論樓花按揭中開發(fā)商保證責任

楊秀晶

摘要:在我國的樓花按揭實踐中,為擔保銀行債權(quán)的實現(xiàn),通常由購房人提供擔保物權(quán),由開發(fā)商提供連帶責任保證。首先分析了該擔保物權(quán)的性質(zhì),進而說明了開發(fā)商保證責任的非必要性,其存在并沒有給銀行債權(quán)的實現(xiàn)提供更多的保障。

關(guān)鍵詞:按揭;權(quán)利質(zhì)權(quán);保證

中圖分類號:DF521文獻標識碼:A文章編號:1672-3198(2009)23-0243-02

1樓花按揭概述

1.1樓花按揭釋義

樓花,又叫期房,與現(xiàn)房相對,系指尚未興建或正在建設(shè)而尚未竣工的商品房。香港的樓花按揭是指,在房屋的預(yù)售過程中,由購房人與開發(fā)商先行簽訂預(yù)售合同,續(xù)而由購房者與銀行簽訂貸款合同借貸購房款。該項貸款需以購房人轉(zhuǎn)讓房屋預(yù)售合同項下買方所得的房屋于貸款人為條件。購房人還本付息并且支付各種費用以后,將已經(jīng)轉(zhuǎn)讓在貸款人名下的房屋請求重新轉(zhuǎn)移回借款人名下(“還贖”)。如果借款人沒有按約償還本息及其他費用,則貸款人有權(quán)請求法院頒布禁令禁止借款人贖回物業(yè)。

1.2我國樓花按揭的實踐

我國的樓花按揭雖然來源于香港,但依照我國的經(jīng)濟發(fā)展水平和信用制度的構(gòu)建情況作了一些改動,其中最大的變化是,開發(fā)商參與到樓花按揭中來。購房人與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同之后,將預(yù)售合同向房產(chǎn)土地管理部門進行預(yù)告登記。購房人向開發(fā)商繳納首期購房款,就剩余房款向銀行申請貸款。銀行對購房人進行審查,符合貸款條件的,要求購房人到其指定的保險公司辦理以銀行為第一受益人的房屋保險。其后,銀行與購房人簽訂商品房按揭貸款合同。同時,開發(fā)商與銀行簽訂保證合同承諾對購房人的貸款承擔連帶擔保責任。開發(fā)商的保證期間是從商品房按揭合同生效至購房人取得所購商品房所有權(quán)并辦理登記為止。銀行與購房人向房屋登記機構(gòu)提交必要材料以申請預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。購房人將生效的預(yù)購商品房預(yù)購合同、首付款發(fā)票、登記證明、保險單正本交由銀行保管,銀行向開發(fā)商一次性給付剩余房款。購房人應(yīng)按約還本付息。商品房竣工驗收之后,貸款行和購房人應(yīng)持《房屋所有權(quán)證》到房產(chǎn)所在地登記機關(guān)辦理抵押登記,取得《房屋他項權(quán)證》?！斗课菟棛?quán)證》及能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件均交由銀行執(zhí)管,并由銀行負保管責任。購房人還清貸款本息之后,辦理抵押權(quán)的涂銷,銀行返還有關(guān)文件。

2樓花按揭法律屬性的分析

目前,對房屋竣工前購房人與銀行將《房屋預(yù)售合同》向有關(guān)部門登記這一行為的性質(zhì),主要有以下幾種看法:

2.1不動產(chǎn)抵押說

該說認為,樓花按揭屬于不動產(chǎn)抵押的一種。按揭是在不將按揭物的占有轉(zhuǎn)移給按揭人的條件下?lián)０唇屹J款的清償?！盁o論從設(shè)定的目的,還是法律效力方面,樓宇按揭與抵押是基本相同的。并未超出抵押的范疇,它是一種不動產(chǎn)抵押的方式?！睆牟课囊?guī)章和銀行的合同文本來看,似亦采此說。建設(shè)部《房屋登記辦法》第67條規(guī)定“有下列情形之一的,當事人可以申請預(yù)告登記……(二)以預(yù)購商品房設(shè)定抵押;……”,第71條規(guī)定“申請預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記,應(yīng)當提交下列材料:……”,《中國工商銀行個人住房貸款管理辦法》第19條規(guī)定:“……(一)以期房抵押的,貸款人和抵押人應(yīng)持依法生效的預(yù)購房屋合同到期房坐落地的房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記備案手續(xù)……”。

