關(guān)于不動產(chǎn)善意取得制度的若干思考

王慶芳

摘要：本文通過對2007年頒布的《物權(quán)法》中“所有權(quán)特別取得”一章中新增之不動產(chǎn)善意取得制度的淵源、理論基礎(chǔ)及法規(guī)內(nèi)容的分析，來理解新設(shè)這一制度的特別目的。同時也提出對這一新增制度合理性及完善性的若干疑問。

關(guān)鍵詞：善意取得物權(quán)變動模式權(quán)利外觀利益平衡不動產(chǎn)登記制度

1何謂“不動產(chǎn)”?

孟子曰：“有恒產(chǎn)者有恒心?！痹诶习傩昭劾?，恒產(chǎn)即為“不動產(chǎn)”，僅包括腳下的土地及附著于地面上房屋。然而法律意義上的不動產(chǎn)外延更廣泛，也更富爭議。依據(jù)《擔(dān)保法》關(guān)于動產(chǎn)和不動產(chǎn)的分類，首先確定了不動產(chǎn)的外延，其余則為動產(chǎn)?！稉?dān)保法》92條規(guī)定：本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。因此在我國不動產(chǎn)的范圍應(yīng)依92條為斷。先來看不動產(chǎn)定義的學(xué)理之爭。馬俊駒、余延滿先生認(rèn)為“動產(chǎn)與不動產(chǎn)是根據(jù)物能否移動并且是否因移動而影響其價值，以及物權(quán)變動法律要建的不同為標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行的劃分。”孟勤國先生則是出于劃分之目的“人類為什么要區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)，一言以蔽之，是為了將具有重要社會意義的財產(chǎn)從一般財產(chǎn)中抽離出來，予以一般財產(chǎn)所沒有的管理和保護(hù)。”給出了一個極為明確的定義：凡登記者為財產(chǎn)。拋開循環(huán)定義之嫌，這一定義也向我們揭示了不動產(chǎn)這一法律術(shù)語所代表之內(nèi)涵及重要意義：不動產(chǎn)及重要財產(chǎn)，而新頒物權(quán)法對動產(chǎn)之船舶、飛行器及機(jī)動車等物權(quán)的特別規(guī)定(《物權(quán)法》第23條)更加映證了不動產(chǎn)、重要財產(chǎn)及登記財產(chǎn)此三者外延之相似。

2善意取得制度的淵源與意義

善意取得制度的產(chǎn)生有其社會和技術(shù)兩方面的原因。古羅馬法中即確定了所有權(quán)植物縣追擊原則：片面強(qiáng)調(diào)對所有權(quán)者的保護(hù)，導(dǎo)致效率大大降、低阻礙商業(yè)發(fā)展。日耳曼法的“一手護(hù)手原則”限制了所有權(quán)的追擊里，成為了大陸法系“善意取得制度”的理論淵源：從技術(shù)層面來講，近代大陸法系確立的動產(chǎn)公示公信原則以交付和占有為形式的共識，由此引申出公信力才能在邏輯上推導(dǎo)出善意取得制度。由此足見，善意取得制度與無權(quán)變動模式是緊密不可分割的——后者乃前者之前提，前者為后者之補(bǔ)充。由于現(xiàn)代商業(yè)、資金、貨物飛速流通的發(fā)展，保護(hù)交易安全便成為民法的重要任務(wù)。如何在傳統(tǒng)保障財產(chǎn)靜的安全與現(xiàn)代商業(yè)動的安全之間做出選擇，在原權(quán)利與第三人間尋求利益平衡點。并促使善意取得制度的完善，也成為了物權(quán)法的重要議題。

3善意取得制度對象擴(kuò)大到不動產(chǎn)之理論基礎(chǔ)

在物權(quán)法尚未出臺之前以及散見于各學(xué)者編纂的物權(quán)法草案之中，我們都未曾尋找到有關(guān)不動產(chǎn)的善意取得制度的痕跡。某些學(xué)者認(rèn)為《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見》第89條明確規(guī)定了共有財產(chǎn)的善意取得包括不動產(chǎn)及動產(chǎn)即是實際上承認(rèn)了不動產(chǎn)的善意取得，然而本人以為，作為一項復(fù)雜的制度尤其關(guān)涉到三方利益及交易安全的重要方面的制度不可僅僅依據(jù)一條法條的司法解釋就認(rèn)為其借以建立。我們需要更為深入地探討其理論依據(jù)何在?

正如前文所闡述的，善意取得制度是基于法律與經(jīng)濟(jì)等種種社會因素產(chǎn)生的一項意圖保護(hù)交易安全的法律制度?！兜聡穹ǖ洹返?92條規(guī)定了基于相信土地登記公信力而取得土地上的權(quán)利?！度鹗棵穹ǖ洹?73條也有類似的規(guī)定。同樣在臺灣的《土地法》中也規(guī)定了登記具有絕對效力，言下之意即是保護(hù)第三人，真實權(quán)利者不得以登記不實來對抗善意第三人。從以上法條可以看出，即使大部分國家未在善意取得一章中明確界定不動產(chǎn)亦為其對象，但卻是在其他章節(jié)中或是其他有關(guān)土地等登記財產(chǎn)為內(nèi)容的法規(guī)當(dāng)中。詳細(xì)建立了不動產(chǎn)的善意取得制度。究其原因，本人認(rèn)為正是由于不動產(chǎn)較動產(chǎn)而言更事關(guān)民生大計，價值更為重要，建立或不建立不動產(chǎn)的善意取得制度都有其深層的相關(guān)制度原因。

