對當前房地產(chǎn)市場形勢的幾點分析和建議

　　總體看，2008年1－9月房地產(chǎn)市場整體繼續(xù)向下調(diào)整。繼2季度70大中城市二手住宅銷售價格同比下降之后，70大中城市房屋銷售價格和新建商品住宅銷售價格在8月份和9月份連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比下降局面，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿持續(xù)下降。從周期分析的角度看，我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在已經(jīng)進入了一次尚未見底、可能持續(xù)2－3年的衰退。
　　
　　一、2008年1－9月房地產(chǎn)市場運行狀況
　　
　　(一)房地產(chǎn)市場銷量增長連續(xù)12個月維持下行
　　2008年房地產(chǎn)市場繼續(xù)去年4季度的下行態(tài)勢，在未來收入預期顯著下降，以及資產(chǎn)價格暴跌帶來負的財富效應背景下，民眾購房意愿普遍下降。1－9月商品房屋銷售面積同比負增長14.9％。商品住宅、辦公樓、商業(yè)用房等各種主要類型物業(yè)的銷售面積均同比下降。商品房屋空置面積迅速增加，2008年8月末同比增加8.7％。
　　購房者“觀望”態(tài)勢從珠三角區(qū)域已經(jīng)逐步蔓延到全國范圍。40個重點城市中有15個城市商品房屋銷售面積比去年減少30％以上，北京、深圳、寧波等城市商品房屋銷售面積甚至同比下降50％左右。
　　
　　(二)70個大中城市房價出現(xiàn)絕對下降
　　2008年1－9月，70大中城市房屋銷售價格同比漲幅逐月快速回落，環(huán)比價格小幅波動。房屋銷售價格環(huán)比漲幅由2007年3季度的4.36％降為4季度的2.62％，繼而又降為2008年l季度的0.8％和2季度的0.3％，7月為0.1％，8月和9月則為-0.1％。其中，商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅由2007年3季度的4.77％降為4季度的3.23％、2008年1季度的0.8％和2季度的0.4％，7月為0.1％，8月則為一0.1％，9月為-0.3％；二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅由2007年3季度的5.19％降為4季度的1.81％和2008年1季度的0.4％，2季度則為-0.1％，7月為0.1％，8月則不升不降，9月為0.3％。
　　2008年上半年，70大中城市中有20％的城市住房價格出現(xiàn)下降，7月和8月這些城市住房價格繼續(xù)下降。其中，珠三角地區(qū)主要城市房價出現(xiàn)較大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅銷售價格比年初分別下降了10％和15％，90平方米以下商品住宅銷售價格比年初下降了15％；廣州、惠州商品住宅和二手住宅銷售價格均比年初下降5％左右。此外，長三角地區(qū)中的上海住房價格上半年保持小幅上漲，7月和8月則開始絕對下降，杭州和寧波住宅價格出現(xiàn)下降。前8個月，東北地區(qū)中的沈陽、黃河中游地區(qū)中的鄭州和包頭、長江中游地區(qū)中的南昌、大西南地區(qū)中的重慶、成都、遵義等城市的商品住宅或二手住宅價格出現(xiàn)不同程度的下降。北京住房價格仍保持小幅上漲。
　　
　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿持續(xù)下降
　　2008年1－9月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增長26.5％，增幅比去年同期減少3.8個百分點，而上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比去年同期增加5個百分點，說明7－9月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長出現(xiàn)快速下降。
　　今年1－8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積增幅比去年同期減少12.5個百分點；前8個月商品房新開工面積、施工面積增幅分別比去年同期減少8.5個和1個百分點。從不同物業(yè)類型看，商品住宅、辦公樓、商業(yè)用房1季度的各項建設(shè)指標增幅均同比增加，2季度以后多數(shù)指標則出現(xiàn)同比下降。國房景氣指數(shù)自去年11月份以來連續(xù)10個月持續(xù)下降。
