告別蝸居，漸行漸近

金 姬

據(jù)說,八成中國(guó)百姓認(rèn)為“幸福和房子有關(guān)系”,這其中有七成的人認(rèn)為“房子是幸福家庭所必需的”。

幾家歡喜幾家愁

王露萍在上海徐匯區(qū)田林街道社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心,眼淚忍不住奪眶而出,她和老伴何永祥、兒子、兒媳以及8歲的孫子常年擠在一套建筑面積61平方米的房子里。一家五口經(jīng)濟(jì)拮據(jù),要改善三代人的蝸居生活,在上海這座房?jī)r(jià)超高的國(guó)際大都市里似乎遙遙無期。

今年12月1日,上海經(jīng)濟(jì)適用房試點(diǎn)率先在閔行、徐匯兩區(qū)啟動(dòng),王阿姨一家符合人均住房建筑面積低于15平方米、人均年可支配收入低于27600元、人均財(cái)產(chǎn)低于70000元的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。12月11日“政策咨詢周”開始的第一天,王阿姨一大早跑到徐匯區(qū)田林街道社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心了解情況。從12月18日起,這里就要開始受理購房申請(qǐng)了,受理期只有一個(gè)月。

每個(gè)來咨詢的人,都背負(fù)著全家人對(duì)房子的熱切渴望。但是,試點(diǎn)階段相對(duì)嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件,并不因他們的期盼就變得可以通融。接待人員耐心地告訴王阿姨:申請(qǐng)上海經(jīng)適房的市民必須具有本市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿7年,且在申請(qǐng)所在地的區(qū)(縣)戶口連續(xù)滿5年。由于兒媳婦還沒上海戶口,王阿姨一家申請(qǐng)第一批經(jīng)適房看來是不現(xiàn)實(shí)的。

徐匯區(qū)田林街道辦事處副主任萬小嵐無奈地表示,對(duì)于外來媳婦以及支內(nèi)支疆回滬等原因,戶籍不滿規(guī)定年限或者沒有戶籍的例子時(shí)有發(fā)生。為了維持秩序,田林街道實(shí)行按號(hào)排隊(duì)。雖然有所思想準(zhǔn)備,但工作人員沒想到會(huì)有那么多人來咨詢。就在政策咨詢的第二天上午10點(diǎn)半,田林街道“發(fā)號(hào)頭”的機(jī)器都?jí)牧恕?/p>

據(jù)悉,僅“政策咨詢周”前三天,作為試點(diǎn)的徐匯區(qū)共接待咨詢?nèi)藬?shù)5900多戶,閔行區(qū)接待1300多戶,其中也有不少人早先已圓了新居夢(mèng)。53歲的老林下崗,妻子是護(hù)士,22歲的女兒今年剛就業(yè),三人擠在40.79平方米的一室半房子內(nèi)已6年,房貸至今未還清。按政策,老林一家可以共同申請(qǐng)一套二居室。他說:“松江泗涇新凱家園的經(jīng)適房多層是每平方米4800元,高層是5100元,按二居室65平方米的建筑面積算,總價(jià)30多萬,如果首付三成,我的積蓄加上親戚朋友借的就夠了。至于還貸,我打算把現(xiàn)在的房子以1800元/月出租,剩下的靠剛工作的女兒了。除了水電花錢請(qǐng)人,其他裝修活我都自己學(xué)著做。畢竟,這極可能是我買房的唯一指望。”

對(duì)于許多上海普通百姓而言,高房?jī)r(jià)已經(jīng)到了難以承受的地步。為此,中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲同志每到基層視察,總會(huì)問年輕人是不是買得起房。他在各種場(chǎng)合反復(fù)強(qiáng)調(diào),房?jī)r(jià)不能再漲了:“上海不能一邊是高樓大廈,一邊是危棚簡(jiǎn)屋。我們要堅(jiān)持執(zhí)政為民的宗旨,花大力氣解決群眾的居住困難,全心全意做好這項(xiàng)工作?！鄙虾Ｊ惺虚L(zhǎng)韓正12月9日也表示,上海目前房?jī)r(jià)太高,下一步上海將全面建立包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、舊區(qū)改造動(dòng)遷房、租賃房在內(nèi)的住房保障體系,加快推進(jìn)大型居住區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改造,全力以赴解決好普通百姓的住房問題。

