關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙高”現(xiàn)象的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

摘 要：房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙高”現(xiàn)象是目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的特有現(xiàn)象，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析揭示了該現(xiàn)象背后的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)原因，并針對(duì)分析結(jié)論提出了相應(yīng)的政策建議。經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于均衡市場(chǎng)的理論告訴我們，在正常的市場(chǎng)機(jī)制作用下，當(dāng)產(chǎn)品供大于求產(chǎn)生大量積壓時(shí)，廠商將會(huì)降價(jià)；相反，當(dāng)產(chǎn)品供不應(yīng)求時(shí)，廠商會(huì)提高產(chǎn)品的價(jià)格，從而實(shí)現(xiàn)供求平衡。所以，許多人將“雙高”現(xiàn)象視為一種違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的問題而提出來，如何去解釋這種現(xiàn)象，進(jìn)一步又如何去解決這個(gè)問題，是值得我們深思的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；雙高；市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

中圖分類號(hào)：F069.9文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2008）07-0137-02

一、“雙高”現(xiàn)象

近幾年，有一個(gè)詞匯廣傳于房地產(chǎn)市場(chǎng)——“雙高”，即指高房?jī)r(jià)和高空置，這是用來概括這幾年火爆的房地產(chǎn)業(yè)所特有的現(xiàn)象：一方面商品房越建越多，空置率越來越高，另一方面價(jià)格卻不降反升，越漲越高。拿北京來說，有數(shù)據(jù)表明，2005年末，北京市全市空置商品房面積達(dá)到1374.2萬平方米，其中商品住宅空置799.7萬平方米，比年初分別上升31.0%和10.5%；而價(jià)格方面，2005年，北京市全年商品住宅期房平均價(jià)格為6725元／平方米，比上年增長(zhǎng)19.2%。一時(shí)間，該現(xiàn)象成為社會(huì)各界熱炒的話題。

許多人將“雙高”現(xiàn)象視為一種違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的問題而提出來，如何去解釋這種現(xiàn)象，進(jìn)一步又如何去解決這個(gè)問題，是值得我們深思的。

二、“雙高”現(xiàn)象的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

（一）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的定性分析

目前，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的劃分有多種形式，如按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的方式分為一級(jí)市場(chǎng)（國(guó)家出讓土地使用權(quán)）和二級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓），類似的按市場(chǎng)本身的層次結(jié)構(gòu)分為三級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)（國(guó)家出讓土地使用權(quán)給開發(fā)商），二級(jí)市場(chǎng)（開發(fā)商與消費(fèi)者之間的市場(chǎng)，又叫一手房市場(chǎng)或增量市場(chǎng)），三級(jí)市場(chǎng)（消費(fèi)者之間的市場(chǎng)，又叫二手房市場(chǎng)或存量市場(chǎng)）。本文的目的是找出房?jī)r(jià)高漲的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)動(dòng)因，而土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)具有明顯的國(guó)家壟斷性質(zhì)，所以本文只分析二 、三級(jí)市場(chǎng)的狀況，且在后文統(tǒng)一稱增、存量市場(chǎng)。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以增量市場(chǎng)為主，近幾年，增量市場(chǎng)體現(xiàn)出投資增幅顯著，在固定資產(chǎn)投資所占的比重逐年增加，開發(fā)和銷售面積逐年上升、商品房空置量也逐年上升，交易價(jià)格逐年上升但增幅下降的特點(diǎn)［1］?？偟膩砜矗M管目前增量市場(chǎng)的價(jià)格持續(xù)高漲，但實(shí)際統(tǒng)計(jì)的開發(fā)和銷售量不減反增，體現(xiàn)出供需兩旺的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。而相比之下，存量市場(chǎng)的發(fā)展就顯得比較低迷，這同我國(guó)存量市場(chǎng)構(gòu)成的復(fù)雜性有關(guān)。由于歷史原因，我國(guó)現(xiàn)有的存量住房中大量為只擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)的房改房，以及只擁有房屋使用權(quán)的公房，剩下的才是少量可以自由交易的擁有完全產(chǎn)權(quán)的私房和商品房。拿北京的情況來說，截至公房出售的最后期限1998年6月底，北京市三種存量住房的比例約為：完全商品房：房改房：公房使用權(quán)＝1∶1.8∶2.2＝20％∶35％∶45％［2］。顯然，沒有上市限制的商品房?jī)H占全部存量的20％，存量市場(chǎng)的大部分供給由于受產(chǎn)權(quán)和上市交易條件、程序、收益分配等問題的限制而無法有效實(shí)現(xiàn)。而另一面，由于功能和質(zhì)量上的劣勢(shì)，存量市場(chǎng)的均衡價(jià)格較低于增量市場(chǎng)的均衡價(jià)格，加之在增量市場(chǎng)價(jià)格高企的壓力下，大量中、低收入的購(gòu)房者就會(huì)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，形成過量的需求，出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀態(tài)，從而導(dǎo)致存量市場(chǎng)的價(jià)格也水漲船高。

