論被拆遷人在拆遷過程中權(quán)利的行使

王洪喜

在我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的今天,房屋拆遷已是很多人必然要面對的問題。筆者作為房地產(chǎn)專業(yè)律師,談?wù)劜疬w實務(wù)中應(yīng)被拆遷人享有哪些權(quán)利以及如何行使。

一、審查拆遷人的資質(zhì)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第4條規(guī)定:“拆遷人是取得房屋拆遷許可證的單位?！币簿褪钦f,首先,要看拆遷單位是否具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資質(zhì)證書;其次,要看拆遷單位是否取得了拆遷許可證。

實務(wù)中要注意以下問題:

1.拆遷人是否符合取得拆遷許可證的條件,即:①建設(shè)項目批準(zhǔn)文件;②建設(shè)用地規(guī)劃許可證;③國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;④城市規(guī)劃行政部門確定的拆遷范圍;⑤拆遷管理部門指定的金融機構(gòu)出具的拆遷補償金到位的證明。如果拆遷人不符合條件即取得拆遷許可證,被拆遷人可以提起行政訴訟,撤銷拆遷許可證。

2.如果拆遷人未有開發(fā)資質(zhì),或未取得拆遷許可證,但已經(jīng)實際進行了拆遷應(yīng)如何處理。筆者認(rèn)為,根據(jù)我國司法實務(wù)原則,只要在訴前取得開發(fā)資質(zhì)或取得拆遷許可證,則其實施的拆遷行為應(yīng)為合法有效。如果訴訟前未能取得開發(fā)資質(zhì)或拆遷許可證,則其拆遷行為應(yīng)認(rèn)定為無效。

二、對拆遷許可證內(nèi)容的審查

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第8條規(guī)定:“房屋拆遷管理部門在發(fā)放拆遷許可證的同時以房屋拆遷公告的形式予以公布。公告內(nèi)容為:①拆遷許可證中載明的拆遷人;②拆遷范圍;③拆遷期限等?！?/p>

在實踐中一般不會在拆遷公告上出現(xiàn)問題,如果房屋拆遷管理部門沒有進行公告,或者公告內(nèi)容不夠全面,應(yīng)當(dāng)進行公告或者補充公告,一般不能因未公告而確認(rèn)拆遷無效。

三、對拆遷估價的審查

拆遷人取得拆遷許可證并公告后,應(yīng)當(dāng)委托有拆遷估價資格的部門對被拆遷的房屋進行估價。筆者個人將其大致分為四個方面進行掌握:

1.拆遷估價使用的方法。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第16條規(guī)定“拆遷估價一般采用市場比較法,不具備采用市場比較條件的,可以采用其他估價方法,并在估價報告中充分說明。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格不包含:搬遷補助費、臨時安置補助費、非住宅房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失、室內(nèi)自行裝修的補償金?！?/p>

2.對被拆遷房屋性質(zhì)和面積的確認(rèn)。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第12條規(guī)定:“對被拆遷房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的,應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn);對被拆遷房屋面積不能協(xié)商一致的,應(yīng)當(dāng)向有資格的鑒定部門申請鑒定。”

3.拆遷估價的操作。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第14條規(guī)定:“拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格,結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行?！痹撘庖姷?5條規(guī)定:“拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進行實地查勘,做好實地查勘記錄,拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的,應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證,并在估價報告中作出相應(yīng)說明?！?/p>

4.拆遷估價結(jié)論的送達。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第18條規(guī)定:“估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日,并進行現(xiàn)場說明,聽取有關(guān)意見。公示期滿后,估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。”

如果拆遷估價部門未按照上述規(guī)范對被拆遷的房屋進行估價,根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第19條規(guī)定:“拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問,可以向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程?！痹撘庖姷?0條規(guī)定:“拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的,自收到估價報告之日起5日內(nèi),可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價,也可以另行委托估價機構(gòu)評估。拆遷當(dāng)事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的,該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的,應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告;估價結(jié)果沒有改變的,出具書面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價機構(gòu)評估的,受托估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告?！痹撘庖姷?1條規(guī)定:“拆遷當(dāng)事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的,自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi),可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術(shù)鑒定。估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi),對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術(shù)問題的,應(yīng)維持估價報告;估價報告存在技術(shù)問題的,估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤,重新出具估價報告。”

