房貸利率７折：銀行的畫餅？

周政華　劉洋碩

銀行針對貸款者設(shè)置的房貸利率7折的種種門檻，其實是源于對未來盈利的焦慮

2009年，北京“房奴”張衛(wèi)華的經(jīng)濟壓力將會稍稍減輕。

自從去年初，31歲的張衛(wèi)華從民生銀行貸款35萬元、分20年還清，買下位于北京南三環(huán)的一套二居室商品房后，每月他就不得不把一半多的工資——約2890元用于償還房貸。不過，今年他的月供將降低到2150元左右，比之前省了近四分之一。

月供的減少緣于兩項費用的降低。

2008年，由于中國人民銀行的5次降息，張衛(wèi)華今年的房貸利息已經(jīng)從購房時的7.83%下調(diào)到5.94%，因此房貸月供減少了395元；1月7日上午，他又接到了民生銀行客服人員的電話，得知從1月15日起，房貸利率將由原先的8.5折優(yōu)惠，調(diào)低到7折，因此房貸每月又可少還345元。兩項合計，張衛(wèi)華2009年的房貸月供比上一年少了740元。

2008年10月27日，為擴大內(nèi)需，提振樓市，中國人民銀行出臺了《擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下調(diào)幅度、支持居民首次購買普通住房》的文件，宣布自當(dāng)日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

此前，這一下限為0.85倍，也就是商業(yè)銀行通常給予首套商品房購房者貸款利率8.5折優(yōu)惠。但是否執(zhí)行7折優(yōu)惠利率，以及執(zhí)行的對象的界定——新增房貸還是存量房貸——中國人民銀行新聞發(fā)言人稱，這些將取決于商業(yè)銀行，并非強制性規(guī)定。

也就是說，并非所有貸款買房者，都能像張衛(wèi)華這樣，享受到房貸利率7折的優(yōu)惠。

銀行筑起優(yōu)惠門檻

中國人民銀行的文件公布之后，張衛(wèi)華們就開始翹首以盼，等待銀行給予房貸利率7折優(yōu)惠。

然而，銀行對此文件普遍采取了觀望態(tài)勢。直到2008年底，國有四大商業(yè)銀行才基本敲定對首套房貸新貸款者7折利率優(yōu)惠的基本政策，而存量房貸款能否享7折優(yōu)惠的討論則一直持續(xù)到2009年。

2009年1月初交通銀行、杭州銀行率先推出房貸利率7折優(yōu)惠后，四大國有商業(yè)銀行方才陸續(xù)跟進。而在門檻設(shè)置上，四大國有商業(yè)銀行的審核標(biāo)準(zhǔn)也普遍高于股份制銀行。

截至記者發(fā)稿時，國內(nèi)四大國有商業(yè)銀行中除中國工商銀行外的中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行，以及招商銀行、光大銀行、民生銀行等絕大部分全國性股份制銀行共計14家銀行，均宣布2008年10月27日前發(fā)放的房貸——也就是存量房貸利率給予7折優(yōu)惠。

除中國農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、民生銀行宣布，無須貸款人申請，銀行將通過內(nèi)部的計算機系統(tǒng)，將30萬以上額度的貸款利率從8.5折優(yōu)惠自動調(diào)整到7折優(yōu)惠外，其他大部分商業(yè)銀行均設(shè)置了不同程度的門檻，須貸款人提交申請，等待銀行審核。

對于“存量房貸”利率的折扣評估，中國人民銀行在其官方網(wǎng)站上做如下說明，“存量房利率調(diào)整主要取決于兩個因素：一是金融機構(gòu)對借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素的綜合評估；二是貸款合同對于貸款利率調(diào)整方式的約定。金融機構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評估風(fēng)險的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平?！?/p>

銀行設(shè)置的門檻主要集中在對貸款總額及時間、房屋面積，以及貸款人資質(zhì)認(rèn)定上。

幾乎所有銀行都要求，所購房屋為第一套住房、貸款總額須30萬以上，房屋面積在140平米以下的普通商品房。

《中國新聞周刊》致電華夏銀行客服獲知，該行規(guī)定申請房貸7折的房屋必須是首套自住房；總面積不超過140平方米；商業(yè)貸款額度在50萬元以上。辦理時還需出示工資證明、身份證等有效證件等。

