美國房離中國人有多遠？

本報駐美國特約記者　方 亮 尚未遲 李 兵 ● 魏 萊

剛結束的北京春季房展紅紅火火，其中有個相當特殊的展區(qū)吸引了不少媒體和百姓的眼球。主辦方向《環(huán)球時報》記者透露，從4月10日到12日，70多家美國各地建筑商和房地產(chǎn)商組成的“售房團”吸引了7000多人次參觀。約500位到場的中國人表示有意向在美國購置或投資房產(chǎn)。據(jù)悉，這是美國地產(chǎn)商第一次大規(guī)模主動來華推銷房子。加上前一陣被炒得火熱的赴美購房團，美國房與中國人的距離似乎一下被拉近了。然而，中國人買美國房子真的現(xiàn)實嗎？

美國房價“觸底”了嗎？

自2001年起，美國房價一路飆升。次貸危機爆發(fā)后，自2008年下半年開始，美國房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了大批名為“fore close”（銀行拍賣房）的“便宜貨”。廣告中，猛打4至7折的拍賣房比比皆是。美籍華人唐冠軍在洛杉磯從事房地產(chǎn)生意。他對《環(huán)球時報》記者說，自去年以來，次貸危機的確使美國房價下降了許多。各地下降的幅度不一，在房價較高的加州，跌幅已達２０％至３０％。

本次來華參展的美國房地產(chǎn)投資商Emerick Group副總裁Rob Emerick對《環(huán)球時報》表示，中國人對在美國購置住宅地產(chǎn)的興趣在增加。在金融危機形勢下，市場給了少部分有特定需求的中國人一些不錯的機會。那么，美國的房價現(xiàn)在真的“觸底”了嗎？

《華爾街日報》近日報道，“美國房價仍有下行空間”。文章稱，即便是現(xiàn)在，美國的整體房價也只是回落到2003年底的水平。要找到泡沫開始前的房價，必須回溯到2000年左右，當時整體房價比現(xiàn)在低了1/3。

為此，《環(huán)球時報》記者采訪了日本學者、清華大學·野村綜研中國研究中心的松野豐先生。他笑著反問道：“美國的房價便宜嗎？”他說，上世紀80年代日本經(jīng)濟出現(xiàn)巨大泡沫，一些財閥甚至購買了“洛克菲勒”中心，結果美國IT泡沫破滅后，很多日本公司在美的地產(chǎn)投資虧了錢。目前日本人對美國房子的興趣很一般，買房的多是被日本公司派到那里工作的。日本留學生通常學成后就返回日本，基本不在美國本土買房。

一位在美居住多年的華人表示，即使在金融危機背景下，美國的房屋也沒到需要傾銷的地步，更沒多到需要到海外尋找市場的程度。近日，華盛頓地區(qū)一家免費的華文小報傳出消息：在該報上刊登廣告的客戶有所下降。暫時流失的客戶主要是中餐館。房地產(chǎn)代理人、房貸經(jīng)紀人的廣告并沒減少。廣告分析人士認為，這說明房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營狀況是穩(wěn)定的。華裔房地產(chǎn)代理人劉偉敏對記者說，自去年9月以來，房屋的銷售價格確實出現(xiàn)了滑落。但好地段、好學區(qū)、好套型的住房幾乎沒降價。這種降價只能說明原來不合理的漲價開始回歸正常，無法說明房地產(chǎn)業(yè)本身出現(xiàn)了蕭條。對于目前中國國內(nèi)對美國房的關注熱情，有加州華人笑稱，美國人期盼中國人成為幫他們的房地產(chǎn)業(yè)解套的“解放軍”呢。

唐冠軍認為，現(xiàn)在美國房市是有人歡喜有人愁：手里有錢的人能用較少的錢買到更好的房子；那些付不起房貸的人只能看著銀行把房屋收回。如果有足夠的錢，現(xiàn)在不妨就出手購房。如果手頭緊，不妨再等一等。

買房“送”綠卡是真的嗎？

據(jù)本報記者了解，看好中國市場的美國投資商都有明確的策略，認為房子、綠卡與教育可三位一體整合起來營銷。也就是以購置地產(chǎn)為依托，通過提供增值服務來吸引富有的中國家庭。這部分人群的目標通常很明確。有些中國人會細致到一定要去某個州的某個區(qū)域，因為那里有他們看上的中學或理想的大學。另外，美國地產(chǎn)商也在開發(fā)對商業(yè)地產(chǎn)有興趣的中國人，通過購買擁有地產(chǎn)的美國中小公司、商業(yè)鋪位等，配套提供相關的投資移民業(yè)務。

對于在美國買房，近期很流行的一種宣傳是“購房可以順帶拿綠卡、辦移民”。這次來北京參展的一位美國房地產(chǎn)投資商在接受《環(huán)球時報》記者采訪時就介紹說，理論上，有50萬美元就可以通過投資購買美國房，并可以去申請EB-5投資移民綠卡，但最終還要落實到美國移民局等有關部門是否批準。

事實上，對于想在美國購置房產(chǎn)的中國公民來說，擁有50萬美元以上的合法收入是買房與投資移民一起辦理的前提。然而，雖然有實力掏出50萬美元的人不在少數(shù)，但中國公民到美國投資買房絕不是“不差錢”一句話就能搞定的，他們還必須面對美國移民法和國土安全法的相關規(guī)定。已有移民律師呼吁，買房是商業(yè)行為，移民辦理由美國政府管理，美國有完善的法律制度，不要輕信“購房辦綠卡”之說。