顯然,對拆遷估價結(jié)果的異議是被拆遷人最重要的權(quán)利,如果在此環(huán)節(jié)失權(quán),那么被拆遷人的補償數(shù)額將被定格,不會再有實質(zhì)性的改變。在實踐中,由于被拆遷人法律觀念淡泊缺乏經(jīng)驗等因素,導(dǎo)致不能在收到估價報告的5日內(nèi)對估價提出異議的不勝枚舉。這里的5日是不能中止、中斷、延長的,錯過了就徹底失去了提出異議的權(quán)利,等同于認(rèn)可了拆遷估價結(jié)果。

四、拆遷補償

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第24條和25條的規(guī)定,拆遷補償分為貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場價格確定補償金額;產(chǎn)權(quán)調(diào)換根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素評估計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格,結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價。需要說明的是,根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第13條規(guī)定:拆遷租賃房屋的拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋租賃人訂立拆遷補償協(xié)議;拆遷房屋管理部門代管的房屋,拆遷安置補償協(xié)議必須公證,并辦理證據(jù)保全。

如果達成拆遷補償協(xié)議后,被拆遷人或房屋承租人拒不搬遷的,拆遷人可以向法院起訴,訴訟期間拆遷人可以依法申請先予執(zhí)行;如果達不成拆遷補償協(xié)議的,根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第2條:拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補償方式、補償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷過渡方式、過渡期限等原因達不成協(xié)議的,任何一方均可申請裁決。

實務(wù)中達不成拆遷補償協(xié)議申請裁決很突出的一個問題,是房屋產(chǎn)權(quán)證上是住宅的性質(zhì),而實際是做商服出租或使用的情況。按照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)確認(rèn)房屋的性質(zhì)進行補償。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第10條:拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)核實補償安置標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議,且未經(jīng)房屋所在地專家評估委員會鑒定的,房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)委托專家評估委員會進行鑒定,并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。行政裁決應(yīng)當(dāng)在收到申請之日起30日內(nèi)做出,行政裁決規(guī)定了搬遷期限不得少于15天。對裁決不服,自收到裁決之日起60日內(nèi)申請行政復(fù)議或3個月內(nèi)向人民法院起訴。對申請裁決不服的訴權(quán),是最后的法律救濟途徑,需要說明的是,這里的訴訟是行政訴訟,而非民事訴訟。

五、強制拆遷

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第17條規(guī)定:裁決期內(nèi)未搬遷的,拆遷人可以申請人民法院強制拆遷,強制拆遷前,拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項,向公證機關(guān)辦理保全。

在此,筆者提示被強遷人注意強遷者是否存在強遷不當(dāng)行為。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第18條規(guī)定:房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前,應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會公信力的代表等,對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標(biāo)準(zhǔn)的測算依據(jù)等內(nèi)容,進行聽證。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷,必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后,方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經(jīng)行政裁決,不得實施行政強制拆遷。該規(guī)程第21條規(guī)定:依據(jù)強制拆遷決定實施行政強制拆遷,房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提前15日通知被拆遷人,并認(rèn)真做好宣傳解釋工作,動員被拆遷人自行搬遷。該規(guī)程第22條規(guī)定:行政強制拆遷應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法進行。強制拆遷時,應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處(居委會)、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為強制拆遷證明人,并由公證部門對拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進行證據(jù)保全。

如果強遷者未按照上述規(guī)定操作,導(dǎo)致相關(guān)證據(jù)滅失或財產(chǎn)損失,是要負(fù)賠償責(zé)任的,就賠償達不成協(xié)議,被拆遷人可以提起訴訟,而這里的訴訟,應(yīng)當(dāng)是國家賠償中的行政賠償訴訟。

(編輯/丹桔)