房地產(chǎn)泡沫評判指標(biāo)的選用與實(shí)證

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它的關(guān)聯(lián)性和帶動(dòng)性很強(qiáng)。近幾年，火爆的房地產(chǎn)市場引發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的大爭論，我國是否存在房地產(chǎn)泡沫問題已經(jīng)成為公眾關(guān)注的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)投資占GDP比重指標(biāo)用來判斷是否存在對未來房價(jià)預(yù)期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，并形成未來的空置，當(dāng)房地產(chǎn)投資過度，將導(dǎo)致房地產(chǎn)供給大于需求，商品房嚴(yán)重滯銷，從而使得房地產(chǎn)泡沫破裂。因此，可以將該比值作為衡量指標(biāo)研究房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；實(shí)證分析；指數(shù)

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2008）07-0139-02

一、房價(jià)增長率與GDP增長率之比

房價(jià)增長率與GDP增長率之比這個(gè)指標(biāo)是測量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相對實(shí)體經(jīng)濟(jì)(GDP) 增長速度的動(dòng)態(tài)相對指標(biāo)，它可以衡量房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張程度，顯示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度，進(jìn)一步可以判斷房地產(chǎn)市場是否存在由于對未來房價(jià)預(yù)期過高而出現(xiàn)的投資過熱現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，用實(shí)際GDP增長率反映實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此可以把房地產(chǎn)價(jià)格增長率與經(jīng)濟(jì)增長率進(jìn)行比較，反映虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度。該指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。

房價(jià)增長率與GDP增長率可以由國家統(tǒng)計(jì)局的資料求出，該指標(biāo)在計(jì)算中的異議較少，但是對于我國房地產(chǎn)泡沫臨界值卻意見不一，倪鵬飛（2005）在其供需30項(xiàng)指標(biāo)中選用的是1，其他大部分學(xué)者（如余小勇［2007］）認(rèn)為對于我們發(fā)展中國家而言，當(dāng)房價(jià)上漲幅度是GDP 增幅的1.3倍以上時(shí)存在泡沫，2 倍以上時(shí)認(rèn)為房價(jià)很不正常，有較大泡沫。本文就以1.3作為評定泡沫的標(biāo)準(zhǔn)。

1993年為中國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)最嚴(yán)重的時(shí)期，該年房價(jià)增長率與GDP增長率之比達(dá)到了歷史最高點(diǎn)2.3，而我國前一輪房地產(chǎn)開發(fā)高峰期(1988—1993年)的指標(biāo)平均值為2.0。根據(jù)最新資料統(tǒng)計(jì)，2004年上半年該指標(biāo)值已接近1.0，[ZW（DY]數(shù)據(jù)來源: 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載，http://bj.house.sina.com.cn/news/2005-11-09/1555104357.html.[ZW）]從上漲趨勢看，GDP的上漲趨于平緩，而房地產(chǎn)價(jià)格則有明顯的增幅上揚(yáng)趨勢。因此必須做出泡沫預(yù)警，以防止房價(jià)持續(xù)大幅增長而引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)泡沫。就區(qū)域而言，目前我國已有一些城市的房價(jià)出現(xiàn)了超常規(guī)增長。

自2004年開始，房價(jià)增長率與GDP增長率之比急劇上升，2004年上海房地產(chǎn)價(jià)格增長率為23.8%，與GDP增長率(15.6%)之比已達(dá)到1.5，2006兩者比值也超過1.5，由此可以看出，上海地區(qū)雖然沒有嚴(yán)重的泡沫存在（標(biāo)值未達(dá)到2），但的確已存在一定的房價(jià)泡沫（標(biāo)值超過了1.3）。所以我們對上海等發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)要加以重視。

二、房地產(chǎn)投資占GDP比重

大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為在發(fā)展中國家該指標(biāo)應(yīng)該在3%~8%之間，如：復(fù)旦大學(xué)宋忠敏（2004）在他的博士論文《上海房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證研究》中指出“房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重一般在3%~8%之間，建筑高峰期在8%左右。

從中國房地產(chǎn)投資占GDP的份額來看，已經(jīng)從2000年的5.48%持續(xù)上漲到了2005年的近9%，其中2004年就已經(jīng)達(dá)到9.6%，一些城市甚至于高達(dá)50%以上。[ZW（DY]數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載 http://www.chinaorg.cn/forum/redirect.php?tid=546goto=lastpost.