美國駐華大使館的Nicholas J.C. Snyder先生在接受《環(huán)球時報》采訪時證實，美國的投資移民申請，申請者除了擁有合法財產(chǎn)證明，還需要得到美國國土安全部的審核與批準。關于中國人赴美買房子問題，他善意地提醒說，“在美國購置房產(chǎn)存在很多相關的法律問題。值得注意的是，購置美國房產(chǎn)并不附帶著購買者在美國居住、工作或者學習的權利。為了保護自身的利益，赴美中國人應當熟悉美國在這方面的法律法規(guī)?！彼ㄗh有興趣的中國人訪問美國駐華使館和美國國務院網(wǎng)站，以了解更多關于簽證的信息。

到美國“炒房”要三思

中國人一向對不動產(chǎn)投資情有獨鐘。但到美國“炒房”可是需要三思而后行。在美國，買房是件大事，更是件非常復雜的事。價格、位置、社區(qū)、買賣時機及交易程序都是學問。在加州州立大學任教的馬女士說，她為在洛杉磯附近購買到一棟滿意的房屋已奔波了半年，一直沒能如愿。質(zhì)量好、地段好、價格又合理的房子，總會有好幾個人同時競價。

記者的朋友方先生在斯坦福大學附近工作。去年8月，他在灣區(qū)買了一套兩層的Townhouse（聯(lián)排別墅），當時售價60萬美元。金融危機爆發(fā)后，加州平均房價下降不少，但他所在的地區(qū)降幅并不高，也沒人急著要賣房，原因就是該地區(qū)擁有灣區(qū)最好的高中，社區(qū)環(huán)境也很好，大部分住戶是中產(chǎn)階級。

至于說到教育投資，美國人的名校情結恐怕比中國人濃。馬里蘭州蒙哥馬利郡擁有多所美國排名前100位的高中。這些學校周圍的房屋價格從未降過，包括租金。那里的地產(chǎn)代理商說，這些區(qū)域的房屋自去年9月以來未曾看到降價。

在談到中國人對美國房產(chǎn)的熱情時，美國印第安納州房地產(chǎn)經(jīng)紀人湯姆說，來美購房應注意以下幾點：

一、如果購房是出于投資的目的，這并非是一個好選擇。在美國這樣一個成熟的資本主義體系里，期望房產(chǎn)投資的回報率長期高于市場平均值，是不太現(xiàn)實的。如果堅持投資房地產(chǎn)，每月的租金收入要足夠支付房產(chǎn)的所有開支，這包括貸款利率、過戶手續(xù)費、房產(chǎn)稅、其他雜費、房產(chǎn)空置率、維修費用以及該處房產(chǎn)對房主所得稅的影響等等。

二、不管購房是投資還是自住，都應該注意避免只圖便宜而匆忙購房。目前價格較便宜的房屋是由銀行拍賣的房屋以及老舊房屋，質(zhì)量較差，不投入巨額費用裝修就無法居住。美國政府對房屋的使用年限有嚴格規(guī)定，房屋每年有折舊率。如果買了舊屋，購房者最后不得不為舊屋翻修，投入的錢跟購房的錢差不了多少。

三、美國房價下跌幅度較大的地區(qū)大都比較偏遠，或治安和環(huán)境較差。好的社區(qū)房價下跌幅度不大。

四、買房不易養(yǎng)房更難。在美國購房需要每年交付不菲的房產(chǎn)稅，地段越好的房屋地稅越高，金額占房價總值的1%至6%不等。例如在洛杉磯某個富人區(qū)，一幢180多萬美元的住房，每年要交付的地產(chǎn)稅是兩萬多。此外，在有些州，當?shù)卣磕甓紩斫o房屋重新估價，然后根據(jù)估價調(diào)整地稅。如果去年買來的房屋是50萬美元，但政府今年估價是60萬美元，房主就得根據(jù)新的估價付更多地稅。

五、如果購買小區(qū)集中管理的住房，每個月還要繳納物業(yè)管理費。比如在洛杉磯一個中產(chǎn)階級小區(qū)，每月的物業(yè)管理費大約在１５０美元左右。

如果中國人買了美國房，自己并不住，轉租給其他人，那社區(qū)就很重要了。買了便宜房，但社區(qū)都是還不起錢的窮人。他們“租”了之后，可能會不按時支付租金，一些人甚至強行“白住”。所以，如果在美國沒朋友幫忙，就要請中介幫忙。通常房子的賣方也會請中介協(xié)調(diào)，傭金是成交額的6%。買方與賣方的中介各分得3%。

如果買了房子，因種種原因不到3年就得賣。那么，出售又會是件令人頭疼的事。這個房子必須3年內(nèi)上漲至少6%才算保值，因為中介手續(xù)費就是6%了。記者的朋友金先生在西雅圖做工程師，2007年底買了一棟總價40萬美元的房子，2008年，他被派回中國工作。臨行前，車子、家具都處理掉了，唯獨這個最大的家伙賣不掉，除非以低于購買價出售。金先生最終決定把房子租出去，雖然實際收到的租金比支付銀行的月供還少幾百美元，但也無可奈何。

有人說，對不明真相的中國人來說，與其說美國房產(chǎn)是一塊人人爭食的蛋糕，不如說是一口看不見底的深井?！?/p>