神話破滅，迪拜飲恨房地產(chǎn)

姜英梅

迪拜是阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)的第二大城市，也是阿聯(lián)酋最富裕的城市。阿聯(lián)酋70％左右的非石油貿(mào)易集中在迪拜，它是整個(gè)中東地區(qū)的轉(zhuǎn)口貿(mào)易中心。11月25日，迪拜政府突然宣布重組旗下的主權(quán)投資公司迪拜世界，主要是受金融危機(jī)沖擊最大的房地產(chǎn)和外國(guó)投資項(xiàng)目，并尋求延遲六個(gè)月償還債款。迪拜世界旗下棕櫚島集團(tuán)(Nakheel)的35億美元到期債券也將被延后償還，但業(yè)績(jī)良好的迪拜環(huán)球港務(wù)集團(tuán)(DP World)將不會(huì)改組。由于迪拜世界的債權(quán)人多為歐美大型銀行，而且其資產(chǎn)遍布世界各地，此舉震動(dòng)了國(guó)際資本市場(chǎng)，歐洲和亞洲股市下挫，金價(jià)、油價(jià)下跌，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之途更添曲折。穆迪投資和標(biāo)準(zhǔn)普爾都大幅下調(diào)了眾多的迪拜政府相關(guān)實(shí)體的債務(wù)評(píng)級(jí)。迪拜的賴(lài)債風(fēng)險(xiǎn)在全球政府中排名第六，高于冰島。迪拜世界一旦無(wú)力還債，將成為自2001年阿根廷違約以來(lái)，全球最大主權(quán)基金違約事件。

沙漠神話是如何成就的

20世紀(jì)90年代以來(lái)，迪拜發(fā)生了翻天覆地的變化：擁有世界第一大豪華七星級(jí)酒店、全球最大人工島“棕櫚島”、世界第一高塔迪拜塔、全球最大購(gòu)物中心、世界最大室內(nèi)滑雪場(chǎng)。世界各地富豪名流趨之若鶩，在迪拜一擲千金。迪拜成為奢華的代名詞，有“新紐約”、“海灣明珠”的美譽(yù)。

由于石油資源有限，迪拜走出了一條獨(dú)特的發(fā)展道路，其經(jīng)濟(jì)模式更像由政府主導(dǎo)的家族企業(yè)。雄心勃勃的迪拜酋長(zhǎng)謝赫·穆罕默德馬克圖姆頗具商業(yè)頭腦，將香港自由經(jīng)濟(jì)政策與新加坡政府治理城市的優(yōu)點(diǎn)很好地結(jié)合起來(lái)，其開(kāi)放政策掀起了過(guò)去極端保守的阿拉伯世界的經(jīng)濟(jì)革命，他本人也被譽(yù)為領(lǐng)導(dǎo)阿拉伯世界現(xiàn)代化進(jìn)程的明燈。迪拜石油經(jīng)濟(jì)占GDP比例從1985年的50％降到僅為6％左右。政策推動(dòng)加上得天獨(dú)厚的地理位置，讓迪拜選擇了以房地產(chǎn)以及物流、旅游、金融等第三產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。迪拜政府通過(guò)近乎零管制的寬松政策和建立國(guó)際金融中心等吸納資金和人才，剛好填補(bǔ)中國(guó)和西方交易市場(chǎng)上的“金融真空”。在城市形象上，迪拜還處處以“世界第一”的地標(biāo)性建筑為目標(biāo)，發(fā)展高端房地產(chǎn)。一時(shí)間，迪拜成為投資的熱土、享樂(lè)的天堂。迪拜幾大國(guó)有企業(yè)集團(tuán)——迪拜世界與迪拜控股公司以及政府參股的開(kāi)發(fā)商艾馬爾地產(chǎn)公司，利用來(lái)自國(guó)內(nèi)外銀行的資金在世界各地投資，實(shí)現(xiàn)了迪拜政府的雄心壯志。

“瞪羚必須比獅子跑得快，否則就會(huì)被吃掉；獅子也必須比瞪羚跑得快，否則就會(huì)被餓死。不管你是瞪羚還是獅子，都要比對(duì)方跑得快。”這是打造迪拜神話的迪拜酋長(zhǎng)謝赫·穆罕默德·馬克圖姆的名言。

過(guò)去幾年，迪拜為打造成中東地區(qū)物流、休閑和金融樞紐推動(dòng)了3000億美元規(guī)模的建設(shè)項(xiàng)目，政府與國(guó)有企業(yè)的債務(wù)像滾雪球一樣不斷增加。目前，迪拜政府負(fù)債800億美元，包括迪拜世界的590億美元債務(wù)，超過(guò)一半債權(quán)由歐洲銀行持有，約達(dá)400億美元。其實(shí)，自國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)，迪拜經(jīng)濟(jì)已遭受重創(chuàng)，但國(guó)際上普遍認(rèn)為迪拜神話不會(huì)破滅，債臺(tái)高筑的國(guó)有企業(yè)將得到迪拜政府和阿聯(lián)酋聯(lián)邦的支持。2009年3月，迪拜政府就曾將阿聯(lián)酋央行認(rèn)購(gòu)政府債券所得100億美元資助國(guó)有企業(yè)和公司，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是主要受資對(duì)象。4月，迪拜酋長(zhǎng)表示迪拜已度過(guò)危險(xiǎn)期，阿聯(lián)酋經(jīng)濟(jì)將率先得到恢復(fù)。開(kāi)放給外國(guó)投資者購(gòu)買(mǎi)的住宅樓價(jià)，今年第三季度攀升7％。油價(jià)回升，迪拜在石油美元帶動(dòng)下經(jīng)濟(jì)正緩慢復(fù)蘇。就在投資者輕舒一口氣時(shí)，11月25日，迪拜政府突然宣布重組旗下的主權(quán)投資公司迪拜世界……

