房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)

李 巍

摘 要:在經(jīng)歷了一段時(shí)間的飛速發(fā)展之后,我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨著新的挑戰(zhàn)和危機(jī)。這種危機(jī)的出現(xiàn)有著深厚的社會(huì)根源,既有國(guó)家宏觀政策方面的影響,也有其自身機(jī)制不完善的內(nèi)因。規(guī)范市場(chǎng),健全法規(guī),細(xì)化分工,以及信息技術(shù)的應(yīng)用,都預(yù)示著連鎖經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)中介市場(chǎng)未來發(fā)展的方向。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)中介 連鎖發(fā)展市場(chǎng)

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和快速發(fā)展,以房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)咨詢?yōu)橹饕?wù)內(nèi)容的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。然而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈,對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的要求也越來越高,中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)的責(zé)任也越來越大。

一、房地產(chǎn)中介的內(nèi)涵和特征

中介行業(yè)是社會(huì)發(fā)展的產(chǎn)物,它是介于政府、企業(yè)和個(gè)人之間,從事溝通、協(xié)調(diào)、公證、評(píng)估、監(jiān)督、代理、咨詢等活動(dòng)的機(jī)構(gòu)。它的存在,加強(qiáng)了不同主體之間的聯(lián)系,降低了交易成本,具有提高社會(huì)活動(dòng)效率和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量的功能。

(一)房地產(chǎn)中介的內(nèi)涵。

房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,其定義有狹義和廣義的兩種。狹義的房地產(chǎn)中介是以我國(guó)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》(1996年1月8日建設(shè)部第50號(hào)令)為依據(jù),將房地產(chǎn)中介定義為:房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。而對(duì)廣義的房地產(chǎn)中介的討論則更有意義,房地產(chǎn)中介的外延較廣,房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有上述中介行業(yè)特征的機(jī)構(gòu)都可列入廣義房地產(chǎn)中介的范疇。

(二)房地產(chǎn)中介的特征。

(1)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),只為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供中介服務(wù);(2)房地產(chǎn)中介不占有房地產(chǎn)商品,也不直接從事買賣活動(dòng),只向買賣雙方提供溝通服務(wù);(3)房地產(chǎn)中介活動(dòng)具有非連續(xù)性和流動(dòng)性的特點(diǎn);(4)房地產(chǎn)中介具有很強(qiáng)的靈活性;(5)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以傭金為主要收入來源。

二、目前房地產(chǎn)中介行業(yè)現(xiàn)狀及主要問題

(一)發(fā)展無序,企業(yè)生存率低。

雖然社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)中介的需求在增加,但房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的環(huán)境并不理想,不確定因素很多,風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)中介尤其是普通中介市場(chǎng),由于投資成本低,管理不規(guī)范,準(zhǔn)入制度不完善,企業(yè)間存在惡性競(jìng)爭(zhēng),因而許多中小房地產(chǎn)中介商面臨著淘汰的壓力,致使房地產(chǎn)中介商的生存率很低。

(二)企業(yè)規(guī)模較小,抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。

由于房地產(chǎn)中介行業(yè)興起時(shí)間不長(zhǎng),入市門檻低,準(zhǔn)入條件不嚴(yán)格,造成房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)大多規(guī)模較小,企業(yè)實(shí)力薄弱。其次,資金實(shí)力也是影響中介企業(yè)規(guī)模的主要原因之一。另外,業(yè)務(wù)種類單一,經(jīng)營(yíng)范圍狹窄,也造成了企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力的不足。

(三)從業(yè)人員良莠不齊,整體素質(zhì)亟待提高。

房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。所以世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國(guó)家對(duì)中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定。如美國(guó)實(shí)行從業(yè)人員準(zhǔn)入制度,規(guī)定銷售人員必須修完《房地產(chǎn)原理》,考試合格后一年內(nèi)須修完6門相關(guān)課程,并有2門合格者才能取得銷售人員資格;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人至少要有兩年以上從事房地產(chǎn)工作經(jīng)歷,并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門課程方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的資格。而我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員資格認(rèn)證制度尚不規(guī)范,日常管理也不嚴(yán)格,許多匆匆上崗的人都沒有相關(guān)工作的經(jīng)歷和相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格證書,不具備從業(yè)專門知識(shí)和實(shí)際工作能力。

(四)法律法規(guī)尚須健全和完善。

房地產(chǎn)商品作為不動(dòng)產(chǎn),是一種特殊商品,其交易牽扯到產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、承租權(quán)等多項(xiàng)內(nèi)容,需要一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程,涉及眾多的法律法規(guī)。我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)設(shè)立、運(yùn)營(yíng)以及對(duì)從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為管理進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件,主要有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》等等,初步形成了一個(gè)框架,但還不健全、不完善。