大部分銀行對于貸款人的資格認(rèn)定，主要強調(diào)綜合信用方面。招商銀行客服對《中國新聞周刊》稱，對貸款人的考核綜合信用度，除了信用卡、房屋貸款的還貸能力等的綜合考察之外，部分城市可能會調(diào)取水電費、物業(yè)管理費等的繳納情況。

此外，少數(shù)銀行還將貸款人是否優(yōu)質(zhì)客戶，與享受房貸利率7折相掛鉤。

浦東發(fā)展銀行要求，須貸款金額500萬元及以上，且借款人家庭凈資產(chǎn)達100萬元及以上，或借款人貸款金額與家庭凈資產(chǎn)合計達1000萬元及以上的，才可按照7折的最惠利率標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。

由于商業(yè)銀行在房貸利率7折執(zhí)行及判定上擁有自由裁量權(quán)，一些銀行對客戶抱持恩賜心態(tài)。“這次是我們行里給的優(yōu)惠，不屬于國家給的優(yōu)惠政策?！北本┿y行阜成支行個人信貸部的一位工作人員在接受《中國新聞周刊》采訪說。

優(yōu)惠實屬無奈

銀行針對貸款者設(shè)置的房貸利率7折的種種門檻，其實是源于未來盈利的焦慮。

按照央行本次降息后的利率，對于當(dāng)前5.94%的人民幣5年以上貸款基準(zhǔn)利率而言，最低0.7倍的優(yōu)惠利率為4.158%，這個數(shù)字與5年期存款3.6%的基準(zhǔn)利率相去不遠。海通證券金融分析師范坤祥認(rèn)為，存貸利差過窄將導(dǎo)致商業(yè)銀行失去放貸動力。

個人房貸資產(chǎn)一度被視為國內(nèi)商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2008年11月末，全國個人住房貸款余額為2.95萬億元，占同期金融機構(gòu)人民幣貸款總額的1成。

但由于2008年以來，全國房地產(chǎn)市場的低迷，銀行對商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明顯放緩。由國家統(tǒng)計局編制的國房景氣指數(shù)，截至2008年11月已經(jīng)連續(xù)12個月下滑。

中國人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明顯放慢。2008年第三季度末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額(含個貸余額)為5.3萬億元，同比增長14.3%，比上年同期低15.3個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額、購房貸款余額增速分別比上年同期回落了14.9個百分點和15.5個百分點。

中國銀行、建設(shè)銀行和工商銀行的住房按揭貸款總額排在前三位，均在5000億元以上，三家合計發(fā)放了全國70%以上的購房貸款，遠超其他股份制銀行。

海通證券金融分析師范坤祥對《中國新聞周刊》表示，如果將首套商品房貸款利率從8.5折調(diào)至7折，中國銀行、工商銀行和建設(shè)銀行的利潤損失均超過25億元以上，而北京銀行、南京銀行、寧波銀行的利潤損失均在6000萬以下。

此外，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、寧波銀行、招商銀行等股份制銀行雖然在個人房貸規(guī)模上不及四大國有商業(yè)銀行，但個人房貸在其貸款總額比例上要高，占比均超過10%，范坤祥稱，房貸收入的變化對其影響較大。

中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行研究中心主任郭田勇認(rèn)為，2009年國內(nèi)銀行將面臨較大業(yè)績壓力。郭田勇在接受《中國新聞周刊》采訪時預(yù)測，今年銀行將面臨三大不利因素：一是經(jīng)濟增長持續(xù)減速；二是不良貸款率會有所反彈；三是央行未來可能降息，繼續(xù)收窄利差。

郭田勇認(rèn)為，國內(nèi)銀行仍然沒有擺脫過度依賴存貸利息差的經(jīng)營格局。

評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾1月7日發(fā)表報告認(rèn)為，2009年，中國大陸銀行未計利息、稅項、折舊及攤銷之利潤率將下跌一半，隱含壞賬率將上升30%。