房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與員工考核方法探索

許垂夫

【摘 要】在商品房價格受到多重因素的制約后,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展應轉向靠成本競爭取勝的策略,人的因素是第一位的。通過分析全過程開發(fā)環(huán)節(jié),找出成本變動的關健因素,充分發(fā)揮企業(yè)部門人才主觀能動性,利用有效的成本控制方法,來控制開發(fā)成本,達成企業(yè)利潤目標。為了達成企業(yè)目標,將員工業(yè)績考核和企業(yè)成本管理有機的連結起來,探索有效的考評方法,實現(xiàn)成本管理與員工考核的有機統(tǒng)一。

【關鍵詞】成本 成本管理 目標成本 成本控制 業(yè)績考核 合同考核制

【中途分類號】G621【文獻標識碼】A【文章編號】1673-8209(2009)11-0-02

1序

任何事物的發(fā)展,都離不開人的因素,房地產(chǎn)開發(fā)也不例外,尤其是企業(yè)成本管理。在工程計價領域,由于電子技術的引入而簡化了計算過程,人為因素(專業(yè)能力和技術水平)就成了主要因素,因為計價基礎的一致性,這種主導方式也立即傳遞到了房地產(chǎn)行業(yè),即人成為了控制開發(fā)成本的第一位因素。當前由于金融危機和市場競爭的加劇,已經(jīng)對房地產(chǎn)開發(fā)的各項工作提出了更高要求,過去那種只要拿到土地、建好樓房就能獲利的時代已經(jīng)一去不復返了,房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣退的時代已經(jīng)來臨。在商品房售價受到各方面均衡制約以后,企業(yè)依靠抓自身管理、增技術優(yōu)勢、挖內(nèi)部潛力,提升競爭實力就顯得更為重要。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了微利時代,企業(yè)只有不斷提升管理水平,迎難而上,才會發(fā)展得更高更遠,真正做大做強。

企業(yè)怎樣考核評價員工業(yè)績?怎樣控制開發(fā)成本?是企業(yè)管理者經(jīng)常探索的問題。這兩者是有機統(tǒng)一的,工作業(yè)績的考核和成本管理是密不可分的,因為企業(yè)是以效益為最高目標,離開了開發(fā)效益去談工作業(yè)績是本末到置,同樣開發(fā)效益也是同員工的工作創(chuàng)新和業(yè)績創(chuàng)新密不可分的,兩者就是因與果的關系。

2 成本控制方法

成本管理是同開發(fā)過程的各項工作密不可分的。所有的開發(fā)工作,如果涉及到要支出費用,那就形成了成本。成本就是費用,是因為開展各項工作所需的費用,如人員工資、政府繳費、工程發(fā)包等等。所以開發(fā)工作在明,是明線,成本管理在暗,是暗線,一明一暗,這兩條線貫穿了開發(fā)的全過程。因此,要搞好房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,抓住這兩條主線就行,以明線指導開發(fā)工作,給員工定崗派工作任務,進行考核;以暗線來掌握資金支出,控制開發(fā)成本。

因此搞好開發(fā)成本管理,首先是要明確開發(fā)流程,劃分各階段的各項開發(fā)工作,然后找出各工作應完成的事項內(nèi)容,對其相應的費用進行成本歸集;其次是要把握開發(fā)過程的關健環(huán)節(jié),即花費最多的環(huán)節(jié),通過優(yōu)化、比較,去掉或降低其中不合理的費用,達到不花費或少花費也能達成工作目標。這就為企業(yè)考核員工和各部門的工作業(yè)績提供了客觀參考依據(jù),同時通過考核也可實現(xiàn)項目的成本控制目標。

(1)全過程開發(fā)工作與成本內(nèi)容:

(2)目標成本的建立:

匯總開發(fā)各工作環(huán)節(jié)的成本內(nèi)容,就形成了整個項目的開發(fā)成本,按會計處理原則,房地產(chǎn)開發(fā)成本分為土地成本、報建費用、建造成本、期間費用四類,將表一中各成本內(nèi)容分別歸入。其中,期間費用包括銷售費用和未列入表中的財務費用、管理費用組成,后兩者由財務部門直接統(tǒng)計得出。不同的房地產(chǎn)企業(yè)可按照各自開發(fā)特點,先由財務部門進行成本歸集,按已完項目匯總成本,再進行有效分類,得出本企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗成本。以經(jīng)驗成本為基準,吸收同類型企業(yè)成本數(shù)據(jù),并比照市場行情的成本波動情況,進行合理調(diào)整,逐步建立起一套適合本企業(yè)的項目開發(fā)成本分類指標數(shù)據(jù)庫,作為指導新開工項目的成本依據(jù)。企業(yè)在新項目建設時,由部門責任人按照項目實際情況和工作計劃安排編制本部門的詳細成本計劃,企業(yè)成本中心按企業(yè)指標數(shù)據(jù)庫審核確定,以此作為費用支出的上限,即部門目標成本,各部門目標成本匯總就形成了整個項目的目標成本。項目目標成本一旦確立,以后該工作環(huán)節(jié)的成本支出必需嚴格控制,杜絕超出。項目目標成本就成為衡量考核部門工作業(yè)績好壞的基礎標準。

