我國房地產(chǎn)證券化的法律思考

楊 媛

房地產(chǎn)證券化是非常復雜的工程，不僅涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行、投資者，還涉及投資基金、證券發(fā)行機構(gòu)、證券擔保公司等。房地產(chǎn)證券化的動因，主要是為了解決房地產(chǎn)市場融資渠道單一和風險集中的兩大問題。在房地產(chǎn)建設(shè)項目資金主要依靠銀行貸款的經(jīng)營模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、貸款銀行須直接承受房地產(chǎn)市場動蕩的風險。同時，銀行之外的其他投資者卻因缺乏投資的渠道，很難靈活地投資房地產(chǎn)。房地產(chǎn)證券化的操作模式，可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供充足的資金，分散銀行的貸款風險，同時也為投資者開辟了一條回報穩(wěn)定、投資可隨時變現(xiàn)的房地產(chǎn)投資途徑。加快房地產(chǎn)證券化的發(fā)展以激活資本投資市場勢在必行，啟動相關(guān)的專項研究和政策法律的研究也就顯得尤為重要。

一、中國的房地產(chǎn)證券立法研究。

國內(nèi)房地產(chǎn)證券化的立法剛剛開始，海外房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定從體例上看，可以分為分散立法型和統(tǒng)一立法型，這兩種體例跟各自的國情是緊密聯(lián)系的。我國房地產(chǎn)證券化的立法的最合理的形式應該是：統(tǒng)一立法型。理由在于：首先，我國有大力發(fā)展資產(chǎn)證券化的客觀要求。我國金融機構(gòu)的處境并不樂觀。一是銀行不良貸款的比例很高，二是銀行的資本充足率太低，應當說，我國沒有出現(xiàn)類似于亞洲其他國家的金融危機，很大程度上是由于政府信用的存在，但隨著市場化運作的日益深入，如果銀行的處境再沒改觀的話，爆發(fā)金融危機的可能性非常大。因此發(fā)展資產(chǎn)證券化是大勢所趨，而進行統(tǒng)一立法我們就不會碰到法、德存在的立法尷尬。其次，統(tǒng)一立法有利于參與者更好地操作房地產(chǎn)證券化是一個新生的事物，參與者的水平參差不齊，采取統(tǒng)一立法，可以使房地產(chǎn)證券化的過程一目了然，便利于實踐中的操作。再者、分散立法實際上成本更高。房地產(chǎn)證券化的環(huán)節(jié)非常繁雜，涉及到的法律部門很多，如果對原有法律部門進行一一修訂，那花費的立法成本肯定很高。衡量之下，不如把這些環(huán)節(jié)集中在一起統(tǒng)一立法。然后統(tǒng)一立法，我國有后發(fā)優(yōu)。很多統(tǒng)一立法型的國家和地區(qū)，它們的立法能夠給我國借鑒。

而我國現(xiàn)行的證券法、銀行法更是對房地產(chǎn)證券化合法性形成威脅。《證券法》規(guī)定證券、銀行、信托、保險實行分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理，這使得銀行難以參與到資產(chǎn)證券化過程中去?！渡虡I(yè)銀行法》嚴格限定的金融業(yè)經(jīng)營范圍并沒有包括房地產(chǎn)證券化，同時還明確規(guī)定。商業(yè)銀行在我國境內(nèi)不得從事信托投資和股票業(yè)務，不得投資于非自用不動產(chǎn)，不得向非銀行金融機構(gòu)和企業(yè)投資。這使得真正意義上的資產(chǎn)證券化難以開展，需要國家重新立法對人民銀行、證監(jiān)會等相關(guān)部門之間的嚴格分工作出相應調(diào)整，為房地產(chǎn)證券化開辟綠色通道。

同時，合同法也對房地產(chǎn)證券化構(gòu)成挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)抵押證券化需要把銀行組合貸款真實出售給SPV，實質(zhì)上是合同法上的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。而合同法規(guī)定債權(quán)人必須通知債務人，否則不具法律效力。但由于銀行組合貸款的債務人眾多，逐一通知并非易事。此外，資產(chǎn)評估、中介服務、會計準則、登記制度、稅收管理、外匯政策等也同樣影響房地產(chǎn)證券化的實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)證券化法律的摸索

現(xiàn)行的法律環(huán)境該如何為房地產(chǎn)證券化作出改進呢?住房抵押貸款證券化以其環(huán)環(huán)相扣的法律結(jié)構(gòu)推動了自我清償?shù)倪\作流程，其中它的法律風險防范體制，關(guān)系著整個證券化結(jié)構(gòu)的成敗，是具有基礎(chǔ)性和核心地位的組成部分。

(一)選擇適合的SPV法律組織形式。房地產(chǎn)證券化中SPV的重要性相當于電腦中的CPU。由于SPV的法律設(shè)計很有講究，所以在設(shè)立中必須選擇適合的SPV法律組織形式。根據(jù)世界各國的操作實踐和相關(guān)立法，SPV一般有公司形式、信托形式和合伙形式三種主要形式。其中，公司形式是最為常見的組織形式。采用公司形式，一方面SPV可以發(fā)行多種類型的證券，增強靈活度；另一方面在公司的營業(yè)執(zhí)照和章程中可以包括進行融資所必須的限制公司從事商業(yè)活動的條款，而且證券融資結(jié)構(gòu)中的參與X--般都較為熟悉公司的破產(chǎn)和經(jīng)營管理事宜，公司形式可幫助他們更為容易地評估證券化的法律風險。當然公司形式的SPV也會帶來雙重稅收、設(shè)立手續(xù)繁瑣、行政成本較大等問題。鑒于我國目前證券市場的不成熟性、房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性以及資信制度的尚未建立，公司形式的SPV比較適合我國住房抵押貸款證券化的現(xiàn)狀，也是實現(xiàn)風險隔離的一個較為成熟而且現(xiàn)實的方式。

(二)建立SPV的破產(chǎn)隔離制度。對于證券化來說，破產(chǎn)問題往往是被關(guān)注的焦點。幾乎所有證券化項目中的法律問題書都需對潛在破產(chǎn)問題，尤其是對破產(chǎn)清算人可能質(zhì)疑向特殊目的公司轉(zhuǎn)讓應收賬款的有關(guān)問題做出非常詳細的分析闡述。因而只有從法律上為SPV確定業(yè)務范圍，貫徹謹慎運作原則，使SPV與其自身引起的破產(chǎn)風險相隔離。另一方面只有實現(xiàn)破產(chǎn)隔離制度，才能在法律上最大程度地為SPV防范風險，使SPV得以正常運轉(zhuǎn)。SPV的破產(chǎn)隔離制度從某種意義上而言，就是要與發(fā)起人的破產(chǎn)風險相隔離，避免“實體合并”。一旦SPV發(fā)生“實體合并”，將導致之前通過“真實銷售”建立起來的資產(chǎn)隔離意義盡失。

在綜合各國的實踐和立法情況下，可以把控制標準作為核心標準。當發(fā)起人對SPV存在過度控制，即SPV完全喪失或基本喪失自主權(quán)，就可能導致“實體合并”?？刂茦藴士梢杂性S多具體的表現(xiàn)形式，例如SPV是否有獨立的組織名稱、辦公地點和工作人員；SPV是否有充足的資本；SPV是否有獨立于發(fā)起人的董事，是否自主決定SPV的相關(guān)事務；SPV與發(fā)起人之間的業(yè)務往來是否遵循了與第三方之間的正常交易規(guī)則，是否有業(yè)務混同等等。