此次徐匯、閔行兩區(qū)的試點(diǎn)是上海首次推出經(jīng)適房。雖然早在1995年,上海就啟動(dòng)過經(jīng)適房項(xiàng)目,但到1999年11月,又將經(jīng)適房與內(nèi)銷房、外銷房全部并軌形成統(tǒng)一的商品住宅市場(chǎng)。2002年,上海撤銷經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中心,經(jīng)適房銷聲匿跡。

去年,上海重啟經(jīng)適房項(xiàng)目。按規(guī)劃,上海2008-2012年將累計(jì)籌集和建設(shè)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房30萬套,約2000萬平方米,占同期全市住宅建設(shè)總量的20%左右,廉租房受益家庭共計(jì)10萬戶。僅在2009年,上海市保障性住房計(jì)劃就新開工約1200萬平方米,其中經(jīng)適房約400萬平方米,配套商品房約800萬平方米,總投資約600億元。這一規(guī)劃隨著12月8日“上海晶城”經(jīng)適房開工儀式在閔行區(qū)朱梅路上廣電地塊的舉行而完成。

目前上海的經(jīng)適房試點(diǎn)有三處:閔行區(qū)房源在滬閔路“翔泰苑”、徐匯區(qū)則在浦江基地新匯路“博雅苑”,松江泗涇基地新家園路“新凱家園二期”。12月10日,這批試點(diǎn)的銷售基準(zhǔn)價(jià)公布:多層住房“翔泰苑”5200元/平方米;“新凱家園”多層住房為4800元/平方米,高層住房為5100元/平方米;高層住房浦江“博雅苑”為5000元/㎡。

目前,經(jīng)適房試點(diǎn)房源周邊一手商品住宅的每平方米均價(jià)在1.2萬元左右,二手次新房?jī)r(jià)格約為1.1萬元。經(jīng)適房?jī)r(jià)格不及周邊普通住房均價(jià)的一半,但經(jīng)適房的開發(fā)商們還是有薄利可賺?！半m然經(jīng)適房沒有土地出讓金的成本支出,但企業(yè)的建安成本、管理成本、資金成本等無法免除,在上海5000元/平方米左右的價(jià)格基本已不可能再低了。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)?克而瑞(中國(guó))信息技術(shù)有限公司高級(jí)分析師付琦對(duì)《新民周刊》說。

根據(jù)《2008-2012上海市住房建設(shè)規(guī)劃》,到2012年前,上海享受住房保障的家庭共計(jì)40萬戶,占全市家庭總數(shù)的近8%。上海可申請(qǐng)廉租房的家庭標(biāo)準(zhǔn)為人均可支配收入低于960元/月,申請(qǐng)經(jīng)適房的標(biāo)準(zhǔn)為人均低于2300元/月。首批經(jīng)適房基準(zhǔn)價(jià)格在5000元/平方米左右,兩人家庭,以一套40平方米的一房計(jì)算,總房?jī)r(jià)20萬元,如果首付5萬元,每月還款1500元。按照最起碼的日常開銷推算,這個(gè)兩人家庭的月收入必須在3000元以上,才能勉強(qiáng)買得起經(jīng)適房。

房地產(chǎn)業(yè)的尷尬

自從1998年我國(guó)取消福利分房以來,房地產(chǎn)業(yè)勢(shì)頭迅猛,近年來房?jī)r(jià)更是有如坐上云霄飛車。開發(fā)商認(rèn)為房?jī)r(jià)純粹是市場(chǎng)行為,北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)那句“富人才配買房”,引起很大民憤,但中低收入群體的居住問題似乎的確無法讓市場(chǎng)來解決。

