建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)探析

陳婧磊

【摘要】本文從理論和法律規(guī)定兩個(gè)維度探討了建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì),先總括的分析了作為一種復(fù)合型權(quán)利的建筑物區(qū)分所有權(quán),之后著重探討了其中最重要的一種權(quán)——共有權(quán)的性質(zhì)。

【關(guān)鍵詞】區(qū)分所有權(quán);復(fù)合性權(quán)利;共同共有

20 世紀(jì)90 年代以來(lái),我國(guó)城市土地利用開(kāi)始向立體化方向發(fā)展,越來(lái)越多的高層建筑拔地而起。高層建筑在緩解居民住宅緊張的同時(shí),也產(chǎn)生了新型的民事法律問(wèn)題———建筑物區(qū)分法律問(wèn)題。在《物權(quán)法》頒布以前,我國(guó)立法并沒(méi)有明確規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,只是在《土地登記規(guī)則》等行政法規(guī)中有一些相關(guān)規(guī)定,而這些規(guī)定尚不能形成我國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,更無(wú)法充分調(diào)整實(shí)踐中基于“建筑物區(qū)分所有”而產(chǎn)生的民事法律關(guān)系。

2007 年3 月16 日,十屆全國(guó)人大五次會(huì)議《物權(quán)法》的頒布,標(biāo)志著建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在我國(guó)立法上的極大進(jìn)步,建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在我國(guó)得以正式和全面確立。

一、 總括的視角——復(fù)合性權(quán)利

建筑物區(qū)分所有權(quán),是指多個(gè)所有人共同擁有一棟多層建筑物時(shí),各個(gè)所有人對(duì)其在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的建筑物部分(專(zhuān)有部分) 所享有的專(zhuān)有權(quán)和對(duì)供全體或部分所有人共同使用的建筑物(共有部分) 所享有的共有權(quán),以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共有部分管理權(quán)的總稱(chēng)。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),包括了三個(gè)方面的基本內(nèi)容:

(一) 區(qū)分所有權(quán)人的專(zhuān)有權(quán)

區(qū)分所有權(quán)人的專(zhuān)有權(quán)是指區(qū)分所有人對(duì)專(zhuān)有部分予以占有、使用、收益及處分的權(quán)利。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分可以直接占有、使用,實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營(yíng)的目的;也可以依法出租、出借,獲取收益和增進(jìn)與他人的感情;還可以用來(lái)抵押貸款或出售給他人。專(zhuān)有部分指在構(gòu)造上能明確區(qū)分的,具有排他性且可獨(dú)立使用的建筑物部分。各專(zhuān)有部分是一個(gè)可以封閉的空間,能單獨(dú)使用,如具有獨(dú)立的出入門(mén)戶(hù)且與公共走廊、樓梯等公共設(shè)施相通。專(zhuān)有權(quán)實(shí)質(zhì)為空間所有權(quán)。因?yàn)閷?zhuān)有權(quán)并非是對(duì)某一有體物進(jìn)行支配的權(quán)利,而是對(duì)建筑材料組成的空間加以支配的權(quán)利。

(二) 區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)

共有所有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約之規(guī)定,對(duì)區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利。我國(guó)建設(shè)部1989 年11 月21 日發(fā)布的《城市房產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》以列舉的方式明定了共有部分的范圍:門(mén)廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、院落、上下水設(shè)施、基礎(chǔ)、柱、梁、墻、可上人層蓋、樓梯、電梯、水泵、暖氣、電照、溝管、垃圾道、化糞池等。

共有所有權(quán)包括三項(xiàng)權(quán)能:使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。所謂使用權(quán)是指各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分依其設(shè)置目的及通常使用方法享有正當(dāng)使用的權(quán)利。如庭院、電梯、走廊等依其性質(zhì)可共同使用。而電話(huà)、洗衣機(jī)、球類(lèi)、會(huì)客室等僅可供輪流使用。所謂收益權(quán)是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的權(quán)利。對(duì)于共有部分所產(chǎn)生的收益,除區(qū)分所有權(quán)人之間另有約定外,應(yīng)當(dāng)由區(qū)分所有權(quán)人按其共有部分應(yīng)有的比例收取。