迪拜世界是政府控股的旗艦公司，被譽(yù)為迪拜“經(jīng)濟(jì)王冠上的寶石”、“日不落企業(yè)”，是迪拜經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，其投資跨越21世界四大商業(yè)策略性增長(zhǎng)地區(qū)，即運(yùn)輸和物流，干塢和海運(yùn)，城市發(fā)展以及投資和金融服務(wù)。旗下子公司棕櫚島集團(tuán)開(kāi)發(fā)了迪拜具地標(biāo)性的棕櫚樹(shù)形人工島和仿照世界地圖填海興建的世界島發(fā)展項(xiàng)目，上面遍布豪華別墅和酒店。金融危機(jī)以來(lái)，一些項(xiàng)目被推遲甚至取消，從年初就開(kāi)始停工的千米高準(zhǔn)世界第一摩天大樓到棕櫚島項(xiàng)目，都面臨爛尾危機(jī)。地產(chǎn)繁榮時(shí)期匆匆上馬的項(xiàng)目，名副其實(shí)是“建在沙子上”的，經(jīng)不起風(fēng)雨。

成也地產(chǎn)，敗也地產(chǎn)

迪拜模式的“軟肋”在于缺少實(shí)體經(jīng)濟(jì)，它沒(méi)有工業(yè)和石油，85％的常住人口是匆匆來(lái)去的外籍人，通過(guò)政府及其掌控的企業(yè)在國(guó)際上大量借貸來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)多元化。迪拜房地產(chǎn)、建筑和金融業(yè)總計(jì)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比例將近40％。1998年，政府推出了房地產(chǎn)振興計(jì)劃，2002年允許外國(guó)人擁有不動(dòng)產(chǎn)，并依據(jù)持有的不動(dòng)產(chǎn)證明申請(qǐng)長(zhǎng)期居留權(quán)，國(guó)際熱錢(qián)紛紛涌入。房?jī)r(jià)從2004年開(kāi)始連翻了三倍，由此催生了房地產(chǎn)泡沫。在2008年初，迪拜政府還樂(lè)觀地預(yù)計(jì)GDP將在未來(lái)八年以11％的速度增長(zhǎng)，但當(dāng)年9月爆發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)摧毀了其夢(mèng)想，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束了六年大牛市，急轉(zhuǎn)直下，大銀行開(kāi)始收緊放貸，國(guó)外富豪們紛紛撤資，令外向型的房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜。相對(duì)于2006年高峰時(shí)，不少房?jī)r(jià)跌了快一半，瑞銀報(bào)告預(yù)測(cè)還會(huì)再跌30％，返回2008年的水平需要數(shù)年。除了裁員，房地產(chǎn)公司還在延長(zhǎng)還款期限，以防購(gòu)房者跑掉或拖欠還款。據(jù)報(bào)道，當(dāng)?shù)毓灿?00多個(gè)工程項(xiàng)目被迫取消，涉及款項(xiàng)超過(guò)3000億美元。根據(jù)高力國(guó)際(colliers)最新的報(bào)告，迪拜當(dāng)?shù)氐淖≌罩寐矢哌_(dá)25％，這意味著更大的資產(chǎn)下行壓力。由于迪拜融資主要來(lái)自銀行和資本市場(chǎng)，一旦出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，最終將由它們買(mǎi)單。事件發(fā)生后，評(píng)級(jí)公司迅速調(diào)低了相關(guān)銀行的評(píng)級(jí)。在宣布延期償還債務(wù)后，投資者大肆拋售迪拜的債券，同時(shí)也大量賣(mài)出阿布扎比的債券。

迪拜債務(wù)危機(jī)表明，經(jīng)濟(jì)過(guò)度倚重房地產(chǎn)，一旦泡沫破滅勢(shì)必沖擊整體經(jīng)濟(jì)；國(guó)企壟斷經(jīng)濟(jì)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，有可能是影響整個(gè)國(guó)家甚至世界的大問(wèn)題。僅政府開(kāi)支并不足以保護(hù)金融市場(chǎng)，單純把債務(wù)轉(zhuǎn)嫁到政府身上，只會(huì)令政府信譽(yù)遭受質(zhì)疑。危機(jī)面前政府救助是有選擇的，主權(quán)債務(wù)和企業(yè)債務(wù)不能混為一談。迪拜政府與迪拜世界劃清界限，宣稱(chēng)不會(huì)為迪拜世界590億美元債務(wù)提供擔(dān)保，而是選擇讓債權(quán)人一起承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

這次事件對(duì)于銀行在中東的業(yè)務(wù)模式提出了質(zhì)疑——貸款的發(fā)放應(yīng)該更多地基于政府擔(dān)保還是項(xiàng)目的可行性?無(wú)論如何，銀行風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)上升已是不爭(zhēng)的事實(shí)，這將再起銀行惜貸之風(fēng)。

我心依舊?

