揭秘囤地背后謎團(tuán)

孟慶海 殷莉

在北京城區(qū)最黃金的地段,仍然有些本該建住宅樓的地塊,一空就是好幾年,現(xiàn)在還閑著,記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn),有差不多三分之一房地產(chǎn)開發(fā)商都寧愿炒地,也不愿意動(dòng)一鍬土……

李澤楷旗下盈科北京炒地皮,

利潤是蓋房的三倍

前幾天和朋友聚會(huì)聊天的時(shí)候,聽到一個(gè)消息,估計(jì)跟你說了,你也會(huì)嚇一跳,說是北京沒房可賣了。

是嗎?這情況如果是真的那就太可怕了。北京真的沒房可賣了,那房價(jià)還不頂?shù)教焐先パ?

沒錯(cuò),我也這樣擔(dān)心。后來我就到網(wǎng)上查了一下,發(fā)現(xiàn)這可是近期網(wǎng)上熱議的話題。消息源于民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部近期發(fā)布的《中國地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》,這上面說,截止到今年9月底,北京樓市的庫存房已經(jīng)跌破了10萬套的警戒線,只夠5個(gè)月的銷量,而就在今年年初,北京的存量房還夠賣兩年的。

難怪這北京的房價(jià)總是跌不下來。其實(shí),你想想,土地資源的確是有限的,用一塊少一塊,尤其是市中心更是寸土寸金。沒地建房子了,房價(jià)當(dāng)然就會(huì)越來越高。

話是這么說,可是最近我們的記者卻發(fā)現(xiàn),就在北京城區(qū)最黃金的地段,仍然有些本該建住宅樓的地塊,一空就是好幾年,現(xiàn)在還閑著。這又是怎么回事呢?我們一起來看記者的調(diào)查。

北京市東三環(huán)的長虹橋,這里算得上是北京最繁華的地段之一,一般住宅公寓的售價(jià)大概是在每平方米3萬到5萬元,可以說寸土寸金,不過我們了解到,就是在這樣一個(gè)黃金地段,有一塊地原本是打算建住宅的,卻一直閑置多年沒有開發(fā)。

附近的居民告訴記者,幾年前這里就挖了個(gè)大坑,據(jù)說是要建住宅樓,但是幾年過去了一直沒啥動(dòng)靜。

為了一探究竟,記者決定到空地的現(xiàn)場去了解更多的情況。由于施工方的阻攔,加上這塊地的四周也已經(jīng)被圍墻給包圍得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí),記者沒法來到空地的現(xiàn)場。隨后記者來到附近的一棟居民樓的樓上,拍攝到了這塊空地。從高處可以看到,工地上零零星星有一些工人在干活。而這塊地的北邊緊鄰著北京電訊盈科的大樓。

這塊位于北京核心城區(qū)的地塊究竟是什么背景?為什么閑置多年沒有開發(fā)呢?

在經(jīng)過多方打聽和查閱了大量資料后,記者了解到,原來這塊地就是被稱為2006年新年第一拍的工體四號(hào)地。

北京地產(chǎn)界資深評(píng)論人楊少峰說:“當(dāng)時(shí)這塊地是被香港的盈科,就是我們大家所熟悉的李嘉誠的兒子李澤楷旗下的房地產(chǎn)公司拿走,當(dāng)時(shí)這塊地整個(gè)的拍賣價(jià)達(dá)到5.1億,這塊地的規(guī)劃面積才4.6萬平方米,折算完之后當(dāng)時(shí)成交的樓面地價(jià)就達(dá)到每平方米1.2655萬塊錢,而當(dāng)時(shí)這個(gè)周邊最好的樓盤最貴的樓盤才賣到1.6萬元左右?！?/p>

按照土地出讓合同的約定,這塊地的開工日期為2006年9月20日,為趕在奧運(yùn)會(huì)前完工,項(xiàng)目約定的竣工日期為2008年3月31日。然而這個(gè)土地出讓合同的約定最終變成了一紙空文,直到今天這里仍然只是一個(gè)大坑。

今年8月21日,香港上市公司瑞安建業(yè)公告,向盈科大衍地產(chǎn)公司作價(jià)約1.18億美元購入工體四號(hào)地項(xiàng)目。很顯然,拿地三年半不開發(fā)卻轉(zhuǎn)賣了出去。這到底是為什么呢?