房地產(chǎn)目前是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè),許多地方政府的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要高地價(jià)和高房?jī)r(jià)予以維系。但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過分依賴,為我國(guó)經(jīng)濟(jì)埋下隱患。如今,房地產(chǎn)業(yè)增加值已經(jīng)占了GDP的6%,25%的投資也在房地產(chǎn)行業(yè),30多個(gè)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系緊密。有專家近日表示,中國(guó)高房?jī)r(jià)的形成,主要原因是供給相對(duì)小和需求相對(duì)大,而深層次的原因則是政府的土地供應(yīng)行政制度、壟斷性的賣地體制、對(duì)開發(fā)商囤地漲價(jià)謀利行為打擊不力。

2009年4萬億的投資有多少進(jìn)入樓市不得而知,但北京、上海等大城市頻繁出現(xiàn)國(guó)企地王。電視劇《蝸居》在2009年末熱播并非偶然,說明今天的中國(guó)百姓對(duì)住房問題的關(guān)注度極高。12月7日,中國(guó)社科院發(fā)布了2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書,指出中國(guó)85%家庭買不起房,房?jī)r(jià)漲速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出家庭收入的增長(zhǎng)速度。

發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)表明,將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)是非常不合適、不安全的。房地產(chǎn)價(jià)格過高,會(huì)直接擠占人們其他的日常消費(fèi),影響到普遍的幸福指數(shù)。如易憲容所言,當(dāng)房地產(chǎn)成為被“要挾”的高消費(fèi),在此基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)肯定是非理性的。

郎咸平也曾表示:“沒有哪一個(gè)大國(guó)敢把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)做支柱產(chǎn)業(yè)。拉動(dòng)GDP主要靠消費(fèi),但如果所有的錢都投入到房地產(chǎn)業(yè)里面,那別的地方還怎么會(huì)有消費(fèi)?”

根據(jù)近日一項(xiàng)民意調(diào)查,八成中國(guó)百姓認(rèn)為“幸福和房子有關(guān)系”,這其中有七成的人認(rèn)為“房子是幸福家庭所必需的”。就像股市的散戶一樣,普通購房者普遍存在“買漲不買跌”的心理。房?jī)r(jià)越漲人們?cè)劫I,繼而推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷走高。而同樣在高房?jī)r(jià)的日本,九成的人認(rèn)為幸福和房子沒有多大關(guān)系,他們?cè)诟袊@“中國(guó)人在為了買一個(gè)水泥做的大箱子而辛苦工作”。

政府對(duì)樓市的關(guān)注從未放松,也試圖借鑒其他國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來緩解老百姓的買房困難,至少能讓中低收入者“居者有其屋”。2006年,全國(guó)人大常委會(huì)委員長(zhǎng)吳邦國(guó)在香港考察時(shí)表示:“內(nèi)地在發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房方面,可以借鑒香港的成功經(jīng)驗(yàn)。”人口密度高(每平方公里6946人)、土地資源短缺是香港解決住房問題的天然障礙,而香港用公屋制度解決了30%以上人口(約200萬)的居住問題。

但在上海社科院城市發(fā)展研究中心副研究員陳則明看來,香港的經(jīng)驗(yàn)未必適合中國(guó),同為彈丸之地的新加坡也是如此。他對(duì)《新民周刊》表示:“新加坡的住房保障算是比較成功的,但具有小型城市國(guó)家的特殊性,不值得中國(guó)這樣的大國(guó)借鑒?！标悇t明坦言,目前的中國(guó)和當(dāng)年的日本最為接近。“城市化進(jìn)程讓大量人口聚集在幾個(gè)大城市,造成這些城市的房?jī)r(jià)高得驚人,今天的中國(guó)也在朝這個(gè)方向發(fā)展。其實(shí)中國(guó)可以考慮學(xué)習(xí)美國(guó)發(fā)放次貸,這樣許多窮人都可以貸款買房子,只要保證資金鏈不斷裂就行。”