也正因如此，我國為何新增不動產(chǎn)的善意取得制度就成為了本人的關(guān)注焦點。

我國《物權(quán)法》105條規(guī)定了不動產(chǎn)和動產(chǎn)的善意取得制度，前文已經(jīng)提及，善意取得制度的靈魂在于“‘善意的界定與‘取得方式及物權(quán)變動模式”。分述如下：

3.1不動產(chǎn)之取得方式：不動產(chǎn)采取登記生效要件主義。物權(quán)法第9條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力：未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。但法律另有規(guī)定的除外。此處的但書在本人的理解中為以下三點：①以合同設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓及消滅不動產(chǎn)的物權(quán)者須經(jīng)登記，未經(jīng)登記，不影響合同效力(《物權(quán)法)第15條)②異議登記制度(《物權(quán)法》第19條第二款)③更正登記制度(《物權(quán)法》第19條第一款)。與登記制度相配套的是所有權(quán)的正確性推定原則(《物權(quán)法》第17條)。

3.2由不動產(chǎn)登記制度可窺見，我國實際采取的是債權(quán)形式主義的無權(quán)變動模式，即“意思主義與登記的結(jié)合，既不要求物權(quán)變動須有物權(quán)合意，也不承認(rèn)物權(quán)變動的無因性”。

3.3“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)《物權(quán)法》第105條并未規(guī)定何謂善意。理論界的通說為“不知道或非因重大過失不知道轉(zhuǎn)讓人為無權(quán)處分人”。一則，法律并非保護(hù)所有受讓人，對于明知者即惡意第三人無需保護(hù)；對于有重大過失者法律也不應(yīng)保護(hù)，否則將助長其懶惰天性，唯有采取通說才能“驅(qū)動其內(nèi)部的利益關(guān)懷”，更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募骖櫾瓩?quán)利人與受讓人之間的利益平衡。

以上三點為何構(gòu)成善意取得制度的靈魂是在于：由取得方式和物權(quán)變動模式可知，我國實際采取的不動產(chǎn)登記的實質(zhì)審查主義。即具有足夠的公信力形成令第三人充分相信的權(quán)力外觀，正是這種權(quán)力外觀，“它將當(dāng)事人內(nèi)部的諸要素切斷，使當(dāng)事人之間的情勢不致外溢，而影響、害及第三人，把權(quán)力及法律關(guān)系的外向形態(tài)作為相對人利益的保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)”若受讓人同時具備了無過失的主觀狀態(tài)(善意)。即可彌補(bǔ)無權(quán)處分的效力不足。由此可見此三者對于不動產(chǎn)善意取得制度在我國的建立有何等重要的意義。

4不動產(chǎn)善意取得制度的分析及問題

首先須申明的是：不動產(chǎn)善意取得制度并非僅保護(hù)傘善意受讓人，同時對原權(quán)利人也規(guī)定了相應(yīng)的救濟(jì)措施?！段餀?quán)法》第21條第一款和106條規(guī)定了原權(quán)利人向無權(quán)處分人追償?shù)臋?quán)利：同時，《物權(quán)法》21條第二款規(guī)定由于登記機(jī)構(gòu)的錯誤造成他人摜害的，應(yīng)承擔(dān)國家賠償責(zé)任。由此可見，法律的天平仍然時刻關(guān)注著利益平衡。

其次，我們也應(yīng)注意到該制度的一些不足之處，《物權(quán)法》第106條的“受讓人受讓該財產(chǎn)時”中的“受讓時“該如何界定?對于動產(chǎn)和不動產(chǎn)受讓的方式和所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間點是不同的，并且不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也非一個時間點而是一個時間段的過程。在這種情況下。予以含糊不清的法條就會導(dǎo)致很多爭議和糾紛，譬如：簽訂合同之后而在登記前發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，依據(jù)善意標(biāo)準(zhǔn)此時的受讓人已經(jīng)不存在善意，但其能否根據(jù)《權(quán)力法》第15條合同效力來對抗登記效力呢?如果可以的話，此種不從一而終的善意將會大大動搖不動產(chǎn)的善意取得制度，同時對原權(quán)利人也是一種極不公平的傷害，使他恢復(fù)原狀的救濟(jì)期限大大縮短。但是，答案如果是否定的話，善意的雙重標(biāo)準(zhǔn)將會人為地削弱合同效力。以后來之“不善意”懲罰合同前的“善意”同樣是缺乏法理依據(jù)的?？赡芤驗楸救说膶W(xué)歷淺薄及思考深度所限，尚不能對此作出一個合理的建設(shè)性回答。物權(quán)法法條眾多語義的模糊可以視為一種立法的前瞻性要求，但法律規(guī)范要求應(yīng)有的明確性在此處顯的極為重要。

綜上，正如孟子所言：“徒善不足以為政，徒法不足以自行?！币豁椥碌姆芍贫鹊慕⑼枰銐蛏詈竦幕A(chǔ)。而不動產(chǎn)善意取得制度雖談不上新鮮卻也是第一次系統(tǒng)地納入了法典，這就要求我國要有足夠的準(zhǔn)備去建立完善的不動產(chǎn)登記制度，不致使這一制度成為少數(shù)人的牟利工具，同時完善制度本身的細(xì)化規(guī)范化工作。