房貸：銀行不愿打折的驚人隱情

“你的房貸利率七折了么?”一個(gè)多月之前。這幾乎成為朋友之間見面的問候語。事實(shí)上，即使在新政出臺(tái)4個(gè)多月之后的今天，依然還有不少人，為房貸利率不能打折的問題頭疼。

這事還得從去年10月底說起。隨著全球金融危機(jī)席卷而來，等待著中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的是從“泡沫”進(jìn)入“冰窖”的一次旅程。國(guó)家為了刺激內(nèi)需，新政頻出。其中最受關(guān)注的是，人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

然而，自央行新政出臺(tái)之后，各大商業(yè)銀行卻遲遲不見動(dòng)靜。直到新年鐘聲敲響之時(shí)，各大行才終于勉強(qiáng)松口，同意以七折的利率向存量房客戶提供貸款?？蓮?fù)雜的申請(qǐng)程序，以及苛刻的條件，將大量存量房客戶擋在了門外。央行出臺(tái)的“七折新政”，一頭撞上了各商業(yè)銀行的“軟抵抗”……

房貸細(xì)則千呼萬喚始出臺(tái)

2008年10月22日，財(cái)政部、人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局，連續(xù)出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，力度之大，在業(yè)內(nèi)被稱為“10·22新政”。

“10·22新政”及后續(xù)政策，除央行出臺(tái)的“房貸利率七折”，如下幾條也至關(guān)重要：從2008年11月1日起，個(gè)人首次購(gòu)買90平米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27％等。

無疑，中央一系列強(qiáng)力提振市場(chǎng)信心的手段，迅速激起了廣大購(gòu)房者的熱情。人們關(guān)注得最多的，就是央行“房貸利率七折”。如果按房貸尾款100萬元、貸款期20年、八五折的貸款利率計(jì)算，購(gòu)房者須支付利息100萬元左右；而按照基準(zhǔn)利率的七折計(jì)算，購(gòu)房者所支付的利息約為83萬元，可為購(gòu)房者節(jié)省17.82萬元的利息。優(yōu)惠幅度之大，不言而喻。

但是，面對(duì)如此重大的惠民政策，各個(gè)商業(yè)銀行卻似乎準(zhǔn)備與央行“對(duì)著干”：在政策頒布的第一個(gè)月內(nèi)，銀行們始終沉默不語。

對(duì)于國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行來說，這是一個(gè)十分艱難的選擇：一方面，各銀行希望大家都不搞優(yōu)惠，你好我好大家好，共同賺取最大的房貸利息；另一方面，又覺得自己要是先下手為強(qiáng)，率先實(shí)行七折優(yōu)惠，將能吸引更多的客戶。

“銀行的這種心態(tài)就是個(gè)‘囚徒困境，博弈的最終結(jié)果仍然是各家銀行都要降低利率?！睂?duì)此，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授表示，“只要有一家銀行打破沉默，實(shí)施7折的存量房貸優(yōu)惠政策，其他銀行為了防止失去市場(chǎng)份額，必然會(huì)紛紛效仿?！?/p>

果然，11月初，光大、民生等中小銀行當(dāng)上了“第一個(gè)吃螃蟹的人”，率先宣布給客戶辦理利率七折優(yōu)惠的措施。一時(shí)間，兩家銀行的貸款人歡欣鼓舞。直到12月底，陸續(xù)有其他一些股份制銀行給出了相關(guān)政策。畢竟這些銀行覆蓋到的人群只處于一個(gè)狹窄的區(qū)間之內(nèi)，更多的人們，仍執(zhí)著地對(duì)占據(jù)著房貸市場(chǎng)大部分份額的國(guó)有銀行翹首以盼。

終于，在股份制銀行的步步緊逼之下，四大國(guó)有銀行也紛紛松口：1月初，建行和中行出臺(tái)相關(guān)細(xì)則；1月16日，工商銀行成為最后一家宣布“七折”細(xì)則的銀行。

然而，就在人們高呼“翻身‘房奴把歌唱”，如潮水般涌向銀行營(yíng)業(yè)大廳時(shí)，卻一個(gè)個(gè)都傻了眼：天上不會(huì)掉餡餅，但有可能掉鐵餅……

撲朔迷離的“附加條件”

由于央行的政策只提到“房貸利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍”，并未規(guī)定每家銀行都必須按照“七折”來執(zhí)行。這個(gè)具有彈性的政策，就為銀行提供了“發(fā)揮”的空間。