但筆者認為,不動產(chǎn)抵押說的錯誤是顯而易見的。首先,“抵押物必須為抵押人現(xiàn)存已有之物,對于將來可取得之不動產(chǎn),自不得為抵押權(quán)之標的物,若以之為標的物設(shè)定抵押權(quán)之約定時,本質(zhì)上與就他人之物訂立買賣契約者同,應(yīng)僅具有債權(quán)效力?！痹谏唐贩坎⑽纯⒐げ⑥k理所有權(quán)登記前,房屋仍屬房地產(chǎn)開發(fā)商所有,購房人得以之設(shè)定抵押實難想象。不動產(chǎn)抵押說與物權(quán)法定原則是相悖的。另一方面,以按揭設(shè)定的目的、法律效力與抵押相同來說明其屬于抵押也是沒有說服力的。因為擔保物權(quán)的目的均為擔保債權(quán)之實現(xiàn),均有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

2.2讓與擔保說

讓與擔保,是指債務(wù)人或第三人為擔保債務(wù)人的債務(wù),將擔保標的物的整體權(quán)利轉(zhuǎn)移給債權(quán)人,在債權(quán)人得到清償后,標的物的整體權(quán)利返還給設(shè)定人;債務(wù)未受清償時,債務(wù)人得就該標的物的變價并優(yōu)先受償?shù)囊环N擔保方式。有學者認為,樓花按揭就是一種讓與擔保,其理由在于,按揭人在按揭過程中以將《房屋買賣合同》和按揭房屋的《房地產(chǎn)證》的正本交付按揭權(quán)人(銀行)執(zhí)管的方式,把對房屋的權(quán)益轉(zhuǎn)移給銀行以獲得貸款。預(yù)售商品房按揭實際上相當于香港的公義式按揭,現(xiàn)房按揭相當于法定式按揭。商品房按揭完全符合讓與擔保的特征。

筆者認為,將樓花按揭的性質(zhì)認為是讓與擔保也是不正確的。我國現(xiàn)行法上并不承認讓與擔保這一擔保形式且不論,實踐中購房人將預(yù)售合同和房產(chǎn)證交給銀行執(zhí)管并不能認定當事人有轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思,房屋所有權(quán)的歸屬應(yīng)以登記來認定。其次,房屋建成之前,確切地說是辦理所有權(quán)登記之前,購房人尚不享有所有權(quán),如何轉(zhuǎn)移?最后,如果認定樓花按揭是讓與擔保,則該過程中存在著兩次房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,那么就應(yīng)當按照規(guī)定繳納契稅了。

2.3權(quán)利質(zhì)權(quán)說

該說認為樓花按揭實為一種權(quán)利質(zhì)押。購房人與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同之后,尚未取得房屋之所有權(quán),而是享有對開發(fā)商的債權(quán),購房人是以該債權(quán)出質(zhì),向銀行貸款。樓花按揭明顯不屬于動產(chǎn)抵押的法定范圍,更符合權(quán)利質(zhì)權(quán)的特征。筆者從此說。

有人認為“樓花按揭中銀行作為債權(quán)人在債務(wù)履行期間,即已享有購房者轉(zhuǎn)讓的期待權(quán),而不像債權(quán)質(zhì)那樣在債務(wù)履行期屆滿時方可以取的入質(zhì)債權(quán)。因此將樓花按揭定性為權(quán)利質(zhì)押是不妥的?！睂Υ斯P者不能認同。認為購房者將期待權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行是作者的臆想。首先,在整個按揭過程均無法解讀出當事人轉(zhuǎn)讓期待權(quán)的意思,預(yù)售合同的登記以及其文本由銀行的執(zhí)管,只是限制購房人轉(zhuǎn)讓其權(quán)利的方式,而非將期待權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行。其次,如果認為購房人已經(jīng)將期待權(quán)轉(zhuǎn)讓給了銀行,那么購房人不在是預(yù)售合同的當事人,房屋建成后,開發(fā)商應(yīng)該向銀行交付房屋。購房人之所以會向銀行轉(zhuǎn)讓期待權(quán),依該作者的意思,必定是為了擔保貸款的清償,然而房屋建成時卻由銀行取得了所有權(quán)。在房屋建成之后,銀行與購房人就該房屋再設(shè)定抵押這一行為又如何解釋呢?