由此可見，特殊的市場(chǎng)狀況決定了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊的運(yùn)行規(guī)律。按照正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，由于每年增量房地產(chǎn)只占存量房地產(chǎn)很小的一部分，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給主要由存量決定，因此在均衡狀態(tài)下，存量市場(chǎng)的價(jià)格將決定增量市場(chǎng)的價(jià)格。這一關(guān)系決定了兩個(gè)市場(chǎng)的互動(dòng)機(jī)理為：在存量供給不變的情況下，存量?jī)r(jià)格上升，房地產(chǎn)增量增加，且價(jià)格上漲，但當(dāng)新增房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易形成存量，又使存量供給增加，從而抑止存量市場(chǎng)的價(jià)格上漲。但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性（尤其是存量市場(chǎng)），增量市場(chǎng)占據(jù)主要地位，所以，存量市場(chǎng)的價(jià)格對(duì)增量市場(chǎng)的價(jià)格影響力很有限。目前增量市場(chǎng)表現(xiàn)出供需兩旺的市場(chǎng)局面，價(jià)格居高不下，從市場(chǎng)本身來看，直接的原因是增量市場(chǎng)的供給難以滿足大量的潛在需求，而其中大多數(shù)是以消費(fèi)使用為目的的購(gòu)房者，這些購(gòu)房者中有很多是存量市場(chǎng)形成的過度需求，所以究其原因，是存量市場(chǎng)大量潛在供給不能實(shí)現(xiàn)，致使增量市場(chǎng)的需求壓力加大，從而導(dǎo)致增量市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)高企。在增量市場(chǎng)的影響下，存量市場(chǎng)的價(jià)格也水漲船高。

（二）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的模型分析

為了更為具體地說明上述機(jī)理的運(yùn)行過程，本文擬采用一個(gè)二象限模型，用圖形來更直觀地描述我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。

（1）由于功能和質(zhì)量的優(yōu)勢(shì)，增量市場(chǎng)均衡價(jià)格高于存量市場(chǎng)的均衡價(jià)格。

（2）增、存量房地產(chǎn)的價(jià)格彈性保持不變。

（3）所討論的房地產(chǎn)是同一類型的房地產(chǎn)。

上圖即為描述目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的二象限模型。縱軸代表價(jià)格，兩條橫軸代表房地產(chǎn)數(shù)量。其中左邊象限為存量市場(chǎng)，DS為存量市場(chǎng)的需求曲線，SS 是存量市場(chǎng)有效供給曲線，而SS′是潛在供給曲線，顯然，通過定性描述已知，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚有大量的存量供給還未進(jìn)入市場(chǎng)形成有效供給，因而作為潛在的供給將大于有效供給，即在圖上表現(xiàn)為SS′較SS更遠(yuǎn)離縱軸。同時(shí)，因?yàn)榇媪渴恰艾F(xiàn)有”的，所以一定時(shí)期內(nèi)存量的供給缺乏彈性，在圖上存量供給曲線是一條垂直于橫軸的直線。當(dāng)前有效供給與需求在E點(diǎn)均衡，均衡價(jià)格為PA，而潛在供給與需求在F點(diǎn)均衡，潛在均衡價(jià)格為PF。右邊象限為增量市場(chǎng)，SC為增量市場(chǎng)的供給曲線，而DC、DC′、DC″為不同情況下的增量市場(chǎng)需求曲線，它們與SC相交的均衡點(diǎn)分別為B、C、D，對(duì)應(yīng)的均衡價(jià)格為PB、PC、PD。點(diǎn)A是存量市場(chǎng)處于均衡價(jià)格PA時(shí)增量市場(chǎng)對(duì)應(yīng)的需求點(diǎn)。在當(dāng)前的市場(chǎng)狀態(tài)下，存量市場(chǎng)的供給曲線為SS，而增量市場(chǎng)的需求曲線為DC，兩個(gè)市場(chǎng)的均衡價(jià)格分別為PA、PB，由于假設(shè)條件（1），存量市場(chǎng)價(jià)格PA小于增量市場(chǎng)價(jià)格PB。