重慶“房奴”小李就被這個(gè)“彈性空間”攪得暈頭轉(zhuǎn)向。小李前年買的房子，月收入不到3000元，每月卻要還1000多元的房貸，日子過得緊巴巴的。這次“七折”新政，讓小李覺得自己終于等到了春暖花開，沒想到一打聽，事情卻遠(yuǎn)不是那么簡(jiǎn)單。

他辦理貸款的開戶行——招商銀行某支行要求，貸款人必須本人提交書面申請(qǐng)，否則就強(qiáng)制性按老的政策八五折利率繼續(xù)執(zhí)行。此外，貸款人還必須滿足兩個(gè)條件：第一，是沒有不良記錄的優(yōu)質(zhì)客戶；第二，要貸款金額在30萬元以上的客戶。

憑什么要30萬元以上?央行宣布的政策中并沒有這一條，小李對(duì)此很費(fèi)解。按照重慶的房?jī)r(jià)，貸款額達(dá)到30萬元以上的人，幾乎都是購(gòu)買的90平方米以上的大戶型，而小李購(gòu)買的只是一套小戶型，房屋總價(jià)都不足30萬元。難道買小戶型的人就沒有享受利率七折的權(quán)利了嗎?

既然有機(jī)會(huì)申請(qǐng)到七折，他不想就這樣放棄。1月19日，小李決定去銀行問個(gè)清楚。而銀行工作人員解釋說這是“上面的規(guī)定”。對(duì)方告訴小李。這里還有個(gè)途徑能打到七折，那就是招行的“金葵花”客戶，即存款要達(dá)到50萬元以上的客戶。

“我要有50萬，還貸什么款?”小李非常氣憤，失去了最后的耐心，就留了電話給銀行經(jīng)理，建議銀行出個(gè)公告：哪些能享受什么折扣，清楚明了。這回對(duì)方倒是回答得很爽快，一有消息就會(huì)通知他。

當(dāng)天下午，一個(gè)自稱負(fù)責(zé)人的銀行人員又給小李來了電話，一通什么彈性、政策，弄得他云里霧里。小李忍不住打斷對(duì)方：“直接點(diǎn)，公示還是不公示?”電話那頭立即有些不耐煩了，最后說了一句“不公示”，便掛斷了電話。

以上只是許許多多購(gòu)房者到銀行辦理房貸七折申請(qǐng)時(shí)遇到的尷尬中的一幕，銀行工作人員對(duì)購(gòu)房者的推諉遠(yuǎn)不止于此。

從目前來看，各銀行總行給出的政策除少數(shù)銀行是“符合條件者自動(dòng)調(diào)整”外，其余均為“可以申請(qǐng)”。但在具體申請(qǐng)的細(xì)則上，各銀行“奇招”頻出：

據(jù)了解，為預(yù)防存量客戶“跳槽”現(xiàn)象，不久前上海幾家大型銀行簽訂了一份“君子”協(xié)議，共同“封殺”存量房貸客戶為尋求利率七折而申請(qǐng)無交易轉(zhuǎn)按揭的行為。

一些銀行支行通過打“擦邊球”的方式，只滿足部分“優(yōu)質(zhì)客戶”。如果手頭有其他房產(chǎn)或貸款結(jié)清的客戶，其收入來源穩(wěn)定，向銀行申請(qǐng)房貸基本上能獲得理想的利率優(yōu)待。各銀行給優(yōu)質(zhì)客戶還定有若干“標(biāo)準(zhǔn)”，如“貸款人是事業(yè)單位處級(jí)以上的干部”、“個(gè)人凈資產(chǎn)300萬元以上”、“銀行存款達(dá)到一定額度且3個(gè)月以上”等。

當(dāng)記者致電某商業(yè)銀行客服熱線時(shí)，客服人員表示，存量房貸利率七折優(yōu)惠申請(qǐng)要具備的條件之一，是“以往對(duì)銀行的貢獻(xiàn)程度”。而中行上海某支行開出的申請(qǐng)七折利率優(yōu)惠的條件，其中一條竟然是：辦理10張?jiān)撔行庞每ā?/p>

除了以上兩家銀行，經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各大商業(yè)銀行支行的細(xì)則已有數(shù)十個(gè)“版本”之多。不但同一家銀行在不同的城市出臺(tái)的細(xì)則大相徑庭，即使同一個(gè)城市同一家銀行，各支行的政策也不盡相同。某國(guó)有銀行上海分行的表態(tài)是，“總行要求優(yōu)質(zhì)客戶可享受七折利率優(yōu)惠，我們也據(jù)此下發(fā)到支行。是否優(yōu)質(zhì)客戶則由分支行判定。”

不愿打折只因暴利作怪

對(duì)于央行強(qiáng)力的刺激手段，各商業(yè)銀行并無公開抵抗的舉動(dòng)。但自2008年“10·22”房貸新政以來，各家銀行想方設(shè)法一拖再拖。有購(gòu)房者抱怨說，在無形之中，銀行又多收取了幾個(gè)月的利息。為什么一個(gè)原本良好的愿望卻難以得到順利的推行?