(五)行業(yè)監(jiān)管和自律不力。

目前,對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)中存在著管理體制不合理、管理制度不健全的問題;而且無論是政府部門的直接監(jiān)管,還是由行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行的自律性監(jiān)管,都存在監(jiān)管不力的問題。由政府直接監(jiān)管,面對(duì)數(shù)量龐大的中介機(jī)構(gòu)和不勝枚舉的中介糾紛,難以到位,同時(shí)還存在著尋租空間。另外,政府部門中,除作為行業(yè)主管部門的房地產(chǎn)管理部門行使監(jiān)管職能外,其他城建、工商、質(zhì)監(jiān)、物價(jià)、人事、司法等部門也都從各自角度,以各自的依據(jù)和方式參與監(jiān)管,會(huì)造成政出多門,企業(yè)無所適從,且易產(chǎn)生許多漏洞。

三、房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——連鎖經(jīng)營(yíng)

隨著房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)不斷擴(kuò)展,信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的普及,消費(fèi)者的理性消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng),在此對(duì)房地產(chǎn)中介的經(jīng)營(yíng)具有的趨勢(shì)進(jìn)行簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)。

(一)大中型中介注重品牌影響力,調(diào)整自身規(guī)模效應(yīng)。

每個(gè)城市都有名列前茅的房地產(chǎn)中介企業(yè),經(jīng)過幾年的發(fā)展,在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)擁有較高的市場(chǎng)占有率和品牌知名度,擁有較高的注冊(cè)資本,一定數(shù)量的門店、員工和經(jīng)紀(jì)人。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,也帶動(dòng)了這些企業(yè)實(shí)力的增強(qiáng)。

近年國(guó)家宏觀調(diào)控影響到整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng),消費(fèi)者持幣觀望,市場(chǎng)低迷,中介業(yè)部分陷入被動(dòng)的局面。中介行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行了洗牌,一方面為連鎖中介敲響了增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的警鐘,另一方面也創(chuàng)造了擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)。 門店是中介企業(yè)獲取房源信息的途徑之一,也是連鎖企業(yè)擴(kuò)張的重要方式,一些大中型中介就是通過大量分設(shè)門店,在一些區(qū)域形成了局部壟斷?？蛻敉ㄟ^對(duì)企業(yè)專業(yè)人員數(shù)量和素質(zhì),以及門店數(shù)量的觀察而形成對(duì)企業(yè)實(shí)力的印象。

(二)中介經(jīng)營(yíng)中大量運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù),與傳統(tǒng)方式密切結(jié)合。

眾多企業(yè)擁有自己的企業(yè)網(wǎng)頁,并且利用網(wǎng)絡(luò)發(fā)布房源信息,一些企業(yè)網(wǎng)站已經(jīng)在客戶中擁有了很大的影響力,這些企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)同客戶建立虛擬通道。 從商業(yè)發(fā)展的形態(tài)看,大量的終端客戶對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)中介企業(yè)生存和發(fā)展的兩個(gè)源頭就是房源和需求。房子是一件特殊的商品,只作為中間媒介,兩端的客戶——出售方和承購方最終是直接接觸?？蛻舻馁Y源對(duì)于房產(chǎn)中介來說是一筆財(cái)富,對(duì)客戶傳達(dá)的信息的把握和分析,有利于中介商提供更好的服務(wù)。因此可以說,中介連鎖經(jīng)營(yíng)有兩個(gè)網(wǎng)絡(luò),一個(gè)是門店,另一個(gè)是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺(tái)。兩者的有效結(jié)合,更能拓展房產(chǎn)中介的新型經(jīng)營(yíng)模式。

(三)中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇,企業(yè)提倡特色服務(wù)。

隨著房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展的成熟,中介企業(yè)面臨著大浪淘沙,連鎖經(jīng)營(yíng)的企業(yè)都在尋找做大做強(qiáng)的途徑,企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)必然加劇。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比拼的就是經(jīng)營(yíng)水平,而服務(wù)是房地產(chǎn)中介企業(yè)的根本,房地產(chǎn)本身就屬于第三產(chǎn)業(yè)——服務(wù)業(yè)。

提倡誠信經(jīng)營(yíng),開展個(gè)性化服務(wù),促使服務(wù)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展,都需要提升中介人員的素質(zhì)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),交易的性質(zhì)是產(chǎn)權(quán)交易,涉及到眾多的法律法規(guī),而且還需要有相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)。連鎖中介趨向系統(tǒng)化的發(fā)展,人員的從業(yè)形象、業(yè)務(wù)操作能力、服務(wù)的方式等,都對(duì)其有重要的影響。知名從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)將占有越來越多的市場(chǎng)份額,中介人員個(gè)人的知名度對(duì)中介機(jī)構(gòu)的影響也越來越大?？傮w而言,就是要形成一批具有德才兼?zhèn)涞膹臉I(yè)人員,成為房地產(chǎn)連鎖中介經(jīng)營(yíng)的中堅(jiān)力量。

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