金融危機(jī)中房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)決策分析

陳 卓

一、研究的目的和意義

金融危機(jī)起始于美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格下滑,進(jìn)而對(duì)美國(guó)金融機(jī)構(gòu)、股市、房地產(chǎn)等領(lǐng)域產(chǎn)生了巨大的沖擊。由于美國(guó)金融危機(jī)越演越烈,房地產(chǎn)的未來(lái)也成為了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)下,提高貸款利率、限制貸款等措施一一出臺(tái),房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)又作為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),在GDP中占有很大比重,它將會(huì)在未來(lái)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)?？梢哉f(shuō),房地產(chǎn)項(xiàng)目投資既承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)又蘊(yùn)含著機(jī)會(huì)。因此,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大收益,引進(jìn)科學(xué)的方法,合理的分析與評(píng)價(jià)就變得尤為重要。而進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析與決策研究具有重要的理論和實(shí)踐價(jià)值,分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀,研究房地產(chǎn)業(yè)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn),探索出一條房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展之路,這不僅有益于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,更有益于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)

(一)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中面臨的問(wèn)題

1.資金不足且負(fù)債率高

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足、資產(chǎn)負(fù)債率偏高、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大的問(wèn)題,企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。這種過(guò)高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信,增加財(cái)務(wù)成本,使其盈利水平下降。

2.企業(yè)信用較低

由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率都非常高,所以大量游資涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè),致使經(jīng)驗(yàn)不足、管理混亂、投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重,不重視自身的信用和品牌,價(jià)格欺詐、質(zhì)量低劣、延遲交房等問(wèn)題頻頻發(fā)生,直接影響到了房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。

3.企業(yè)規(guī)模小且分散

20世紀(jì)90年代中后期到現(xiàn)在,雖然許多房地產(chǎn)公司已初具規(guī)模,有些還頗具實(shí)力,但房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小的特點(diǎn)并沒(méi)有改變。

房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè),而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、資源分散,企業(yè)整體開(kāi)發(fā)能力低,與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不適應(yīng)。

(二)金融危機(jī)中房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

1.產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響著房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展。為了規(guī)范市場(chǎng)秩序,政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的地位,緊縮投于房地產(chǎn)業(yè)的資金,保障其他行業(yè)的良性發(fā)展,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力,制約未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.金融政策風(fēng)險(xiǎn)

近期政府對(duì)房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、開(kāi)發(fā)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款等一些方面作了許多調(diào)整,提高了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款準(zhǔn)入門檻,而房地產(chǎn)投資絕大部分又是依靠銀行貸款來(lái)進(jìn)行,所以國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。

3.土地政策風(fēng)險(xiǎn)

土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的根本,土地政策的變化勢(shì)必影響房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展。土地調(diào)控制度、不同的土地政策執(zhí)行力度以及土地產(chǎn)權(quán)制度的變更都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

4.自然風(fēng)險(xiǎn)

由人們的過(guò)失或故意行為所致的災(zāi)害,以及洪水、風(fēng)暴、地震、火災(zāi)、雪災(zāi)等不確定性和不可抗拒因素所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),都存在很大的不確定性。雖然這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率較小,但造成的損失卻是無(wú)法估計(jì)的。

5.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

承包商偷工減料、管理水平低、施工技術(shù)水平落后等,都是建筑結(jié)構(gòu)的不安全因素,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要原因?，F(xiàn)在的消費(fèi)者在注重環(huán)境的同時(shí)更注重質(zhì)量安全,所以項(xiàng)目施工質(zhì)量的好壞就成為投資者首要考慮的因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工如果質(zhì)量不達(dá)標(biāo)準(zhǔn),就會(huì)導(dǎo)致更改設(shè)計(jì)、返工等技術(shù)處理,不但會(huì)拖延工期,還會(huì)加大資金的投入,降低盈利水平。

三、處置金融危機(jī)中房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施

(一)時(shí)刻關(guān)注政策導(dǎo)向,把握投資時(shí)機(jī)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,市場(chǎng)不夠完善,因此國(guó)家經(jīng)常會(huì)出臺(tái)一系列政策來(lái)引導(dǎo)其健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資者在投資決策做出前,應(yīng)主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣⒔鹑跈C(jī)構(gòu)、各級(jí)主管部門取得聯(lián)系,及時(shí)了解國(guó)家各項(xiàng)財(cái)稅政策和城市建設(shè)規(guī)劃變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)生的影響,及時(shí)調(diào)整投資策略,控制投資風(fēng)險(xiǎn),提高投資效益。

(二)及時(shí)掌握行業(yè)信息,充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,最快做出對(duì)策反應(yīng)

有效及時(shí)的信息收集已經(jīng)成為企業(yè)面對(duì)瞬息萬(wàn)變市場(chǎng)的必要手段。通過(guò)行業(yè)咨詢公司、新聞媒體、市場(chǎng)調(diào)查等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行調(diào)查和分析,及時(shí)獲取有效的信息資料,同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)規(guī)劃及時(shí)調(diào)整投資策略,避免供給過(guò)剩和重復(fù)建設(shè)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)控制供銷渠道,掌握價(jià)格優(yōu)勢(shì),規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

渠道的控制已經(jīng)越來(lái)越被各行各業(yè)所重視,有效地掌握供銷渠道,已經(jīng)成為企業(yè)生存下去的重要因素?，F(xiàn)如今在各方面大量流動(dòng)資金推動(dòng)下,一些原材料價(jià)格被惡性推高的事情時(shí)有發(fā)生。在此經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,及早做出風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,與材料供應(yīng)商和施工方簽署長(zhǎng)期保障合同,對(duì)供應(yīng)價(jià)格做出明確限制,則可做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)控制渠道的作用。

(四)提高融資意識(shí),規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分析的關(guān)鍵是對(duì)其投資風(fēng)險(xiǎn)種類的識(shí)別和對(duì)不同類型風(fēng)險(xiǎn)的有效防范。國(guó)家的每次利率調(diào)整都是有跡可循的,各項(xiàng)指標(biāo)的變化都會(huì)引起房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范的分析和研究。房地產(chǎn)投資者可以時(shí)刻關(guān)注這些指標(biāo)系數(shù),及早做出安排,提高融資意識(shí),加強(qiáng)對(duì)政策的預(yù)見(jiàn)性,規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

(五)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行保險(xiǎn),有效規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)

金融危機(jī)下,各房地產(chǎn)公司自覺(jué)危如累卵,無(wú)法再經(jīng)受其他打擊,尤其是發(fā)生自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)企業(yè)將會(huì)是毀滅性的。因此,房地產(chǎn)企業(yè)與保險(xiǎn)公司合作,以房屋及建筑物的安全為標(biāo)的,將地震、火災(zāi)等不可抗拒力帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司,從而使房地產(chǎn)企業(yè)成功規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn),避免不必要的損失。