不妨從銀行的利益鏈上進(jìn)行剖析。

國(guó)內(nèi)銀行的主要利潤(rùn)依賴于貸款業(yè)務(wù)，而個(gè)人信貸業(yè)務(wù)已成為國(guó)內(nèi)銀行主要的利潤(rùn)來源之一和競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士透露，目前在銀行業(yè)中，房貸占總貸款額的20％，個(gè)人房貸款利息獲得七折優(yōu)惠，加上未來央行利率繼續(xù)下降的預(yù)期，將導(dǎo)致銀行業(yè)的利潤(rùn)空間收窄。

目前國(guó)內(nèi)存量房貸余額高達(dá)3萬億元。按照去年12月22日公布的利率計(jì)算，5年以上貸款年利率為5.94％。而目前“首套房產(chǎn)”、“所購(gòu)房子在90平方以內(nèi)”的房貸者可獲得八五折利率優(yōu)惠。由此計(jì)算，國(guó)內(nèi)銀行業(yè)在“七折利率優(yōu)惠”前每年的該部分的房貸利潤(rùn)為2397億元。而執(zhí)行“七折利率優(yōu)惠”政策后，銀行業(yè)該部分所得利潤(rùn)為1974億元，受到了擠壓。剔除掉一些無法享受優(yōu)惠的貸款，粗略預(yù)計(jì)銀行業(yè)一年被擠壓掉的利潤(rùn)在150億～200億元之間。

“房貸利率七折，壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)，銀行肯定不積極去做?！薄氨Ｊ毓烙?jì)，或許只有10％的存量貸款能享受到這樣的優(yōu)惠。作為銀行，到嘴的肥肉不會(huì)輕易吐出去的?！睋?jù)成都某商業(yè)銀行內(nèi)部人士透露，經(jīng)過2008年5次降息后，現(xiàn)階段5年期以上貸款年利率為5.94％，七折優(yōu)惠后，利率僅為4.158％，與目前5年期存款利率3.6％相比，只有0.558個(gè)百分點(diǎn)的利差，再除去銀行經(jīng)營(yíng)的各種費(fèi)用，銀行幾乎沒有多少利潤(rùn)空間。

“所以各大商業(yè)銀行對(duì)于‘七折這個(gè)事情，都是能拖就拖。”該人士說。

中國(guó)銀行業(yè)房貸業(yè)務(wù)曾經(jīng)享有的高利差原本就非業(yè)界常態(tài)，從全球范圍看，以房貸業(yè)務(wù)為代表的傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)，早已進(jìn)入微利時(shí)代。在國(guó)外主要市場(chǎng)，銀行房貸的利差都在1分以下。

相對(duì)于國(guó)外銀行房貸業(yè)務(wù)的微利，國(guó)內(nèi)銀行因受惠于央行多次加息政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的狂熱，前幾年房貸業(yè)務(wù)的利差竟然一直維持在2分左右!但目前經(jīng)濟(jì)景氣的下行和寬松貨幣政策的實(shí)施，貨幣市場(chǎng)的流動(dòng)性日漸充裕，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求依然低迷，這就代表資金成本的房貸利率必然下行。換言之，在所有行業(yè)都不景氣的年代，曾經(jīng)被保護(hù)政策“寵”慣了的銀行業(yè)，不可能再像以前一樣歌舞升平。

分析人士指出，房貸進(jìn)入微利時(shí)代，對(duì)消費(fèi)者而言絕對(duì)是一件好事。中國(guó)的銀行業(yè)雖然備感痛苦，但卻可以在痛苦中獲得成長(zhǎng)的契機(jī)。與世界成熟銀行相比，目前，中國(guó)銀行業(yè)的利潤(rùn)來源仍顯得非常單一，中間業(yè)務(wù)占比不到20％。這其中很重要的原因就是有“中國(guó)特色”的高利差，讓中國(guó)銀行業(yè)喪失了業(yè)務(wù)拓展的動(dòng)力。

(摘自《商界》)