針對(duì)國(guó)際金融市場(chǎng)上的震蕩，迪拜官員和經(jīng)濟(jì)界人士紛紛表示，迪拜世界公司債務(wù)重組計(jì)劃只反映“該公司自身財(cái)務(wù)狀況”，純屬“區(qū)域性的商業(yè)決定”。迪拜財(cái)長(zhǎng)明確表示，市場(chǎng)對(duì)迪拜世界宣布延遲還債的反應(yīng)過(guò)大，重申重組債務(wù)是顧及各方民遠(yuǎn)利益的做法。英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志認(rèn)為迪拜的物流和貿(mào)易中

心地位將有助其度過(guò)危機(jī)，當(dāng)然，這也取決于阿布扎比的流動(dòng)性和金融支持，或者出臺(tái)一個(gè)對(duì)市場(chǎng)有利的債務(wù)重組方案。國(guó)際貨幣基金組織中東和中亞部主管馬蘇德·艾哈邁德12月2日表示，迪拜世界作為阿聯(lián)酋的旗艦企業(yè)，其債務(wù)危機(jī)可能導(dǎo)致借貸成本上升，并可能波及鄰國(guó)，導(dǎo)致失業(yè)或家庭收入減少，迪拜世界也很難在短時(shí)期內(nèi)擺脫融資困境。但阿聯(lián)酋有足夠資源應(yīng)對(duì)迪拜危機(jī)，債務(wù)危機(jī)對(duì)向迪拜世界提供貸款的國(guó)際銀行造成的直接財(cái)務(wù)影響是“可以控制的”。就在12月1日，迪拜世界開(kāi)啟了與銀行的“建設(shè)性”對(duì)話，旨在重組其260億美元債務(wù)，主要涉及房地產(chǎn)，這比原先以為的590億美元債務(wù)少了許多。盡管債務(wù)危機(jī)解決方案尚未出爐，歐洲和亞洲股市已出現(xiàn)反彈，顯示市場(chǎng)對(duì)于迪拜債務(wù)危機(jī)將席卷全球的恐慌情緒似乎正在減弱。阿布扎比數(shù)千億美元的主權(quán)財(cái)富基金，是市場(chǎng)回穩(wěn)的強(qiáng)心劑。

迪拜模式代表了一種自由主義的發(fā)展戰(zhàn)略。迪拜多年來(lái)通過(guò)吸納外來(lái)投資、人才和游客，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展。2006年，沙特阿拉伯政府開(kāi)始仿造迪拜各種功能的自由貿(mào)易區(qū)，在沙特境內(nèi)建立六個(gè)經(jīng)濟(jì)城，旨在發(fā)展金融業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和信息服務(wù)業(yè)；卡塔爾和阿布扎比也分別計(jì)劃通過(guò)密集的基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資編織轉(zhuǎn)型藍(lán)圖。但是，債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致神話破滅，迪拜發(fā)展模式受到質(zhì)疑，海灣地區(qū)其他國(guó)家不得不重新尋求其他經(jīng)濟(jì)道路，迪拜酋長(zhǎng)也從偉人變成罪人。

客觀地說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴(lài)石油出口的中東國(guó)家，缺少石油的迪拜憑借自身地理優(yōu)勢(shì)，有效促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其模式仍值得肯定。但迪拜債務(wù)問(wèn)題說(shuō)明其資產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，繁榮景象不過(guò)是沙漠城堡，根基不穩(wěn)。由于經(jīng)濟(jì)倚重房地產(chǎn)業(yè)和外國(guó)投資，在金融危機(jī)的背景下，資產(chǎn)縮水，外資抽逃，旅游收入下降，迪拜最終出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題。

債務(wù)危機(jī)后，迪拜財(cái)政面臨極大挑戰(zhàn)，擴(kuò)張計(jì)劃和建設(shè)規(guī)模勢(shì)必縮小，迪拜模式也將從依賴(lài)流動(dòng)性轉(zhuǎn)向更多依賴(lài)基本面支持。缺少以制造業(yè)為主的實(shí)體經(jīng)濟(jì)作支撐和后盾，政府主觀愿望和現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施不是成為國(guó)際金融中心的充分條件，惜人工之力締造金融大國(guó)的夢(mèng)想還很難實(shí)現(xiàn)，迪拜頂多會(huì)發(fā)展成類(lèi)似新加坡、香港那樣的地區(qū)金融中心，其經(jīng)濟(jì)地位或許會(huì)從全球性的轉(zhuǎn)化為地區(qū)性的，經(jīng)濟(jì)保守主義將更受海灣地區(qū)青睞。