華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院胡金星博士也指出,集中式大規(guī)模進(jìn)行經(jīng)適房建設(shè)可能存在許多問題:如經(jīng)適房從價(jià)格、面積、結(jié)構(gòu)來看,是否適用,目前一些大城市的經(jīng)適房?jī)r(jià)格跟一般商品房相比并無多大優(yōu)勢(shì);經(jīng)適房的建設(shè)一般選址于較為偏遠(yuǎn)的郊區(qū)地段,交通設(shè)施不健全,使得居住成本大大提升,很大程度上導(dǎo)致一些城市的經(jīng)適房賣不出去;西方國(guó)家現(xiàn)在花大力氣來實(shí)現(xiàn)混居,以減少社會(huì)沖突,而我們現(xiàn)在大量集中式地建設(shè)經(jīng)適房,很可能會(huì)走西方原有的老路,產(chǎn)生諸如“貧民窟”等問題。

保障房的難處

盡管學(xué)術(shù)界沒有達(dá)成一致,國(guó)家還是大力推廣保障性住房用建設(shè)計(jì)劃,可惜成效并不理想。

安邦咨詢的分析師蘇晶告訴《新民周刊》,從重點(diǎn)城市監(jiān)控的數(shù)據(jù)總和看,2008年開發(fā)經(jīng)適房的總量占新建住房面積總量的15.56%。不少城市去年經(jīng)濟(jì)適用房一年的開發(fā)面積不足新建住房的10%,最好的城市也就超過30%,“如果明年政府監(jiān)管嚴(yán)厲,向地方施壓較為成功,保障性住房的數(shù)量可能會(huì)有較大的漲幅?！?/p>

根據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)專題調(diào)研組的數(shù)據(jù):2009年國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃,全國(guó)共需投入1676億元,其中,中央投入493億元,占29.4%;地方配套1183億元,占70.6%,落實(shí)困難。

今年地方財(cái)力與承擔(dān)的責(zé)任不夠匹配,已經(jīng)讓地方無法足量完成保障性住房建設(shè)計(jì)劃。2009年中央財(cái)政對(duì)中西部地區(qū)的廉租房建設(shè),分別按每平方米300元、400元補(bǔ)助,而實(shí)際造價(jià)約1200元——1500元,有的可能更高。中央補(bǔ)助不足實(shí)際造價(jià)的30%,地方需配套70%以上,不少地方落實(shí)困難。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足,可能難以完成今年的建設(shè)計(jì)劃;有的地方為多爭(zhēng)取中央的補(bǔ)助資金,不顧實(shí)際可能多報(bào)項(xiàng)目,先把中央補(bǔ)貼資金拿到手,造成了地方配套資金落實(shí)困難。

此外,對(duì)于專門開發(fā)商品房的公司而言,周邊出現(xiàn)的保障性住房是一大威脅,畢竟一墻之隔的房?jī)r(jià)差距太明顯,會(huì)讓普通購房者心有不甘;而對(duì)于開發(fā)保障性住房的地產(chǎn)商而言,3%以內(nèi)的利潤(rùn)率也降低了他們的積極性。

而國(guó)家九部委提出的“限價(jià)房”(限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的商品房),在全國(guó)的推廣也不盡如人意。

去年北京首批1.4萬余戶限價(jià)房配售家庭中,就有2794戶棄購,這些棄購家庭的理由除了房源位置偏遠(yuǎn)、出行不便外,還有很多人是在盤算著商品房的持續(xù)降價(jià)。今年7月,北京首個(gè)入住的限價(jià)房小區(qū)瑞旗家園傳出轉(zhuǎn)租的負(fù)面新聞。

而在廣州,今年3月全國(guó)首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——廣州保利西子灣因?yàn)橘|(zhì)量問題遭業(yè)主集體拒收。今年7月,廣州十大限價(jià)房項(xiàng)目中尚未動(dòng)工的三塊限價(jià)房用地不得不轉(zhuǎn)蓋商品房。近日上市的北京豐臺(tái)區(qū)黃土崗居住用地,配建的6萬平方米限價(jià)房高達(dá)8100元/平方米,與商品房日趨接近……

當(dāng)保障性住房在大城市遭遇“水土不服”時(shí),它在中小城市卻在上演一出出鬧劇。今年6月,武漢房管局工作人員與社會(huì)中介人員勾結(jié)舞弊,造成經(jīng)適房六連號(hào)事件;近日河南開封的經(jīng)適房“宏康家園”因配備車庫而飽受質(zhì)疑……