質(zhì)疑權(quán)利質(zhì)權(quán)說者還指出購房人享有的債權(quán)并不適于質(zhì)押。“從權(quán)利憑證來看,購房人交給銀行執(zhí)管的《商品房預(yù)售合同》及付款收據(jù)不是權(quán)利憑證而是一種證書……”該作者似乎認為,房屋預(yù)購合同僅證明房屋買賣的法律行為曾經(jīng)發(fā)生,付款憑證僅證明購房人預(yù)付的事實,他們本身都并不代表權(quán)利,即房屋預(yù)購合同、付款憑證由銀行執(zhí)管尚不能構(gòu)成出質(zhì)的權(quán)利由銀行占有。這種看法也是不正確的,質(zhì)權(quán)的設(shè)立確需以質(zhì)權(quán)標的的占有轉(zhuǎn)移于質(zhì)權(quán)人為要件,對有體物而言,質(zhì)權(quán)人得因現(xiàn)實交付、簡易交付或指示交付而取得占有,但權(quán)利不同于有體物,當權(quán)利從一方轉(zhuǎn)至另一方控制力之下,與事實上“管領(lǐng)之力”并無必要作硬性區(qū)分對于權(quán)利質(zhì)權(quán)的占有,完全可以站在對占有之“管領(lǐng)力”這個實質(zhì)要點的把握上來領(lǐng)會,購房人將房屋預(yù)售合同和憑證交由銀行執(zhí)管,并辦理登記,實質(zhì)上已經(jīng)使得銀行控制了購房人用于出質(zhì)的權(quán)利,購房人不得任意處分。應(yīng)當認為質(zhì)權(quán)的設(shè)立是成立的。

3開發(fā)商保證責任合理性的質(zhì)疑

我國樓花按揭與香港樓花按揭一個明顯不同之處在于開發(fā)商的參與。在實踐中,一方面,銀行要求購房人設(shè)立權(quán)利質(zhì)權(quán),另一方面會要求開發(fā)商在期房階段承擔購房人不按約還款的連帶責任保證。對要求開發(fā)商作為保證人,一般認為是基于一下考慮:(1)開發(fā)商從個人住房貸款中獲得眾多好處,由其作為借款人的保證人合情合理。(2)房屋是否能建成,建成的房屋是否能夠獲得產(chǎn)權(quán)證,全部操縱在開發(fā)商手中,所以其風險應(yīng)由開發(fā)商承擔。(3)選擇開發(fā)商作為保證人,對一個房地產(chǎn)項目,銀行只需要審查一個保證人的擔保資格,提高了效率。在樓花按揭中,現(xiàn)行制度為銀行貸款的清償提供了“雙保險”,但筆者認為,開發(fā)商的保證責任實質(zhì)上不能發(fā)揮預(yù)期的作用,只具有形式上的美感。

3.1開發(fā)商保證責任缺乏存在的必要性

支持開發(fā)商承擔保證責任的觀點中,主要的理由在于開發(fā)商的連帶保證責任為開發(fā)商提供了一種激勵機制,使得房屋買賣合同順利履行,進而使銀行得以在建成的房屋上設(shè)定更有利于其債權(quán)保障的抵押權(quán),阿防止因開發(fā)商自身的原因而導致買賣合同無法履行,影響銀行債權(quán)的實現(xiàn)。然而這樣一種依賴民事責任而建立的激勵機制,并非只有開發(fā)商的連帶責任才能提供。這一點從以下開發(fā)商可能承擔保證責任的情形中可以清楚的看到:

(1)由于購房人自己的原因而導致不能按約還貸的情況。

購房人可能由于經(jīng)濟利益的考慮而主動違約,也可能由于客觀原因而喪失還債能力而被迫違約,一旦出現(xiàn)購房人違約的情況,則銀行有權(quán)行使其權(quán)利質(zhì)權(quán)或要求開發(fā)商承擔連帶擔保責任。實踐中,銀行與開發(fā)商通常在其協(xié)議當中約定,一旦出現(xiàn)購房人不按約還貸的情況,銀行可要求開發(fā)商承擔連帶保證責任,根據(jù)《物權(quán)法》176條這種規(guī)定無疑是有效的。銀行行使權(quán)利質(zhì)權(quán)的方式有兩種,一是等待開發(fā)商到期向銀行交房,然后銀行再將房屋拍賣,以其價款優(yōu)先受償。這種方式顯然是一種無效率的方式。其二,是執(zhí)行“回購條款”。所謂回購,是指銀行和開發(fā)商簽訂協(xié)議在按揭人不按約還款時,開發(fā)商以約原房價70%的的價格將房屋買回,并將回購款用來清償按揭人為償還的本息。如有第三人愿以高于房價70%的價款買取,則由第三人購買。筆者認為“回購”一詞并不準確,容易引起誤解。因為在樓花階段,商品房尚未竣工,其所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商,不存在向銀行“再次買回”的問題?；刭彈l款的實質(zhì)在于賦予銀行一個約定解除權(quán)。銀行行使其權(quán)利質(zhì)權(quán)時,開發(fā)商對銀行承擔到期交付房屋的義務(wù),而銀行實際上已經(jīng)先行履行了其付款義務(wù),即向開發(fā)商支付了約為房價70%的貸款。故在實踐中,開發(fā)商向銀行支付約70%的房款回購的行為,實質(zhì)上是銀行行使合同解除權(quán)后,開發(fā)商所承擔的返還義務(wù)。另外,銀行可以要求開發(fā)商承擔連帶責任。

(2)因開發(fā)商原因而導致購房人不能按約還貸的情況。

開發(fā)商由于資金不足等原因,導致房屋不能按時交付,甚至出現(xiàn)爛尾樓時,很難想象購房人會按約向銀行還款。購房人不按約還款則銀行可行使其權(quán)利質(zhì)權(quán),但此時開發(fā)商按時交房是不可能的,故銀行的權(quán)利質(zhì)權(quán)的內(nèi)容已變?yōu)橐箝_發(fā)商支付本應(yīng)向購房人支付的違約金及返還已付的房款。同時,銀行也可以選擇開發(fā)商承擔連帶擔保責任。

可見,在因購房人自己的原因而導致不能按約還貸的情況或是因開發(fā)商原因而導致購房人不能按約還貸的情況,銀行不論是行使權(quán)利質(zhì)權(quán)或是要求開發(fā)商承擔保證責任,開發(fā)商都會承擔相應(yīng)的責任,其效果都是相同的,即權(quán)利質(zhì)權(quán)或開發(fā)商保證責任都會給開發(fā)商提供相應(yīng)的激勵機制。開發(fā)商保證責任的可替代性凸顯了其非必要性。

3.2開發(fā)商保證責任的存在并不能給銀行的債權(quán)提供更多的保障

顯而易見的是,銀行行使其權(quán)利質(zhì)權(quán)時,其權(quán)利的相對人為開發(fā)商,其債權(quán)最終是否得以實現(xiàn)很大程度上要依賴開發(fā)商所有資產(chǎn)構(gòu)成的財產(chǎn)總擔保。而銀行要求開發(fā)商承擔連帶保證責任,開發(fā)商也是以其所有的資產(chǎn)保障銀行債權(quán)的實現(xiàn),責任財產(chǎn)在范圍上并沒有擴大。在樓花按揭中,為銀行債權(quán)提供“押上加?！钡乃^“雙保險”實際上由于責任財產(chǎn)范圍的重合而不能達到預(yù)期的效果。易言之,在權(quán)利質(zhì)押之外,開發(fā)商的保證責任實際上并沒有給銀行的債權(quán)提供更多的保障。

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