人口因素對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)的影響及預(yù)測(cè)分析

張　昭　陳兀梧

人口因素可以劃分為人口總量變化和人口結(jié)構(gòu)的變化。人口總量變化與人口結(jié)構(gòu)變化都將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量造成波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以細(xì)分為增量房市場(chǎng)（一手房市場(chǎng)或新房市場(chǎng)）和存量房市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)），增量房市場(chǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而存量房市場(chǎng)則主要帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)業(yè)務(wù)。人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要通過影響新房市場(chǎng)容量而影響二手房市場(chǎng)，并造成相關(guān)服務(wù)行業(yè)的波動(dòng)。

根據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家李?yuàn)W（F.de leeuw）的研究，住宅需求收入彈性為0.6-0.9，小于1，說明住宅是一種缺乏彈性的必需品，一旦人們購(gòu)置了住房后，短期內(nèi)一般不會(huì)有購(gòu)房需求。由于房地產(chǎn)的耐久性，增量住房需求（住宅市場(chǎng)規(guī)模）規(guī)模主要取決于新增住房需求和改善性住房需求的大小。根據(jù)本文研究，由于人口結(jié)構(gòu)的變遷和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，我國(guó)增量房需求在未來十年可以維持基本穩(wěn)定。

一、“城市化進(jìn)程”的推進(jìn)對(duì)住宅市場(chǎng)規(guī)模的影響分析

近十幾年，城市農(nóng)民工、外來工、流動(dòng)人口和學(xué)生是城市發(fā)展的重要群體，隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸發(fā)展，大量畢業(yè)學(xué)生與外來務(wù)工人員在城市區(qū)域集中，帶來市場(chǎng)活動(dòng)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)及服務(wù)業(yè)的發(fā)展。城市發(fā)展吸引了大量人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市，并帶來城市住宅市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)。

1. “城市化進(jìn)程”的持續(xù)推進(jìn)保證新增住房需求的穩(wěn)定

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)納瑟姆曲線理論，城市化率超過30%時(shí)，國(guó)家將進(jìn)入高速城市化階段，直至城市化水平達(dá)到70%左右。美國(guó)在1880~1960年，日本在1930~1970年間先后完成了納瑟姆曲線中的高速城市化過程。1952年至1978年間，我國(guó)城市化率年均提高0.21個(gè)百分點(diǎn)，1979年至1995年間，我國(guó)城市化率增長(zhǎng)速度加快，年均提高0.65個(gè)百分點(diǎn)。1996年，我國(guó)城市化率達(dá)到30%，開始進(jìn)入納瑟姆曲線中高速城市化區(qū)間。1996年至2007年間，我國(guó)城市化率年均提高1.32個(gè)百分點(diǎn)。到2007年末時(shí)，我國(guó)城市化率已提高到44.94%。假設(shè)未來能夠保持年均提高1個(gè)百分點(diǎn)，我國(guó)城市化率將在2033年達(dá)到70%，即我國(guó)高速城市化進(jìn)程至少可以持續(xù)至2030年。

根據(jù)本文對(duì)人口波動(dòng)的測(cè)算，至2033年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口年均增加約1,400萬人。按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2005年底，全國(guó)城市人均住宅建筑面積為26.1平方米。假設(shè)城市人均住宅建筑面積不變（實(shí)際上會(huì)逐年提高），保守估計(jì)，至2033年，全國(guó)累計(jì)需要新增住房建筑面積超過100億平方米，年均需新增住房建筑面積約3.64億平方米。

如圖2所示，假設(shè)2033年前我國(guó)城市化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)，由于人口總數(shù)的變化，我國(guó)每年新增城鎮(zhèn)人口呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的態(tài)勢(shì)。盡管如此，至2020年，我國(guó)每年新增城鎮(zhèn)人口仍然可以保持1,500萬人的增長(zhǎng)速度。至2020年左右，預(yù)計(jì)我國(guó)人口總數(shù)將達(dá)到頂峰。之后，由于人口基數(shù)的下降，我國(guó)年均新增城鎮(zhèn)人口數(shù)將逐年下降至1,000萬左右。

新增城鎮(zhèn)人口數(shù)的波動(dòng)與變化將影響“城市化”過程中的剛性住房需求，根據(jù)預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)，由基本居住需求決定的較為剛性的新增住房需求的減少。根據(jù)上述人口數(shù)量的變化，本文預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度將在2020年左右經(jīng)歷一個(gè)峰值后表現(xiàn)出明顯的下降。