“在目前的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制不健全、社會(huì)誠信度偏低的條件下,一部分權(quán)力享用者,他們憑借近水樓臺(tái)的潛在資源而具有尋利行為。對(duì)于這部分人來說,他們非但并不缺少住處,而且社會(huì)地位也相對(duì)比較高,處于社會(huì)信息不對(duì)稱的有利一方。他們購買經(jīng)適房往往只是把它當(dāng)作一種投機(jī)或投資行為。”蘇晶表示,正是這批人的存在,而且現(xiàn)有制度無法對(duì)其行為構(gòu)成有效的約束,保障房政策才會(huì)出現(xiàn)目前這種令人尷尬的情況。

中小城市政府在加大保障房建設(shè)的同時(shí),一向逐利的開發(fā)商也表現(xiàn)出了良心。全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌的河南臺(tái)興房地產(chǎn)有限公司,在鄭州商品房均價(jià)4850元/平方米的時(shí)候,于12月7日推出3800元/平方米的限價(jià)房,表示自己是一個(gè)“有社會(huì)責(zé)任感”的房地產(chǎn)商人。

身家30億元的王超斌位列河南富豪第三名,他在電話中向《新民周刊》表示,臺(tái)興和其他開發(fā)公司一樣,都是花錢買的地,拿地的成本和同行一樣,“但是我們沒借款,資金充裕,可以把一部分利潤(rùn)讓給購房者。”王超斌的這一做法得到當(dāng)?shù)匕傩盏囊恢潞迷u(píng),收到了購房者送來的8面錦旗,“其他開發(fā)商對(duì)我這種做法也有不悅,雖然他們公開說過什么,畢竟這次‘限價(jià)房京廣大廈的周邊樓盤都是四五千的?！蓖醭蟊硎?明年他可能會(huì)去上海投資,河南地產(chǎn)界對(duì)于他而言似乎小了點(diǎn)。

上海的“保障房”

據(jù)悉,上海保障性住房由五大國(guó)有房地產(chǎn)公司承接,主要是近郊六大基地(總用地面積達(dá)2360萬平方米),分別是寶山顧村、嘉定江橋、松江泗涇、閔行浦江、南匯周康航和浦東曹路。此外,上海市政府還規(guī)劃九個(gè)以中低價(jià)普通商品房為主的大型居住社區(qū)(總用地面積約3970萬平方米)。其中,城投控股?置地集團(tuán)負(fù)責(zé)的115萬平方米松江泗涇大型居住社區(qū),一期工程已于今年8月開工建設(shè)。

預(yù)計(jì)將在2013年建成的“上海晶城”是目前為止唯一一塊由開發(fā)商城開集團(tuán)出資自行購入后提供的經(jīng)濟(jì)使用房地塊,將提供約7000套經(jīng)適房,其中大戶型約85平方米,占5%;中戶型約70平方米,占75%;小戶型約50平方米,占20%。

上海目前還沒有“限價(jià)房”。今年7月,上海規(guī)劃和國(guó)土資源局推出了9幅國(guó)有建設(shè)用地中,嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A02、A09、A10地塊、嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A07、A08地塊及嘉定區(qū)菊?qǐng)@新區(qū)北水灣B1、B2、B4地塊均含有居住用地,首次明確要求其中的5%建設(shè)為限價(jià)商品房。

一個(gè)月后,華潤(rùn)置地以總地價(jià)35.22億元的價(jià)格拿下其中兩塊地。按照規(guī)定,含有“限價(jià)房”的土地在6個(gè)月內(nèi)必須開工,2011年3月底前完成至少5萬平方米的竣工驗(yàn)收?！跋迌r(jià)房”的價(jià)格為政府有關(guān)部門確認(rèn)的該出讓住宅樓盤銷售均價(jià)的60%,銷售周期為一年,套型要求是70和90平方米左右。據(jù)此推斷,華潤(rùn)置地最遲2010年2月必須開工,但樓板價(jià)超過8000元/平方米的“限價(jià)房”會(huì)賣多貴,還是一個(gè)未知數(shù)。