　　
　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張
　　我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一，2007年，與房屋需求相關(guān)的定金及預收款、個人按揭貸款的比重之和占到了42％、銀行貸款占比為17％，二者之和占到了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的60％。
　　2008年1－8月，受從緊貨幣政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的國內(nèi)貸款增幅逐步下降，由1－2月的36.9％逐月降至1－8月的11.5％，其中，銀行貸款的增幅由1－2月的38.3％逐月降至1－8月的10.5％。2008年前8個月，受房地產(chǎn)市場需求增長減緩的影響，定金及預收款和個人按揭貸款的增幅均逐月下降。個人按揭貸款增幅由1－2月的30.1％逐月降至1－8月負增長10.1％，1－8月增幅同比減少了80個百分點。
　　
　　二、對當前房地產(chǎn)市場形勢的幾點判斷
　　
　　(一)房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入一次尚未見底、可能持續(xù)2－3年的衰退
　　嚴格地說，“市場觀望態(tài)勢”已經(jīng)不能反映當前房地產(chǎn)市場的局勢。人們已經(jīng)清楚地看到了“國民經(jīng)濟以及收入增長下行周期”的到來，開始顯著地、大幅地減少住房、汽車等耐用品的支出。
　　房地產(chǎn)市場的起伏最終由宏觀經(jīng)濟形勢變動所決定。例如，超常的外部需求拉動經(jīng)濟偏熱、外匯儲備猛增和流動性過剩等宏觀經(jīng)濟環(huán)境，決定了近年、特別是2007年包括房地產(chǎn)市場的火爆，以及整個資產(chǎn)市場價格的全面暴漲。同樣，始自2007年4季度的宏觀經(jīng)濟下行，疊加一系列房地產(chǎn)政策帶來的不確定性影響，決定了本輪房地產(chǎn)市場的大幅調(diào)整。
　　從長期的、經(jīng)濟周期階段分析角度看，我國的房地產(chǎn)市場在2005－2007年期間處于繁榮期，即周期的頂部區(qū)域。其特征是量、價的持續(xù)上行，市場中投機者活躍，房地產(chǎn)商利潤率較高。進入2008年，房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)銷售量急劇下降，但房價還保持相對穩(wěn)定、市場上新增樓盤逐漸減少的特征，這實際上標志著房地產(chǎn)市場已從周期的繁榮階段進入到衰退階段。
　　我國房地產(chǎn)業(yè)從1998年才開始初步形成，人們還沒有真正經(jīng)歷過一個完整的房地產(chǎn)市場周期，缺乏對我國房地產(chǎn)周期特征的認識，因此還很難判斷這到一個衰退期有多長，底部有多深。另外，房地產(chǎn)周期與整個宏觀經(jīng)濟周期密切相關(guān)，而后者的發(fā)展趨勢又決定于國內(nèi)外多種因素的變化，目前前景還不十分明朗，這也增加了對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢進行判斷的難度。
　　
　　(二)房地產(chǎn)價格較大幅度普跌將難以避免
　　第一，8月份數(shù)據(jù)表明，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比漲幅為-0.1％，即環(huán)比價格指數(shù)在100以下，已經(jīng)出現(xiàn)絕對下降。這是多年以來的第一次，很可能是具有標志性意義的轉(zhuǎn)折點。
　　第二，許多開發(fā)商的價格策略是“明穩(wěn)暗降”，即表面上保持價格不變，實際上通過各種優(yōu)惠措施，如送裝修、送車位、減免物業(yè)管理費甚至買房送車等刺激購房，其價格實際上已早開始下調(diào)而不是穩(wěn)定。由于在我國現(xiàn)行統(tǒng)計體系下這種價格下降并不能反映出來，因此現(xiàn)在關(guān)于房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)很可能低估了房價實際下降的幅度，而且滯后了一段時間。
　　第三，據(jù)我們對寧波、武漢的調(diào)查判斷，隨著臨近年底各項結(jié)算壓力的顯現(xiàn)，如支付建筑商工程款、支付銀行到期貸款本息和支付各項相關(guān)稅款，一些本來資金鏈就十分脆弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括部分較大的企業(yè))在流動性方面將面臨更嚴重的考驗。對當前同比房價的繼續(xù)上升，實際上還是“翹尾”因素在起作用，這種情況不會持續(xù)很長時間。