收稿日期：2008-02-10

作者簡介：王浩（1966-），男，安徽蚌埠人，副教授，從事金融市場研究。[ZW）]我國目前雖然較2004、2005年該比例有所下降，但是總體趨勢還是比較高。五大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重中，北京、上海和重慶比重最高，尤其是北京，2000 年以來一直徘徊在20%~30% 的高位。上海在15% 左右，2005 年后逐步回落；重慶房地產(chǎn)投資占GDP 的比重和上海不相上下，出現(xiàn)開發(fā)投資泡沫的征兆；廣州和深圳的投資比重處于較低水平，且呈現(xiàn)穩(wěn)步減緩的趨勢。據(jù)此我們可以認(rèn)為，北京、上海、重慶已出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫或過熱現(xiàn)象，需引起警惕。如果借房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)來將其推向極端，給中國經(jīng)濟(jì)帶來的影響將不言而喻。盡管表面上會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)的繁榮，但中長期之困境和問題將會(huì)隨之而來。

三、房價(jià)收入比

一個(gè)家庭年收入與一套房屋的價(jià)格之比，稱為房價(jià)收入比。房價(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)理投機(jī)需求因素選取，反映了居民對房產(chǎn)的相對購買能力以及家庭對于當(dāng)年房價(jià)的承受能力。比值越高，居民的支付能力就越低。如果這個(gè)指標(biāo)不斷擴(kuò)大到居民支付能力的上升已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，整個(gè)市場卻仍然呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的跡象，這就表明市場中的投機(jī)成分較大，從而可能導(dǎo)致泡沫。

20世紀(jì)90年代初世界銀行專家安瑞荷馬（An-drewHamer）來華進(jìn)行房改研究時(shí)，引用B.雷諾的一份研究報(bào)告（見世界銀行亞洲區(qū)中國局環(huán)境、人力資源和城市發(fā)展處編，《中國：城鎮(zhèn)住房改革的問題與方案》）提出：世界銀行認(rèn)為房價(jià)收入比1∶4~1∶6是比較理想的比例。然而由于各國的國情和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平都有所不同，以及對于購買住房的能力不同，所以房價(jià)收入比的合理范圍也說法不一，中國住房協(xié)會(huì)副會(huì)長包宗華（2002）認(rèn)為，房價(jià)收入比3~6倍主要是依據(jù)美國和部分西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)推斷而來，由于各國國情不盡相同，該數(shù)據(jù)不能統(tǒng)一而論；余豐慧 （2006）在《“房價(jià)收入”比3~6倍比較合理中國應(yīng)與國際接軌》一文中指出國際上公認(rèn)的合理的房價(jià)收入比為3~6倍，本文以余豐慧所定范圍來討論我國房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。

我國部分大中城市房價(jià)收入比居高不下，達(dá)到國際平均水平的6倍以上，有的城市甚至超過了10倍。一些城市居民有購買住房改善居住條件的愿望，卻因房價(jià)過高難以承受，不能成為現(xiàn)實(shí)的購買者。2005年上海、北京、廣州該比例分別為10.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全國平均7.8∶1。以上海為例，目前上海市商品住宅均價(jià)大約是7 000元每平方米，一套100平方米住宅約70萬元，而上海市每戶平均每年可支配收入接近6萬元，就是說上海市的房價(jià)收入比達(dá)到了11∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家通常為3~6倍的水平，可見上海等城市房價(jià)中已經(jīng)存在泡沫現(xiàn)象。

目前雖然房價(jià)收入比有遞減的趨勢，但我國的房價(jià)/家庭年平均收入都在6以上，高于國際水平，房價(jià)收入比是國際公認(rèn)的衡量房地產(chǎn)市場是否存在泡沫現(xiàn)象的指標(biāo)，從這方面看中國的房價(jià)已經(jīng)在某種程度上超過了居民的實(shí)際支付能力，出現(xiàn)了泡沫跡象，特別在上海、北京、杭州等重點(diǎn)監(jiān)測的城市，這一比例都超過了12 以上，應(yīng)時(shí)刻警惕目前過高房價(jià)中的泡沫成分。

