,錢雖不多,但不按章收費(fèi),實(shí)在可惡!大家應(yīng)該團(tuán)結(jié)起來要求開發(fā)商更正!

2003-1-19 18:36:26BLUEBIRD發(fā)言:關(guān)于收房經(jīng)歷再談

因?yàn)楫?dāng)初買房時(shí),要求早一點(diǎn)交房,所以定在年前交房。 在二樓辦手續(xù)時(shí),還要我們?cè)陬A(yù)售合同的房屋交接書上簽字,我們認(rèn)為房子還未驗(yàn)收,拒絕簽字,交房的先生居然態(tài)度很差的說:你們不要道聽途說。真不知道這是什么意思? 二樓交房的先生只給了我們《上海市新建住宅使用說明書》和《上海市新建住宅質(zhì)量保證書》,并要求簽收,這兩本書中只有興盛房地產(chǎn)公司的圖章。 當(dāng)我們索要由相關(guān)部門發(fā)的《建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)證明書》和《新建住宅交付使用許可證》時(shí),二樓交房的先生說在一樓物業(yè)管理那里,可是這兩份文件應(yīng)該由房產(chǎn)商提供,為什么會(huì)在物管那里?物管那里人很多,要排隊(duì),而且交房的先生說水電未通,昨天我到房子里看過,均未通,而且馬桶里面也全是垃圾,很臭。我想今天肯定和昨天一樣。所以我們決定年后再收房,下面還要有哪些步驟,我們也不是很清楚? 另外,今天在物管的墻上看到一些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),很是昂貴,如:換一個(gè)燈泡5元(不包括材料費(fèi)),諸如此類....。物業(yè)收了很貴的物業(yè)管理費(fèi),一期10萬平方米的建筑面積,每月要收取幾十萬的管理費(fèi),都干什么了?會(huì)不會(huì)以后還要交衛(wèi)生費(fèi)之類的?

筆者引述這兩則留言的目的,一者要展現(xiàn)這個(gè)準(zhǔn)社區(qū)階段社區(qū)的狀況,二者更為重要的想引出關(guān)于社區(qū)意識(shí)形成的兩個(gè)重要的因素:居民的共同利益和居民的互動(dòng),其實(shí)質(zhì)就是價(jià)值共識(shí)和社會(huì)互動(dòng)。盡管居民間就房屋質(zhì)量的認(rèn)同程度會(huì)有不同意見和看法,但總體上他們都追求良好的房屋質(zhì)量,所有人對(duì)居住環(huán)境、配套設(shè)施、開發(fā)商的服務(wù)的要求基本上說是一致的。而利益受到損害時(shí)候,或被認(rèn)為受到損害時(shí),居民就會(huì)呼吁:“大家應(yīng)該團(tuán)結(jié)起來要求開發(fā)商更正”。共同利益與居民互動(dòng)使得社區(qū)和社區(qū)意識(shí)變得具體而不抽象,可以看得出,在筆者這里價(jià)值共識(shí)和社會(huì)互動(dòng)被看成是中國(guó)社區(qū)意識(shí)形成的重要基礎(chǔ)。在筆者看來,交付房屋這個(gè)時(shí)間可以成為個(gè)體社區(qū)意識(shí)形成的標(biāo)志,一方面它是一個(gè)買賣行為的最終實(shí)現(xiàn)過程,另一方面它也使得居民與自己的房屋、居住地周圍實(shí)現(xiàn)了硬連接?；蛘?我們確切地講,交付房屋形成了居民的房屋意識(shí),而房屋意識(shí)是無法脫離其所在小區(qū)而存在的。居民的居住地意識(shí),即社區(qū)意識(shí)就這樣形成了。這個(gè)階段的社區(qū)意識(shí),筆者認(rèn)為還是停留在社區(qū)認(rèn)知和基于利益需求的社區(qū)關(guān)懷和初級(jí)的社區(qū)參與。