假如存量市場(chǎng)偏離有效供給的均衡價(jià)格PA而處于潛在供給量的均衡價(jià)格PF時(shí)，存量市場(chǎng)出現(xiàn)過度需求XD（見上圖），由于存量的有效供給固定，這部分過度需求只有通過增量市場(chǎng)來滿足。因此，在增量市場(chǎng)同樣價(jià)格下的需求量等于初始的均衡額，加上過度需求XD，[LL]從而形成新的需求曲線DC′，此時(shí)新的增量市場(chǎng)均衡價(jià)格為PC，位于PB與PA之間?？梢?，一方面，存量市場(chǎng)價(jià)格過低，會(huì)牽動(dòng)增量市場(chǎng)的價(jià)格下降。但另一面，即使可通過某些措施，如行政、金融、稅收等手段，將存量市場(chǎng)的價(jià)格降低到潛在供給的均衡價(jià)格，由于有效供給的不足，增量市場(chǎng)的價(jià)格下降也是很有限的，增量市場(chǎng)價(jià)格PC仍高于原存量市場(chǎng)價(jià)格PA。

又假如政府通過有效措施，全面盤活存量市場(chǎng)，使得市場(chǎng)上大量的潛在供給能夠順利上市從而形成有效供給，則兩個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格都會(huì)得到很大的回降，解決目前房?jī)r(jià)高企的問題。通過上圖就可以說明這個(gè)過程。如圖，假如存量市場(chǎng)的有效供給曲線左移至SS′，則存量市場(chǎng)均衡價(jià)格下降至PF，同時(shí)，增量市場(chǎng)的供給曲線由DC′左移XD而形成新的供給曲線DC″，此時(shí)，增量市場(chǎng)新的均衡價(jià)格下降為PD（PD

通過這個(gè)模型可以看出，目前我國(guó)房?jī)r(jià)“高”的市場(chǎng)內(nèi)在原因在于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的非均衡，即：增量市場(chǎng)比較活躍，而存量市場(chǎng)發(fā)展緩慢。存量市場(chǎng)存在大量的潛在供給不能實(shí)現(xiàn)，使得許多需求者只能流向增量市場(chǎng)，這雖然刺激了增量市場(chǎng)的快速發(fā)展，但也迅速提升了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，需求的增長(zhǎng)超過供給的增加?？梢?，如果不從調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)整體結(jié)構(gòu)而是單純依靠打壓房?jī)r(jià)入手，將很難改變房?jī)r(jià)持續(xù)走高的基本態(tài)勢(shì)。

三、政策建議

前面的分析已經(jīng)說明，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不合理是導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的內(nèi)在原因。所以，要改變這一局面，使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，就需要采取有效的措施盤活存量市場(chǎng)。為此，本文提出以下幾點(diǎn)政策建議：

1.稅費(fèi)改革，促進(jìn)房屋流通。實(shí)踐表明，錯(cuò)綜復(fù)雜的稅費(fèi)征收規(guī)定限制了大量存量房的交易，部分地區(qū)的高稅率也降低了存量市場(chǎng)的購(gòu)買熱情。所以，這就需要地方政府從優(yōu)化資源配置的角度出發(fā)，制定合理的稅費(fèi)機(jī)制，活躍市場(chǎng)。

2.提高金融配套服務(wù)?，F(xiàn)在增量市場(chǎng)的個(gè)人信貸發(fā)展迅猛，而存量市場(chǎng)的消費(fèi)信貸還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民的需要，這是今后金融業(yè)重點(diǎn)開發(fā)的領(lǐng)域。

3.掃除公房上市的地方政策壁壘。盡管國(guó)家已出臺(tái)關(guān)于公房上市的相關(guān)規(guī)定，但在地方執(zhí)行時(shí)還是會(huì)因利益關(guān)系而出現(xiàn)各種政策限制，如一些單位的公房不許售給個(gè)人，或是不許上市向外界轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致市場(chǎng)交易受阻。只有徹底清除這些不合理的規(guī)定才能避免存量市場(chǎng)的暗中交易，變“地下”為“地上”，這才是保證國(guó)有資產(chǎn)不流失的正確方向。

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參考文獻(xiàn)：

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（責(zé)任編輯：吳明宇）