讓百姓安居，做好分戶驗收

李耀林

摘要：為了保證住宅工程質量，讓廣大居民住上放心房，各地政府紛紛出臺分戶驗收辦法，文章就住宅的使用功能和觀感質量，論述了分戶驗收時應達到的標準。

關鍵詞：住宅工程質量；分戶驗收；住宅觀感質量；住宅使用功能

中圖分類號：F407

文獻標識碼：A

文章編號：1009-2374(2009)04-0016-02

隨著人們生活水平的提高，對居住環(huán)境的需求日益增長，全國房地產(chǎn)行業(yè)迅速升溫，房價長了好幾倍，各地高層、多層住宅如雨后春筍般拔地而起。然而，工程質量卻良莠不齊，樓板裂縫、抹灰脫落、跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象普遍存在，居民投訴現(xiàn)象時有發(fā)生。為了保證住宅工程質量，讓廣大居民住上放心房，各地政府紛紛出臺分戶驗收辦法，《河北省住宅工程質量分戶驗收暫行辦法》從2008年11月1日起施行。本文就分戶驗收相關問題進行論述。

一、分戶驗收的含義

分戶驗收是指在施工單位提交竣工報告后，住宅工程竣工驗收前，按照國家質量驗收規(guī)范對住宅工程的每一戶主要使用功能和觀感質量進行的專門驗收。

二、分戶驗收和竣工驗收之間的關系

分戶驗收與竣工驗收均都是建立在建筑工程各分部、分項驗收合格的基礎上進行的。但兩者有所不同，首先驗收主體不同，分戶驗收的主體為建設、監(jiān)理、施工單位，竣工驗收的主體為建設、監(jiān)理、施工、設計、勘察單位等工程質量責任主體；第二，驗收對象不同，分戶驗收只適用于住宅工程，而所的建筑工程在交付使用前均應進行竣工驗收；第三，驗收階段不同，分戶驗收應在施工單位提交竣工報告后住宅工程竣工驗收前完成，分戶驗收合格是住宅工程進行竣工驗收的必備條件，竣工驗收是施工單位提交竣工報告后單位工程質量最終驗收，竣工驗收合格是工程竣工驗收備案和辦理產(chǎn)權的必備條件；第四，驗收內(nèi)容不同，分戶驗收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質量的驗收，而竣工驗收是工程質量綜合驗收(包括實體、觀感、質量控制資料、涉及安全和功能的檢測資料和抽查結果等)并對分戶驗收進行復核；第五，實體檢查數(shù)量不同，分戶驗收逐戶全數(shù)檢查，竣工驗收對實體工程抽樣檢查。

三、分戶驗收的內(nèi)容

分戶驗收應在確保工程地基基礎和主體結構安全可靠的基礎上，重點對每戶住宅的觀感質量和使用功能進行檢查，主要內(nèi)容包括：

(1)房屋室內(nèi)空間尺寸。

(2)地面、墻面和頂棚面層質量。

(3)門窗、護欄安裝質量。

(4)室內(nèi)防水工程質量。

(5)給排水及采暖系統(tǒng)安裝質量。

(6)室內(nèi)電氣工程安裝質量。

(7)其他規(guī)定要求分戶驗收檢查的內(nèi)容。

四、分戶驗收的主體

分戶驗收由建設單位的項目負責人組織驗收，監(jiān)理單位的總監(jiān)、專業(yè)監(jiān)理工程師和施工單位的質量負責人、項目經(jīng)理、施工員、質檢員等參加驗收。已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司可參加住宅工程分戶驗收工作。

五、分戶驗收前應做好的準備工作

首先建設單位組織成立分戶驗收組，根據(jù)分戶驗收工作量合理分組(一般分為土建組、水暖組和電氣組)，制定驗收方案并向參加驗收的人員交底；其次準備好相關的檢測儀器，如小錘、鋼尺、測量儀等，做好衛(wèi)生間等有防水房間的蓄水試驗的準備工作。

六、分戶驗收檢查單元的劃分

分戶驗收以每戶為一個檢查單元。

七、分戶驗收中發(fā)現(xiàn)問題的處理

分戶驗收檢查發(fā)現(xiàn)不合格的，應對不合格部位及時標注，整改符合要求后，重新進行驗收。

八、分戶驗收的標準

(一)房屋室內(nèi)空間尺寸——室內(nèi)的開間、進深和凈高

室內(nèi)凈高推算值為設計層高扣除樓板、天棚飾面層、地坪找平層及面層等厚度后計算得出，開間和進深推算值為兩墻間軸線尺寸扣除兩墻的軸線到墻內(nèi)側的尺寸和抹灰層厚度。用鋼尺、卷尺進行實際測量，按每戶不少于3個自然問，每間開間、進深各測2點，凈高測5點，實際測量值應符合規(guī)范允許偏差的規(guī)定。