按照國家相關(guān)規(guī)定,對(duì)于超過合同約定動(dòng)工開發(fā)日期一年未動(dòng)工開發(fā)的,可征收土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);閑置兩年以上不開發(fā)的土地,政府可無償收回開發(fā)商的土地使用權(quán)。然而這塊工體四號(hào)地卻閑置了長達(dá)三年半的時(shí)間,最終不僅沒有被政府罰款和沒收,而且還高價(jià)轉(zhuǎn)讓出去,并由此獲取巨額利潤。記者注意到,此次工體四號(hào)地的交易,為其賺取稅前利潤大約為2.35億港幣。

楊少峰說:“而他們?nèi)绻?dāng)時(shí)就把這塊地蓋成樓來賣的話,他可能掙的錢還只有幾千萬甚至不到一個(gè)億左右,也就是說盈科地產(chǎn)在這塊地的運(yùn)作過程中,我們認(rèn)為他很可能就是一種炒地皮的行為?！?/p>

囤地緩慢開發(fā),不蓋房比蓋房更賺錢

不蓋房比蓋房更賺錢,難怪潘石屹說得如此斬釘截鐵。這么多房地產(chǎn)開發(fā)商都寧愿炒地,也不愿意動(dòng)一鍬土,這錢也賺得太輕松了吧。

他們賺錢倒是輕松,不過,這樣一來,大大加劇了土地市場的價(jià)格泡沫。而這些地價(jià)最后都會(huì)轉(zhuǎn)化到房價(jià)上,苦了買房的人。

位于北京市南五環(huán)以外的大興是距離北京城區(qū)最近的郊區(qū),今年夏天大興誕生了新地王,隨后房價(jià)也一路飆升,現(xiàn)在大興主要城區(qū)的房價(jià)已經(jīng)超過一萬元,不過就是在大興中高端樓盤最集中的地段,仍然可以看到大片大片閑置的空地。

2007年很著名的大興的地王,是某房地產(chǎn)公司以194輪的競價(jià)才以6291元的樓面地價(jià)拍到這個(gè)地,當(dāng)時(shí)周邊的房價(jià)大概只賣到6千到7千塊錢左右,部分的項(xiàng)目可能8千多元,所以當(dāng)時(shí)這塊地是面粉貴過面包的一個(gè)典型例子。

然而從2007年拿地到現(xiàn)在,這塊地已經(jīng)近兩年時(shí)間沒有開發(fā)。不過昔日的地王如今雜草叢生、一片荒涼,絲毫看不出任何動(dòng)工的跡象。實(shí)際上,像這樣正在曬太陽的地王在全國各地大量存在。

究竟是什么讓開發(fā)商游走在土地市場和資本市場中間,不亦樂乎?這場資本游戲最終將造成什么樣的危害?

實(shí)際上,過去五年,全國的房價(jià)平均上漲了大約兩到三倍。中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示,北京2004年商品住宅的價(jià)格是每平方米4747元,今年9月底為每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元,今年9月底是12016元;深圳2004年是6385元,今年9月底是13893元。

為了防止房價(jià)過度上漲,改善樓市供求關(guān)系,今年中央政府頻頻吹風(fēng)將加大土地供應(yīng)。然而大幅度增加的土地供應(yīng),似乎并沒有調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情,今年北京的住宅開工面積不升反降。

事實(shí)上,政府供應(yīng)再多的地都會(huì)被開發(fā)商囤積在手中,它形不成真正的供應(yīng)量,那么我們現(xiàn)在的這種供不應(yīng)求的假象就得不到改變。只要市場還是供不應(yīng)求,那么房價(jià)肯定會(huì)上漲,所以說囤地是造成高房價(jià)的一個(gè)非常關(guān)鍵的原因。

因此,我們可以明顯看出,土地市場和商品房市場的供需鏈條,都在房地產(chǎn)開發(fā)商手上被死死卡住了。一方面他們把大量供應(yīng)的土地捏在手里,不斷增值;另一方面,他們又在商品房市場,人為制造緊張,抬高房價(jià),獲取更高的利潤。兩本帳,怎么算開發(fā)商都合適。

囤積現(xiàn)象屢禁不止:政策如同一紙空文

為了遏制開發(fā)商的囤地沖動(dòng),國家也出臺(tái)了不少監(jiān)管政策。可為什么這些政策措施卻不太管用,開發(fā)商手上的地越來越多呢?

潘石屹說:“政府基本上每年都在說,要清理閑置土地,每年都在清理閑置土地,現(xiàn)在政府這個(gè)政策有點(diǎn)像狼來了一樣,每年都喊狼來了,狼來了,結(jié)果狼沒有來,所以所有的人都說這個(gè)政策是不會(huì)執(zhí)行的,這樣的話,大家的膽子更大了,就更大規(guī)模的圈地。”

開發(fā)商敢于大肆囤地,的確暴露出我們?cè)谕恋乇O(jiān)管上的諸多漏洞和問題。

如果說,在這場資本游戲中,開發(fā)商是站在前臺(tái)的主角,在后臺(tái)還站著一個(gè)分賬的,那就是地方政府。運(yùn)動(dòng)員和裁判員都是囤地的受益者,所以,我們不可能指望這場游戲變得公平。

如何打通房地產(chǎn)市場的供需鏈條,讓大家走出被高房價(jià)脅迫的困境?現(xiàn)在看來最治本的辦法,就是重建這個(gè)市場的游戲規(guī)則,打破運(yùn)動(dòng)員和裁判員的利益關(guān)聯(lián),讓地產(chǎn)商干它們?cè)摳傻氖氯ァ?/p>

摘自《CCTV經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》2009.11.04