(三)區(qū)分所有權(quán)人的共有部分管理權(quán)

區(qū)分所有權(quán)人的共有部分管理權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于專(zhuān)有部分與共有部分、專(zhuān)有權(quán)與共有權(quán)不可分離而形成的作為建筑物管理團(tuán)體的一個(gè)成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。共有部分管理權(quán)和共有部分所有權(quán)是兩種不同的權(quán)利?！安粌H僅是單純的財(cái)產(chǎn)關(guān)系,其中有很大一部分是管理關(guān)系,它有人法(管理制度) 之要素存在”,共有部分管理權(quán)是為保障共有部分所有權(quán)的有效行使,而對(duì)建筑物的共有部分及共有人之間的關(guān)系進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)的權(quán)利。業(yè)主可以通過(guò)自行管理和委托管理的方式來(lái)行使共有部分管理權(quán)。同共有部分所有權(quán)一樣,如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專(zhuān)有部分所有權(quán),那么其享有的共有部分管理權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓。作為建筑物管理團(tuán)體的一個(gè)成員,有表決權(quán)、訂約權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

二、深入的視角——共有權(quán)探析

現(xiàn)代各國(guó)基本上都把建筑 物區(qū)分所有的共有權(quán)推定為各區(qū)分所有人共有、對(duì)于該共有的性質(zhì), 學(xué)術(shù)界主要有共同共有、按份共有和總有說(shuō)幾種觀(guān)點(diǎn)。

筆者認(rèn)為,共有權(quán)的性質(zhì)不同于按份共有。原因如下區(qū)分所有的共有權(quán)是由共有權(quán)的專(zhuān)有部分所決定的,是附屬于專(zhuān)有部分的共有權(quán),在共同關(guān)系存續(xù)期間,共有人雖然可以按照一定的標(biāo)準(zhǔn)確定其共有份額, 但不能請(qǐng)求分割共有財(cái)產(chǎn),不能將自己的份額分出或者單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,只對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有收益權(quán)。而按份共有之共有人對(duì)共有物原則上可以請(qǐng)求分割,也可以自由處分其應(yīng)有部分區(qū)分所有人分別對(duì)自己的專(zhuān)有部分享有所有權(quán), 對(duì)建筑物形成一種復(fù)合的權(quán)利結(jié)構(gòu),,不是按照份額對(duì)一個(gè)建筑物整體享有所有權(quán),沒(méi)有形成明確的應(yīng)有份額,而按份共有之共有人對(duì)共有物有明顯的應(yīng)有份額。

按照《物權(quán)法》的規(guī)定,共有人之間對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以約定為共同共有?？梢?jiàn),約定共同共有的人也是有法律認(rèn)可的特殊的共同關(guān)系的。即使是法律行為,也以有法律規(guī)定或有習(xí)慣者為限,范圍不能擴(kuò)大?？梢?jiàn),將我國(guó)《物權(quán)法》第一百零三條規(guī)定的“約定”為共同共有的情形作嚴(yán)格限制解釋,是符合共同共有特征的。既然對(duì)約定共同共有尚如此嚴(yán)格,對(duì)推定共同共有更應(yīng)嚴(yán)格,如沒(méi)有家庭關(guān)系,推定為按價(jià)共有,這是比較科學(xué)的。

《物權(quán)法》確認(rèn)建筑物區(qū)分所有權(quán)人可以按照其對(duì)共有部分所享有的潛在的應(yīng)有份額,即“按份共有”來(lái)享有和行使共有部分所有權(quán),根據(jù)《物權(quán)法》第八十條的規(guī)定,建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng),除另有約定外,按照業(yè)主專(zhuān)有部分占有建筑物總面積的比例確定。由此,我們可以推知業(yè)主是以其專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例為份額,對(duì)共有部分行使按份共有權(quán)的。

【參考文獻(xiàn)】

[1]陳華彬:《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研》北京,法律出版社。

[2]沙風(fēng):《建筑物區(qū)分所有人之共有權(quán)的性質(zhì)》,《行政與法》2000年第6期。