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四、房價(jià)指數(shù)與商品零售物價(jià)指數(shù)之比

房價(jià)指數(shù)是將市場價(jià)格轉(zhuǎn)化之后的統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，是指一定區(qū)域在一定時(shí)間內(nèi)的整體價(jià)位水平，研究價(jià)格指數(shù)的變化可以看出價(jià)格的升降趨勢。商品零售價(jià)格指數(shù)是反映城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢的一種經(jīng)濟(jì)指數(shù)，零售物價(jià)的調(diào)整變動(dòng)直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財(cái)政收入，影響居民購買力和市場供需平衡，影響消費(fèi)與積累的比例，計(jì)算零售價(jià)格指數(shù)，可以從一個(gè)側(cè)面對上述經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行觀察和分析。

根據(jù)2006年上海商業(yè)網(wǎng)—上海市商業(yè)信息中心發(fā)布的資料，從2001年到2006年，上海的零售商品物價(jià)指數(shù)增幅呈下降趨勢，而房地產(chǎn)物價(jià)指數(shù)增幅卻呈上升趨勢。商品零售物價(jià)指數(shù)下降和我國從緊的宏觀政策相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上升則與宏觀形勢背道而馳。這說明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在畸形發(fā)展，這既反映了宏觀調(diào)控失靈，又會(huì)降低宏觀調(diào)控的效果，最終會(huì)拖累整體物價(jià)，從而導(dǎo)致整個(gè)物價(jià)水平的上揚(yáng)，形成一定程度的通脹。事實(shí)上，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)居高不下，從而引發(fā)相關(guān)建材價(jià)格指數(shù)的上揚(yáng)，最終導(dǎo)致整個(gè)價(jià)格水平的反彈。

自2001年以來，我國每年的商品房價(jià)指數(shù)與商品零售價(jià)格指數(shù)之比都超過1，都高于臨界值，從該比例來看房地產(chǎn)泡沫確實(shí)存在。

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五、房地產(chǎn)貸款增長率與貸款總額增長率之比

房地產(chǎn)貸款增長率與貸款總額增長率之比的計(jì)算公式是房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率，這個(gè)指標(biāo)是用來衡量房地產(chǎn)業(yè)對銀行資金的依賴程度。人們在考慮房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候，很少會(huì)涉及到信貸因素，實(shí)際上泡沫經(jīng)濟(jì)的形成在很大程度上都依賴于信貸杠桿的推動(dòng)。信貸的增長會(huì)使房地產(chǎn)市場升溫，同時(shí)隨著地產(chǎn)價(jià)格的上漲，信貸規(guī)模又會(huì)隨之?dāng)U大。另外，房地產(chǎn)商如果過渡的依賴貸款會(huì)增大金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們可以選擇房地產(chǎn)貸款增長率和貸款總額增長率的比值這個(gè)預(yù)示指標(biāo)來預(yù)測房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的非正常變化。

張大亮（2006）在對房地產(chǎn)泡沫測評體系的研究中通過專家打分法對該指標(biāo)進(jìn)行了確定。中國的貸款增長率/貸款總額增長率指標(biāo)波動(dòng)很大，但每一次的漲落都與國家的政策短期效應(yīng)有關(guān)，如1998、1999 年由于我國處于機(jī)構(gòu)改革、緊縮階段，2001 年國家金融機(jī)構(gòu)貸款驟減，房地產(chǎn)貸款同比上升，2004 年由于“121”等強(qiáng)勁措施的出臺(tái)。2004年后，這一比例又逐步開始上升，至2006 上半年達(dá)到了4.37，說明我國房地產(chǎn)貸款額增長過快，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過多依賴于銀行資金支持，當(dāng)前的我國房地產(chǎn)業(yè)存在著投機(jī)泡沫成分。[ZW（DY]數(shù)據(jù)來源: 網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載，http://info.feno.cn/2007/110301/c000084574.shtml.[ZW）]

根據(jù)以上指標(biāo)分析可以得出，我國房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，已經(jīng)超出了正常價(jià)格，存在房地產(chǎn)泡沫。

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（責(zé)任編輯：吳明宇）