　　第四，根據(jù)我們對國外本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中“量價關(guān)系”的研究借鑒，我們認為，在銷售量大幅下滑的背景下，房價必將會對銷售量的劇烈變動做出反應，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格較大幅度(即較最高價出現(xiàn)10％以上的跌幅)的普跌恐難以避免。
　　美、英兩國房地產(chǎn)市場“交易量”與“價格”時間序列關(guān)系呈現(xiàn)以下兩點特征：其一，房屋銷售量和價格指數(shù)(年度環(huán)比)變化趨勢基本一致，二者的相關(guān)系數(shù)達到了0.88；其二，銷售量的變動領(lǐng)先于價格指數(shù)的變動，當銷售量開始下降后，同比價格指數(shù)仍在100以上，持續(xù)膠著一段時期之后，價格指數(shù)才開始出現(xiàn)下降。也就是說，價格變動滯后于交易量變動。在本輪全球性房地產(chǎn)市場調(diào)整中，美英兩國市場價格下行滯后于交易量下行的時間長度有些差別。美國房地產(chǎn)價格指數(shù)跌到100以下的時間，滯后交易量變動時間長達6個季度，英國市場的價格變動滯后期則為2－4個季度之間。
　　事實上，8月份數(shù)據(jù)全國70個大中城市房價已經(jīng)出現(xiàn)絕對下降(價格指數(shù)在100以下)。也就是說，本輪衰退中，我國房地產(chǎn)價格下降相對交易量變動(指數(shù)在100以下)的滯后期約為3個季度。
　　
　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將顯著下滑
　　應強調(diào)的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅降速度比預計得還要快。今年上半年各月增幅均在30％以上，7月大幅下降到19.6％，8月進一步下降到18.9％。我們認為，由于建設(shè)周期較長，“建設(shè)慣性”可能使得房地產(chǎn)投資在2008年保持20％以上的增長速度。但是房地產(chǎn)業(yè)投資意愿下降的影響仍將會在年底或2009年初顯現(xiàn)，明年呈負增長的概率很大。據(jù)我們最近在武漢調(diào)查，由于前景不明，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對新開工項目都采取建到正負零就停下來的策略。
　　由于房地產(chǎn)投資占全社會總投資的比重較大，將會拖曳整個固定資產(chǎn)投資增幅的進一步下降，增加宏觀經(jīng)濟過度下滑的風險。如果2009年住宅開發(fā)投資增速下降到0－20％之間，大約導致全社會總投資增速下降5－8個百分點。加上制造業(yè)投資增速的回落，明年初全社會固定資產(chǎn)投資名義增速也將在20％以下。
　　
　　(四)我國房地產(chǎn)市場下滑不會對金融體系造成嚴重損害
　　從直接原因分析，當前美國的金融體系危機是由房地產(chǎn)危機引發(fā)的，因此人們高度關(guān)注我國房地產(chǎn)市場變動對金融體系的影響。從各方面情況看，我們認為，盡管我國房地產(chǎn)市場已進入衰退并還將繼續(xù)走低，但因房地產(chǎn)貸款在整個貸款余額中比例較小，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)金融可能導致的風險一直控制較嚴，居民儲蓄率較高，這與美國購房零首付、家庭高負債、超前消費的情況完全不同，因此并不會對金融體系造成嚴重損害。在我們調(diào)查中，一些金融界人士指出相關(guān)房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量還是比較好的，不良率很低，因此具有較強的風險承受能力。即使房價再進一步走低至30％的幅度，銀行依然可以承受。
　　
　　三、端正對房地產(chǎn)業(yè)的認識，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
　　
　　一是不宜再反復抑制房地產(chǎn)投資。住宅本身是耐用消費品，在購置時被納入投資統(tǒng)計，而且將在此后50－70年的使用中，或以出租租金、或以折舊作為“虛擬房租”被計人每年的消費統(tǒng)計。此外，伴隨購房還會發(fā)生一系列的消費支出。應該說，如果沒有住宅投資，會更深刻、更長期地抑制我國消費增長。