從短期角度看，我國(guó)年均新增城鎮(zhèn)人口數(shù)從2008年可能出現(xiàn)一次短周期波動(dòng)，這次波動(dòng)預(yù)期在2009年達(dá)到短周期最低點(diǎn)，至2012年達(dá)到短周期最高峰，之后將進(jìn)入漫長(zhǎng)的持續(xù)減少時(shí)期。

因此，由城市化進(jìn)程造成新增城鎮(zhèn)人口波動(dòng)將影響住宅需求規(guī)模。

2. 相關(guān)假設(shè)變化對(duì)上述預(yù)測(cè)的影響分析

前文所做出的預(yù)測(cè)性分析基于以下幾個(gè)假設(shè)：

① 中國(guó)“城市化進(jìn)程”至2030年保持1%的增長(zhǎng)速度。

② 人口出生率與死亡率保持穩(wěn)定。

③ 影響城市化進(jìn)程的政策因素保持穩(wěn)定，如戶口政策、移民政策、就業(yè)政策等。

④ 居民人均居住面積保持穩(wěn)定，維持在26平方米。

⑤ 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持穩(wěn)定。

本文所做出這些預(yù)測(cè)主要是基于我國(guó)城市化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)的假設(shè)前提。任何影響“城市化進(jìn)程”的因素以及影響居民住房需求的因素變化都將改變上述預(yù)測(cè)的結(jié)果。

影響中國(guó)“城市化”進(jìn)程對(duì)住宅市場(chǎng)規(guī)模變化的因素可以劃分為經(jīng)濟(jì)發(fā)展類因素、政策類因素和居住條件類因素等。經(jīng)濟(jì)發(fā)展類因素主要指經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，若經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，城市勞動(dòng)力需求增加，城市住宅市場(chǎng)的需求規(guī)模也會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的增長(zhǎng)；若經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較慢，城市勞動(dòng)力需求降低，大量城市務(wù)工人員返鄉(xiāng)，城市住宅市場(chǎng)需求將出來萎縮。政策性因素主要指人口政策、移民就業(yè)政策等，如若計(jì)劃生育政策出現(xiàn)松動(dòng)、允許外來居民購(gòu)買低價(jià)住房等，城市住宅需求將出來增長(zhǎng)。居住條件類因素主要指人均建筑面積的變化，若居民負(fù)擔(dān)住房能力降低，將出現(xiàn)住宅市場(chǎng)需求總量的下降。表2列示了各類因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響方式。

3. 居住水平的改善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模的擴(kuò)大

居住水平的不斷提高帶來了大量改善性住房需求。世界主要發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一國(guó)城市人均住宅建筑面積在達(dá)到30~35平方米之時(shí)，一國(guó)的城鎮(zhèn)居民將會(huì)保持持續(xù)旺盛的居住需求。根據(jù)原建設(shè)部政策研究中心《中國(guó)全面小康社會(huì)的居住目標(biāo)研究》報(bào)告，到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積將達(dá)到35平方米。假定全國(guó)城市人均住宅建筑面積保持2005年26.1平方米，以及全國(guó)城鎮(zhèn)人口總數(shù)保持2007年末5.94億人不變，保守估計(jì)，至2020年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民累計(jì)需要改善性住房建筑面積超過53億平方米，年均需改善性住房建筑面積約3.52億平方米。

2008年我國(guó)商品住宅需求約為4.8億平方米以上，本文基于中國(guó)城市化進(jìn)程的假設(shè)與原建設(shè)部政策研究中心的預(yù)測(cè)目標(biāo)，預(yù)測(cè)我國(guó)未來商品住宅的年均需求量，用以衡量我國(guó)房地產(chǎn)周期的長(zhǎng)期趨勢(shì)。由于人口總數(shù)的變化，導(dǎo)致每年總需求量的出現(xiàn)波動(dòng)。

本文做出預(yù)測(cè)的一個(gè)重要前提是假設(shè)全國(guó)商品房住宅生產(chǎn)能力保持穩(wěn)定增長(zhǎng)速度，城鎮(zhèn)新增非商品住宅絕對(duì)數(shù)值保持穩(wěn)定，即年均2.27億平方米（此數(shù)值為2004~2007年城鎮(zhèn)新增非商品住宅均值）。2007年末，實(shí)際商品住宅竣工量為4.78億平方米，與本文的預(yù)測(cè)的商品住宅需求量4.49億平方米比較接近。