(二)樓地面、墻面和天棚

1．地面面層與下一層應結合牢固，無空鼓。

(注：水泥砂漿地面空鼓面積不應大于400cm²，且每個自然間不多于兩處可不計，地磚、花崗巖樓地面，凡單塊邊角有局部空鼓，且每個自然間不超過總數(shù)的5％可不計。)用小錘輕擊檢查。水泥砂漿樓地面面層應潔凈，無裂紋、脫皮、麻面、起砂等缺陷。設計有坡度的地面面層表面的坡度應符合設計要求，不得有倒泛水和積水現(xiàn)象。

2．墻面、天棚。各層抹灰之間及抹灰層與基層之間必須粘貼牢固，抹灰層應無空鼓和裂縫。抹灰表面應光滑、潔凈、接槎平整、分格縫應清晰?，F(xiàn)澆結構的外觀質量不應有嚴重缺陷。對已經(jīng)出現(xiàn)的嚴重缺陷，應由施工單位提出技術處理方案，并經(jīng)監(jiān)理(建設)單位認可后進行處理。對經(jīng)處理的部位，應重新檢查驗收。

3．門窗、護欄

(1)外窗臺高度。窗臺或落地窗防護欄桿高度不低于900mm且不得有負偏差。

(2)窗扇及玻璃密封條。密封條接縫平整，不得卷邊、脫槽。

(3)外窗滲漏。外窗及周邊應無滲漏。

(4)門窗開啟。門窗扇應開啟靈活、關閉嚴密，分戶門等不松動、不晃動。推拉門窗扇必須有防脫落措施，上下安裝防盜滑塊。門窗與墻體的固定必須牢固，在砌體上安裝門窗嚴禁用射釘固定。

(5)安全玻璃認證標識。應使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，當單塊玻璃大于1.5m²時應使用安全玻璃，玻璃上應有安全認證標識。

(6)欄桿高度。六層及六層以下住宅陽臺、外廊及上人屋面的欄桿凈高，不應低于1.05m，七層及七層以上的不應低于1.1m。

(7)豎桿間距。臨空處欄桿凈間距不應大于0.11m，正偏差不大于3mm。

(8)防攀爬措施。有水平桿件的欄桿或花式欄桿應設防攀爬措施(密目網(wǎng)、安全玻璃等)。

(9)護欄玻璃。護欄玻璃應使用12mm的鋼化玻璃。當護欄一側距樓地面高度為5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃。

4．防水

(1)衛(wèi)生間等有防水要求的地面應排水通暢，經(jīng)24h蓄水試驗無滲漏。

(2)頂層住宅的屋頂應不滲漏。

(3)墻面無滲漏，滴水線(槽)不倒泛水。

5．給排水及采暖

(1)給水、排水、衛(wèi)生器具、閥門、水表等的接口應無滲漏。

(2)排水管道的坡向、坡度正確。

(3)給水、排水、衛(wèi)生器具、閥門、水表等應安裝固定牢固、支架間距位置應符合要求。

6．電氣

(1)插座的相序、接地應符合規(guī)范要求。

(2)室內(nèi)照明配電箱(盤)內(nèi)配線整齊，回路編號齊全，標識正確，箱(盤)內(nèi)開關動作靈活可靠。

(3)照明系統(tǒng)通電試運行正常。

(4)等電位連接端子齊全，位置正確。

7．其他

(1)煙道、通風道應伸出屋面，伸出高度應有利煙氣擴散。平屋面伸出高度不得小于0.6m，且不得低于女兒墻的高度。

(2)墻面的空調(diào)孔無滲漏和反坡現(xiàn)象，與插座位置協(xié)調(diào)。

九、分戶驗收資料的收集與整理

每戶住宅分戶驗收后填寫《住宅工程質量分戶驗收檢查記錄表》，單位工程所有住戶經(jīng)分戶驗收完畢后填寫《住宅工程質量分戶驗收匯總表》。

住宅工程的質量，是國家的百年大計，關系著百姓安居樂業(yè)，作為一個住宅工程的參建者，有義務做好分戶驗收工作，讓居民住上放心房。