(3)關健工作環(huán)節(jié)成本控制:

在開發(fā)流程中,關健開發(fā)工作有很多項。項目一旦運轉,在目標成本范圍內(nèi),有的成本是固定的,不可調(diào)整的,而有的是通過員工工作努力和技術提升,可以控制的。這就要求我們在項目開發(fā)中盡可能的找出哪些屬于可調(diào)成本,哪些是可以避免的成本,通過層層監(jiān)控,最后達成控制目標成本。

通過研究各項開發(fā)工作的特點,可以得出開發(fā)成本變動發(fā)生的關健環(huán)節(jié)在:土地轉讓;工程設計;政府報建;工程發(fā)包;工程管理;工程結算;銷售環(huán)節(jié);管理環(huán)節(jié)這八個關健環(huán)節(jié)。分析每個環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的項目成本,探索有效降低和改善成本的方法,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行成本控制的核心。成本工作開展的好壞,均在于此。下面來進行一些方法探討。

3 成本管理與員工業(yè)績考核

3.1 成本控制管理體系

成本管理涉及到公司管理的各個部門,搞好成本管理應該層層設防,相互監(jiān)督,才能防范于未然,成本管理不是某個部門或某幾個人的事,而是全公司每個員工共同的事情,這構成了企業(yè)考核員工業(yè)績的基礎。員工的工作是通過部門業(yè)績體現(xiàn)出來的,因此員工考核可通過先考核部門業(yè)績,然后在部門內(nèi)部通過評定來實現(xiàn)。從表2中對應看出各部門與各項成本的工作密切關系。

對一個中型以上規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設立的職能部門進行研究,開發(fā)部、工程部、技術部、營銷部、采購部、物業(yè)部是企業(yè)負責生產(chǎn)的部門,是成本發(fā)生的第一道審批關,涵蓋政府報建費用、工程費用、銷售費用、管理費用;成本部和合同部負責成本發(fā)生的審核監(jiān)督,是二審把關;總經(jīng)辦和總裁辦對公司所有成本事項進行審核把關,是成本的第三道關;財務部對資金支出進行把關是成本的第四道關;最后由總經(jīng)理、總裁進行支出全面把關。企業(yè)依此形成全面制衡的有效成本監(jiān)控管理體系。

3.2 成本管理與部門業(yè)績評價內(nèi)容

3.3 成本管理業(yè)績考核辦法

業(yè)績考核以目標成本為基準,以項目實際成本為考核評價依據(jù),通過對員工參與執(zhí)行工程合同情況進行考核,以達到成本控制目標。企業(yè)成本可先分解為若干個項目目標,每個項目目標再分解為若干個合同目標、每個合同目標再按責任比例逐一進行考核和評價企業(yè)部門。項目所有合同考核匯總就形成了項目考核部門業(yè)績,所有項目考核匯總就形成了企業(yè)考核部門業(yè)績。

以單個合同為例:技術部門優(yōu)化圖紙,使之不能超過設計指標;合同部門不能超過合同指標(設計指標和合同指標均由目標成本派生而成);合同一經(jīng)簽定,交與工程部門執(zhí)行,工程部門確定責任人,由該責任人全程跟蹤完成合同內(nèi)容直至通過驗收,并交差執(zhí)行其他部門有關工程的管理指令(如修改和變更等),在執(zhí)行中可提出自己的看法和意見以節(jié)約成本。工程完工后,如該筆合同的最終結算款節(jié)省或超標,則首先確認工程責任人的業(yè)績或責任,其次確認其他管理部門的業(yè)績或責任,按一定比例各負其責,綜合考核評定。這樣做就有章可循,實現(xiàn)了公司對員工業(yè)績好壞的考核,每一筆合同都實行考核,就能保證整個項目的成本得到有效控制。

建立合同考核制的做法,可最大限度的調(diào)動員工積極性和主觀能動性,提高業(yè)務水平,深挖控制成本的潛力,同時也可避免管理上相互推諉,使成本監(jiān)控真正落實到位。