根據(jù)分析，在商品住宅的新增需求的改善性需求中，改善性需求在短期更易受到調(diào)控政策與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響。因此，從短期看，對(duì)調(diào)控政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的心理預(yù)期將影響居民改善性住房需求的實(shí)現(xiàn)。

4.人口老齡化趨勢(shì)將降低未來居民購(gòu)房支出能力

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展與人口政策關(guān)系密切。由于計(jì)劃生育政策的實(shí)行，我國(guó)人口結(jié)構(gòu)老齡化趨勢(shì)日益明顯。如果現(xiàn)行計(jì)劃生育政策及其他影響人口增長(zhǎng)趨勢(shì)的政策不發(fā)生重大改變，我國(guó)將于2016年左右進(jìn)入老齡化社會(huì)，即60歲以上人口占全社會(huì)人口總數(shù)10%以上，并在2033年左右達(dá)到全社會(huì)總?cè)丝诘?0%以上。

人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響在于其降低全社會(huì)購(gòu)房支出的比例，即意味著全社會(huì)對(duì)商品住宅的需求將被老年養(yǎng)護(hù)支出所“擠出”。如果城市人均住宅建筑面積目標(biāo)由于人口老齡化而降低，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間因人口老齡化趨勢(shì)而提前縮減。

根據(jù)人口老齡化的發(fā)展趨勢(shì)，居民改善性住房需求將由于社會(huì)人口老齡化過程的加劇而降低。因此，前文所預(yù)測(cè)居民改善性住房需求可能高于實(shí)際住房需求。

二、“嬰兒潮”、人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)需求波動(dòng)

1.中國(guó)歷史上兩次“嬰兒潮”保證了兩次置業(yè)高峰的存在

從歷史上看，“嬰兒潮”的出現(xiàn)都將在未來推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，如美國(guó)的“baby boom”（1946~1964年）和日本的“團(tuán)塊一代”（1947~1949年）。

1946~1964年間，美國(guó)共計(jì)出生人口約7,800萬人，是美國(guó)歷史上出生人數(shù)最多的時(shí)代，這部分人口稱為“baby boom”，占成年人的35%，占勞動(dòng)人口的41%。隨著“baby boom”一代人的成長(zhǎng)，美國(guó)在1976~1990年和1993~2005年出現(xiàn)了兩次置業(yè)高峰，前者以首次置業(yè)為主，后者以二次置業(yè)為主。

1947~1949年間，日本同樣迎來了空前的嬰兒出生高峰，3年內(nèi)出生嬰兒的總數(shù)超過800萬人。這一數(shù)字被稱為日本歷史上“空間絕后”的“嬰兒潮”，這一代人在日本也被稱為“團(tuán)塊一代”。從1975年開始，“團(tuán)塊一代”開始進(jìn)入置業(yè)高峰。1980~1990年間，京都府、東京都、大阪府等地土地價(jià)格上漲幅度均在4倍以上。

我國(guó)在1962~1975年間和1981~1997年間出現(xiàn)過兩次“嬰兒潮”，在這兩段期間，每年新出生嬰兒數(shù)至少在2,000萬人以上，這兩段“嬰兒潮”的存在保證了我國(guó)房地產(chǎn)至少存在兩次置業(yè)高峰。

2.購(gòu)房者具有顯著的年齡結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

人口結(jié)構(gòu)也是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院2007年的調(diào)查結(jié)果，在2007年，25~35歲的年青人是第一大購(gòu)房群體，約占購(gòu)房者總數(shù)的50%，這些人大多屬于首次置業(yè)；35~45歲之間的中年人是第二大購(gòu)房群體，約占購(gòu)房者總數(shù)的25%，而這些人大多屬于二次置業(yè)。這兩部分人的購(gòu)房需求，占據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位。

3.人口結(jié)構(gòu)特征決定房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)性質(zhì)

25~35歲人群是第一大購(gòu)房群體，這類人群購(gòu)房的目的是滿足居住需要，其需求彈性小，具備購(gòu)房能力的人群不易受到收入價(jià)格等因素的影響。35~45歲人群是第二大購(gòu)房群體，這類人群的購(gòu)房目的是改善居住條件需要，其需求彈性大，即使具備購(gòu)房能力，其需求易受到收入水平、住宅價(jià)格等因素的影響，具備投機(jī)性。通過預(yù)測(cè)分析不同年齡階段人口數(shù)量，可以分析每一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征。