　　二是不宜把“住房保障”泛化為普遍的“社會福利”。住房保障是社會保障體系的一個組成部分，因而與社會保障一樣，不能將之泛化為一種普遍化的、多數(shù)人分享的福利。目前的經(jīng)濟適用房、限價房、以及現(xiàn)實中繁衍出的“定向兩限房”，均是變相福利房，是在向“廣大的中等收入者”進行資產(chǎn)補貼，實際上偏離了對低收入者救助的本質(zhì)含義。此外，含補貼的物品將永遠供不應求。政策性住房供給比例的過分擴大，只會帶來對市場正常需求的抑制，進而帶來對市場的破壞。鑒于經(jīng)濟適用房已經(jīng)在全社會鋪開，建議嚴格限制其轉(zhuǎn)讓、出租經(jīng)營等行為。
　　三是正確認識高房價問題的根源。一方面從長期看，稀缺而供給剛性更強的土地價格注定會伴隨國民經(jīng)濟增長而持續(xù)上漲，而且其上漲速度會快于供給彈性較大的要素報酬(如勞動報酬)的上漲速度；另一方面，在我國現(xiàn)行城鄉(xiāng)土地配置制度，“政府總量控制農(nóng)地征用規(guī)模+部分領(lǐng)域?qū)嵭姓信茠臁钡沫h(huán)境下，土地無法完全根據(jù)收益進行有效配置，會對房價上升產(chǎn)生進一步的推動作用。這個問題的破解需要決策層統(tǒng)一認識和下決心。
　　
　　四、幾點對策建議
　　
　　當前房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標可定位為力爭實現(xiàn)一個溫和的周期，減弱市場震蕩的幅度和蕭條階段的長度。但由于我國還沒有經(jīng)歷過一次真正市場意義上的房地產(chǎn)周期，缺乏經(jīng)驗和借鑒，影響房地產(chǎn)市場的因素又非常復雜，對當前的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢還很難正確把握。在這種情況下，僅提出以下建議供參考：
　　第一，當前應一步加強對房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢的監(jiān)測和監(jiān)控，完善各種調(diào)控政策預案。
　　第二，要明確提出防止高保障傾向，同時盡早確定住房保障范圍。如果政策明確了，將有利于提高政策和市場的透明度，穩(wěn)定購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預期，這對穩(wěn)定市場至關(guān)重要。
　　第三，對地方政府提出的調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策措施，我們傾向于采取默認甚至鼓勵的態(tài)度，同時應進一步密切觀察其效果。
　　第四，降低交易環(huán)節(jié)稅費，尤其是二手房交易環(huán)節(jié)稅費。目前二手房交易中所涉及的各項稅費多達9項，各項稅費合計稅費率最高可達10％左右(房屋交易個人所得稅1％、營業(yè)稅5.8％、契稅2％、維修基金1.5％)。如果降低交易環(huán)節(jié)稅費，可減輕居民購房負擔，提高其購房意愿，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場甚至激勵購房需求將能起到積極的作用。
　　第五，調(diào)整“二套房”政策，弱化對居民購買第二套房的政策限制。如可考慮對一戶家庭中年滿18周歲的子女所購買的首套住房，不再界定為家庭第二套住房，不受第二套住房首付比例40％和貸款利率上浮10％的限制。又如還可進一步考慮將二套房政策的解釋權(quán)下放給商業(yè)銀行，由其根據(jù)各行、各地具體情況確定。央行和銀監(jiān)會主要從風險控制角度扮演監(jiān)督者角色。
　　第六，調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策?？梢钥紤]給各商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸方面更多的自主權(quán)。如可考慮弱化以至取消具有較強行政干預色彩的行業(yè)規(guī)模管理，讓各商業(yè)銀行根據(jù)自己的經(jīng)營情況和判斷調(diào)整其房地產(chǎn)信貸政策；對從事政府鼓勵的“保障房建設(shè)”項目，可考慮放寬資本金要求，加大信貸支持力度；對資質(zhì)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)放寬信貸條件；對購買首套住房的居民，允許商業(yè)銀行在首付比例和貸款利率方面給予優(yōu)惠。當然，這樣做的前提條件是進一步加強銀行體系風險管