根據(jù)對(duì)我國(guó)25~45歲人口數(shù)據(jù)的分析與預(yù)測(cè)，該年齡段人群在2006~2007年達(dá)到頂峰，約為4.5億，其中25~35歲人口為1.77億，35~45歲人口為2.72億。但25~35歲年齡段人口數(shù)量與35~45歲年齡段人口數(shù)量變化存在顯著差異。

具體而言，35~45歲人口在2007年達(dá)到峰值，約為2.72億人，之后開始以較快速度下降，大致在2019年達(dá)到谷底。而25~35歲人口從1996年即已開始下降，預(yù)計(jì)將在2009年達(dá)到谷底，屆時(shí)約為1.75億人，之后開始回升，在2017~2018年間到達(dá)峰值，屆時(shí)約為2.10億人。由此也可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2000~2007年間的快速發(fā)展主要由二次置業(yè)需求（即改善性住房需求）推動(dòng)。

2008~2010年間，25~35歲人口和35~45歲人口數(shù)量出現(xiàn)同時(shí)下降，意味主要購(gòu)房需求將加速下降。我國(guó)房地產(chǎn)周期自2008年進(jìn)入調(diào)整階段符合人口波動(dòng)特征。前瞻地看，25~35歲人口的下降狀況將在2010開始慢慢改變，隨著25~35歲人口數(shù)的增加，首次置業(yè)需求有望在2010年后開始逐步回升，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)亦將開始受益于第二波嬰兒潮的推動(dòng)。

根據(jù)適齡人口數(shù)的變化趨勢(shì)，若經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持穩(wěn)定，在2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸走向繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入新一輪上升周期。根據(jù)人口結(jié)構(gòu)特征，本文預(yù)測(cè)此輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整在2010年結(jié)束。若宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖時(shí)間則相應(yīng)出現(xiàn)提前或延遲。

三、基于城市化進(jìn)程與人口年齡結(jié)構(gòu)特征對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的建議

1. 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式將由不規(guī)范階段轉(zhuǎn)向有序競(jìng)爭(zhēng)階段

根據(jù)城市化進(jìn)程與人口總量的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模步入逐步縮小的階段，意味著房地產(chǎn)行業(yè)將由規(guī)模擴(kuò)大階段轉(zhuǎn)向市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，房產(chǎn)的質(zhì)量、品味、品牌、資金實(shí)力等相關(guān)因素將成為決定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的決定性因素。

在這一階段，企業(yè)規(guī)模重要性越來越大。企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)可以表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：一是市場(chǎng)份額的增長(zhǎng)使公司能通過更大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)降低成本；二是更大的公司規(guī)模能夠有助于防止公司被惡意收購(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)通過擴(kuò)大規(guī)模可以降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，也可通過技術(shù)革新、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、分工細(xì)化（即住宅產(chǎn)業(yè)化）大幅降低生產(chǎn)成本。譬如，美國(guó)Centex公司先后通過并購(gòu)Fox&Jacob公司、Cavco Industries，引入工業(yè)化生產(chǎn)住房的新模式，縮短了住房建設(shè)工期，進(jìn)一步加強(qiáng)了在生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)管理上的能力。由于需要巨大的資金購(gòu)置用于開發(fā)的土地，具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，融資渠道一般更為廣泛，融資成本也低于其它企業(yè)。這在個(gè)階段，能夠獲得發(fā)展所需要的土地并收購(gòu)其他企業(yè)以繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)及較強(qiáng)融資能力的房地產(chǎn)企業(yè)將最終勝出。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求由改善性（投機(jī)性）需求主導(dǎo)轉(zhuǎn)向居住性需求主導(dǎo)

根據(jù)人口結(jié)構(gòu)變化特征，25~35歲購(gòu)房人群將逐漸開始成長(zhǎng)為主力購(gòu)房人群。住宅產(chǎn)品將由滿足改善性需求特征（如超過100平方米住房、市中心區(qū)域、別墅型住宅等）轉(zhuǎn)向居住性需求特征（如交通方便區(qū)域、小戶型、適合租用型住宅等）轉(zhuǎn)變。房產(chǎn)利用空間效率、品味將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要競(jìng)爭(zhēng)性因素。

3.政府應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展

從城市化進(jìn)程與人口結(jié)構(gòu)特征考慮，未來10年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主線應(yīng)維持于滿足于群眾居住性需求的角度?；谶@一目的，政府應(yīng)積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商從事經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)，限制投機(jī)性住房需求，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)價(jià)格。同時(shí)，政府應(yīng)該從宏觀角度制定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，謀求各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)有序的發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。

（作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué) 中國(guó)金融發(fā)展研究院）